文丨子木团队

01

基本面

古语有言，“上有天堂，下有苏杭”。

苏州是中国首批24座国家历史文化名城之一，有近2500年的历史，是吴文化的发祥地。每一个来过苏州的人，都会从心底爱上这座城市。

他们会醉心于平江路、七里山塘的小桥流水人家，会陶醉于拙政园、狮子林的闲庭院落生活，会在虎丘、寒山寺感受吴文化的博大精深，会漫步金鸡湖、月光码头、诚品书店，感受现代化的姑苏城。

苏州城夜景

2015年，《中国城市60强》的研究报告出炉，苏州和南京成为江苏仅有的两个1.5线城市。

苏州GDP全国排行第七，江苏省第一位，全国地级市之首。作为全省第一人口大市的苏州，现有常住人口1068万，外来人口比重已经超过50%，占到了整个江苏省的1/3，成为继深圳后的全国第二大移民城市。

进入“1.5线城市”范围的城市，被认为是“区域中心城市”，具有极大发展潜力。这从近几年苏州突飞猛进的城建发展也能看得出来。

交通方面，2015年8月中环快速路的建成通车，苏州形成了内环、中环和绕城高速组成的立体交通体系，构建了支撑大苏州发展的“骨架”，也给区域楼市发展带来新的契机。

受中环辐射的新区狮山板块、木渎金枫路板块、新区浒通板块、园区湖东板块、吴中尹山湖板块的价值得到快速提升。所以说，中环就像一条黄金腰带，不仅是作为城市交通的中流砥柱，更见证了一个城市的崛起。   

02

热点与焦点

第四季度以来，苏州楼市表现走冷。

在新增供应充足、众多新盘入市的前提下，成交表现依然低迷，市场降温明显。近期推新楼盘去化呈现两级分化现象，大多新盘入市成交不理想，部分“限价、高性价比”老盘依然是不愁卖，推盘即热销。

园区限价新房可谓热度空前，苏州中心、白塘壹号、唐宁府、月亮湾3号的千人排队、即开即罄的抢房大战还历历在目，11月26日，湖东奥体板块的中海上东区领预售证，备案价格约4万元/㎡，势必又掀起新一轮抢房热潮。

其次是北新区板块，11月有旭辉宽阅、璞玥风华、新澎湃社区、苏悦湾四个纯新楼盘扎堆开盘，市场可供选择的房源量大增。

从曾经的刚需乐土到今日的改善之城，“十五天骄”在北新区“争奇斗艳”，免不了一场激烈的厮杀。随着中环的建成通车，永旺、宜家两大商业巨头入驻，品牌房企的竞相扎根，这个依托浒墅关老镇生活底蕴、城铁新城发展引擎的北新区生活板块，注定成为今年苏州楼市角力的主战场之一。

最后一个是风风火火的相城限购升级新政颁布，新政规定非苏州籍户口的购房者，若在相城区购买新建商品房，不仅需要一年社保，且积分必须满600分。

相城双限购政策提升了购房门槛，加大力度打击炒房客，但也在一定程度上误伤了刚需，增加了外地刚需客户在相城买房的时间成本和难度，同时增加了相城区在售或即将面市的商品住宅的销售压力，刚需项目尤甚。

在新政执行前的几天，很多刚需客户赶上最后一班车置业相城。

03

房价上涨与市场主体结构

随着近几年城市交通、商业、教育、医疗等各种配套的完善，苏城的房价也像坐了直升机一样稳步上升。

2015年以前，苏州市商品住宅成交均价在1万元/㎡，苏州房价的真正转折点在于2015年7月3日苏园土挂（2015）02号地的拍卖，经过158轮次的角逐，最终被海亮以15,992元/㎡的楼面价拿下，溢价率高达113.22%（后来的唐宁府），打破园区地价纪录，园区湖东地王诞生，随后周边的新楼盘纷纷封盘，以待新时机提价销售。

自此，苏州房价的上涨趋势像一团火焰，从园区湖东开始蔓延至其他区域。

苏州唐宁府

2016年，是苏州楼市最为疯狂的一年。这一年，苏州楼市上演着跌宕起伏的“变奏曲”。上半年楼市疯狂、房价上涨迅猛、成交火热，土拍市场再掀血雨腥风，高价地频现。

下半年，号称“史上最严限购令”呼啸而来，楼市逐步回归理性。

数据来源：克而瑞数据中心

房价上涨便一发不可收拾，从近五年来苏州市（不含吴江）商品住宅的成交均价走势来看，成交均价呈现逐年上涨的趋势，2017年突破2万元/㎡，2018年（数据截止至11月）成交均价为22671元/㎡，相较2014年上涨87%。成交均套面积从2016年起实现突破，在2018年稳定在131㎡。

