文 | 内幕君

“别人越恐惧，你要越贪婪；别人越贪婪，你要越恐惧！”这是股神巴菲特的经典名言，也是其投资精华所在。

巴菲特喜欢去购买超跌的价值股，然后等市场恐慌过去了，股价向真实价值回归之后，收获高额利润。巴菲特对其他行业的投资逻辑亦是如此。

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今年的秋天寒风瑟瑟，预示着万物都要循环往复地发展。

不仅是中国大陆的一线城市和香港，并且从加拿大温哥华到美国纽约等，这些高房价著称的城市无一例外集体熄火！

中国大陆经过两年的楼市调控，一线城市的房价处于高位平衡的走势。在今年经济环境紧张的大环境下，调控力度仍不减，负面问题叠加，高处不胜寒的一线城市房价集体量价齐跌。

霸屏「全球最贵房价」的香港，从2003年起，其房价如滔滔江水向前奔流不息。15年的楼市大牛市中，房价翻了五六倍，创造了猛涨不跌的神话，也造就了普通港民牢笼般的生存空间。

在颁布征收空置税和加息的政策后，香港楼市频现地王流拍、买房毁约、成交量腰斩等现象，房价开始高位走低，人们买房致富的美梦逐渐破碎了。

被加拿大富豪诟病的温哥华楼市，也在调控新政的打压下，实现了软着陆，但有些区域的豪宅降价30%！

美国开发商的股票自去年1月以来跌幅接近40%，可见美国楼市今年不大太平。在美国纽约最繁华的曼哈顿区，房屋销量已连续三个季度下降。

今年以来，美联储已经加息三次。在不断加息的环境下，贷款利率随之上升，房企的融资成本和购房者的买房成本都增加了，楼市恐慌弥漫开来。

防止资本做空风险，欧盟、英国、加拿大、澳洲及我国香港都跟随加息或退出量宽，楼市面临大调整已是定局。

一旦全球加息步伐加快，资金链断裂、断供弃房逃跑的事件就会屡见不鲜。

内幕君不禁感叹：敢在上半年买房的韭菜们实在是太勇敢了！

2

在这种大环境下，人们对房地产纷纷都唯恐避之不及，宣称去地产化，拓展多元化。全球楼市更是呈现一片日渐萧条的景象……

可此时巴菲特却特立独行，在带头降价撤离美国楼市的同时，大举进军海外房地产市场。

巴菲特2000年收购的一家房地产经纪公司（BHH），等了18年，终于签下第一份海外特许经营合同。

有专家说，这份合同签订的意义，就如同17世纪英国给东印度贸易公司贸易授权一样，打开了其拓展全球商业版图的大门，彰显了其全球战略的野心。

真是老骥伏枥，志在千里，烈士暮年，壮心不已。88岁高龄的巴菲特仍然叱咤风云，不仅书写股市神话，还想通过全球房地产市场拓展贸易的大门。

金融产品的投资理念大致相同。巴菲特曾说过：利用市场的愚蠢，进行有规律的投资；不在意来年可赚多少，仅看未来5至10年能赚多少。

再看看巴菲特旗下公司，目前已经以及计划进入的地区主要有：柏林、伦敦、巴黎、马德里、墨西哥、东京、香港等。

这几个地区的房地产市场具有几个相似点：皆为经济比较发达的地区，大多数是首都城市，人口的国际流动相对频繁；政府对房价的控制力相对有所限制；房价都处于平稳上升的趋势。

像德国的房地产，也是为数不多安全渡过2008年金融危机的市场，长期稳定的房价使其「独善其身」。

同时伦敦也是李嘉诚早就看中的香饽饽，英国在脱欧的影响下房地产价值逐渐凸显，大佬们纷纷重仓抄底是对其经济形势好转的预期。

而寸土寸金的香港有着全世界最高的房价收入比，还能连涨15年的楼市大牛市，越是稀缺越凸显其投资价值。如今房价下跌正是布局好时机……

当房地产打上金融标签后，投资逻辑亦是如此。巴菲特对全球房地产的信心，可见一斑。

3

肯定有不少心细的人发现，中国大陆的一线城市暂未出现在巴菲特的名单上。

再结合李嘉诚近几年不断抛售国内及香港房地产资产的行为，人们担忧中国房地产市场是否要彻底凉凉了？

这并不是因巴菲特和李嘉诚，不看好中国大陆的房地产市场发展前景。

中国大陆这块大肥肉可是众多资本家们觊觎的大肥肉，无奈我国房地产市场确实不欢迎外客的「插足」。

近十年中国楼市发展速度令人咋舌，飞速之下必有隐患，当房价脱离其价值，居民杠杆率不断提升，房地产的蓄水池功能便会出现问题。

内幕君之前文章也透露过，中国房地产市场被一只有形的手牢牢把控着。在密集的调控下，稳字当道，不断整治房地产乱相，房企们步步为营、看天吃饭。

中国的楼市不是仅靠市场判断，政策性风险是外行人难以把控的。

而巴菲特目前的战略布局，不过是想在已经相对发达的、走向较为积极、进出较自由的市场中分一杯羹，且站稳脚跟再进一步扩张。风险小、收益大，才能稳赚不赔！

中国大陆此时不是巴菲特心中的理想标的，但不证明不是投资房地产的好时机。

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中国房地产黄金时代已逝，迎来的是稳定的白银时代。房企两极分化趋势愈发明显，房产投资的差异性也愈加突出。

当众多房企忙融资、回款、裁员，急得像热锅上的蚂蚁时，许多有实力有资本的房企早已超额完成业绩、仍在增加土储并不断收购优质标的。

像发迹于温州的中梁地产正以惊人的速度，跻身千亿房企、平均两天拿一块地 、净负债率降至45%，且目前在赴港IPO。

万科也正在磨刀霍霍向有资金困难的房企，一会儿拿下华夏幸福环京多家公司的股权，一会儿捡漏海航名下资产。

连互联网大佬们也在陆续布局房地产，近期小米、华为跨界低成本拿地。

在中国寻找房产投资机会，如同巴菲特选择投资区域的逻辑一致。青睐风险小、收益稳定且较高的标的，且目光更加长远，在调整期入手。

近两年许多购房者都怀着生怕买不到的恐慌心态，草率买房，不谈城市、地段、配套、品质等因素，总觉得买到就是赚。在众人都贪婪时入局，定会成为接盘侠。

如今又怀着生怕买到就会跌的心态，踌躇观望，想要寻找一个更加合适的机会。

极少数才有投资大佬们抄底的能力。因此对于优质资源，在此时值得先下手为强，可选择面更广、议价权更大，可冷静挑选。

且现在房贷利率松动，调控政策开始减少，正是房价维稳回暖的前兆。

当然一线城市房价总是领涨领跌，虽然此时一二线城市房价不断调整回落，但是仍有部分三四城市房价还在上涨。此时抉择就显得尤为重要！

当然不得不承认，楼市投资机会已经越来越少，选不对城市和区域，注定将跑输大盘。

买房是门技术活，稍安勿躁，伺机而动！

当巴菲特在此时选择抄底全球房地产时，你还在别人恐惧时跟着恐惧？

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