可见从2015年开始，苏州的购房主体结构开始从刚需到改善过渡，限购之后市场的成交区域热度和品质选择也反应出了购房人群的分化，市场呈现刚需萎缩、改善放量的态势。

数据来源：克而瑞数据中心

再从近几年成交面积段占比来看，市场成交主流面积段为100-144㎡较为集中，且呈现逐年增加趋势，小面积占比逐年收缩。从成交均价和成交均套面积的齐齐上涨，市场主流面积段占比结构的变化，可见市场需求结构正逐渐从刚需开始向改善转型。

再从土地市场来看， 2016年至今，地价不断上涨，高价地频现，“万元地”成为常态被市场所接受。2016年至今，苏州五大区域（不含吴江）成交楼面均价皆突破了1.4万元/㎡。园区、姑苏区寸土寸金，土地成交单价均超过2万元/㎡。日益高企的地价和房价确实让刚需族无所适从。

04

最真诚的买房建议

【刚需族】

由图可知，在全市均价已经突破2万元/㎡之时，姑苏区和园区的地价和房价基本让刚需无所遁形，留给刚需的选择似乎已然不多。

对价格敏感的刚需一族，只能在新区、相城、吴中、吴江四个区域内做出选择。

吴江一直是大市范围内的价格洼地，2012年撤市建区后，随着东环南延和轨交4号线的建成通车，吴江和主城区的距离不断缩短，商业、教育、医疗等资源也不断完善，近几年吴江太湖新城板块成为房企抢手的香饽饽。

太湖新城不仅占据得天独厚的地段优势，享受吴江区最优配套，其房价也是吴江区最高的，达到18471元/㎡，是吴江区名副其实的潜力板块。

再看吴中区，作为苏州城面积最大的一个区域，刚需族在吴中区的选择似乎要多一些。甪直板块为刚需首选，从区位上来看，甪直板块西接苏州工业园区，除了承接园区的外溢客户，也享受园区的优质配套。

紧挨桑田岛，除了资金和技术聚集，还推动板块的经济产值和知名度，从甪直镇交通规划来看，规划轨交6号线将直接通到甪直，设置东关村、长江路、古城路、吴淞路、甪直站五个站点，随着“大湖东”概念的深入人心，甪直板块被越来越多的购房者所接受和看好。加上其约1.5-1.6万元/㎡的成交均价越来越多的购房者所接受和看好。

相城区作为城市北大门一直为刚需所垂爱，苏城北扩趋势明显，北部乡镇黄埭、望亭板块崭露头角。

一座京沪高铁苏州站奠定了高铁新城的根基，通苏嘉、京沪高铁在这里汇聚成黄金十字枢纽，苏州北大门巍然成形。高铁新城凭借交通和产业优势也成为刚需置业的心头好，目前板块房价已经完成1字头到2字头的换血，刚需置业者应该赶上最后一班车置业。

提到新区不得不提到两个新兴板块——北新区和科技城，如今的北新区已经不再是当年的土味乡镇，而逐步成长为高新区北部城市的副中心。利好规划也吸引了众多房企入驻，板块房价也随之水涨船高，今年北新区的成交均价为18879元/㎡，在全苏州2万+的均价中，浒墅关为刚需置业者尚留有一席之地。

科技城是近几年崛起的新板块，辖区既有的最好的公共资源已经倾斜了过来，管委会、文体中心、新区实验的学校。最重要的是产业已经成了苏州高新科技的象征，500强企业聚集区。成交均价也在各种利好资源的落地后来个华丽的转身，今年的均价达到23647元/㎡，或许2万+的均价对于刚需已经有点压力，但其潜力可期。

【对改善族】

刚需看价格，改善看产品。

改善置业者在区域选择、生活配套、户型产品上往往需要“一步到位”，改善类楼盘充斥着苏州市场，改善一族往往会挑花眼。

先说古城区。姑苏区保留着老苏州城的韵味，护城河内和留园板块深受苏州本地改善客群的青睐。

园区，占尽全苏州最优资源的一个区域，作为苏州的价值价格双高地，园区长期以来供地稀少，新房稀缺、供不应求，以及二手房价格倒挂，导致园区在10月、11月都出现了一波抢房热潮。

中海上东区领证预备开售218套房源，采取微信抢房的方式，据小道消息，已经有600多人参与微信抢房，看来在园区买新房确实靠运气。

总的来说，苏州目前的房价格局是“4、3、2、1”，刚需要早点上车，价格合适即可下手，而改善，切勿盲目跟风，可以选择所生活区域的改善产品，或者到姑苏、园区置业。

随着高价地的不断入市，未来苏州房价格局很有可能是“5、4、3、2、1”，内环豪宅化，中环高端化，城镇逐步改善化将是苏州未来的住房趋势。