最近，后台很多朋友在问我某某地方的房价会怎么样，该不该入手之类的问题。

我都看到了，单纯的说某个地方会涨或者会跌都是不经过大脑思考的，需要大量的数据来具体分析。

但是对于很多人来说这个问题又非常急切，房价问题与我们每个人都息息相关。

10月以来，多个城市房贷利率下调，根据统计，房地产销售，资金，投资纷纷下跌，但是地产板块却明显强于大盘，让更多人看不懂了，到底房价走向该何去何从呢？

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北京，广州，深圳的首套房贷利率下调5%。

目前，北京大多数银行实行首套房基准利率从上浮15%下调到上浮10%，二套房下调至上浮20%。

广州四大行首套也下调至上浮10%，深圳四大行15%，少数银行是10%。

其中上海的大多数银行贷款利率是95或9折。

从四大一线城市来看，整体房贷利率在悄悄下调，其中新一线城市例如，杭州，厦门，南京，等房地产热门城市也出现部分银行下调首套房贷利率，幅度也在5%左右。

当然也有比较妖孽的，例如我所熟悉的郑州，武汉，首套房还是上浮25%-30%。

很多人不理解这个利率上浮对个人的影响，房贷利率看起来只是很小的变化，但对于动辄上百万的房价，其实是至关重要的。

我举个例子，比如，我在郑州看好了一个房子，首套房。80平，总价100万。在房贷利率上浮30%的情况下，我入手了，这个时候利率为6.37%。

选择等额本息30年，首付三成，贷款70万，需要还款总额是157万。

同样的，在两年前，利率是下浮15%，也就是4.17%的利率，贷款70万，需要还款约123万。

郑州2016年7月各大银行房贷利率

可以比较一下，同样的贷款金额，在不同的房贷利率下，相差近34万，这个时候你还觉得是小钱么？

当然也有说公积金和组合贷的，因为公积金额度太低，小城市尚可，大城市基本行不通，组合贷在郑州基本没有，所以大家也只能选择商贷。

其次，在你购房时选择的房贷利率，无论之后利率怎么变，你的房贷利率仍按照你购房时的贷款利率来算。

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如何看待房贷利率大规模下调？

自从2017年房贷利率上调后，这是第一次出现大规模利率集体下调。

数据显示，2017年1月以来连续19个月上涨，首次购房者成本继续增加。2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%。

很多人不理解，为什么房贷款利率会一直涨，觉得国家是不是故意让你买不起房的，其实真不是。

不断地提高房贷利率，是为了打击炒房投机者。

为什么这么说呢，投机者买房看的是什么，当然是涨幅了，因为他们买房根本就不是自己住，甚至装修都不用。

只要房子平均按照每年15%以上的幅度上涨，他们用以5%左右的成本贷款，那么他们就有年化10%的收益。

相反如果投向实体，每年盈利10%的话，减去5%的成本，年化只有5%。

而在资本市场，年化收益能够多1%，就能引来疯狂的资金追捧，投机者会源源不断的投入其中。

但还是用我刚才举的例子，房贷利率从4.17%到6.37%相差2.2%，看似很少，但把很大一部分投机者给挤出来了

在房贷利率不断提高的同时，炒房者的年化收益急速下降，房价泡沫被刺破，投机者资金也会慢慢从房产中流出，否则就意味着极大的亏损。

要不最近怎么如此多的房闹，因为对于刚需，他们需要一套房子没错，但既然买了，那就算房子折价，房子质量本身没问题，也最多吐槽几句，不至于去闹事。

但对于投机者来说，房子降价分分钟爆仓，能不慌吗？

你有没有注意到，此次房贷的利率松动主要是针对首套房，因为之前国家是为了控制投机，所以这种幅度是利率上浮让很多刚需受伤，但这也是没有办法的事情。

能够在上浮30%的情况下还买房的，除非是盲目跟风炒房的，要不就是急需一套房子结婚或者学区房。

这次大幅度利率下调，对刚需购房者来说，是利好的。

而对于二套房虽然部分城市利率也有所下调，但也只是部分，并且某些地区“限购”、“限售”政策仍存在。

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首套住房的刚需住房何时入手？

仅仅目前的分析来看，房贷利率已经开始下调，未来趋势也一定的是下降的。

在你看来现在房价有点贵了，横盘个三五年，几年的通货膨胀后，你的工资也相应的提高，你还会不会像现在如此慌张。

为什么我这么说呢，首先今年7月份的政策：7月31日的中共中央政治局会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为未来的房地产市场定下基调。

要知道之前是“遏制房价过快上涨”，而现在是“坚决遏制房价上涨”。

这就从政策上可以看出，房价不允许再涨，否则就是泡沫了。但是直接猛降行不行，当然是不行的。

你想啊。如果直接降价，类似打砸售楼处的现象将会出现在中国大江南北，国计民生都会受到影响。

从房贷上松绑也可以看出政府不希望房价过于明显的下滑。

以时间来换取空间，通过横盘一段时间，来谋求发展的空间，通过调整利率来遏制房价上涨，这种贷款利率下调明显比直接降价带来的风险要小很多。

但可以看出，国家仍在坚定地调控楼市，尤其是放宽对于首套住房的条件，增加放款速度。

对于急需住房者，比如你两个月后就要结婚，现在必须要有一套婚房的，也就是无论房价多少，你都需要房子的，那你现在即可在你承受的范围内选择合适的楼盘。

对于改善或者学区的，如果你所在的城市如果利率上浮在15%以上的话，可以再等等一两年，牢牢把握好现金。

对于不太急需住房的，甚至刚踏上工作岗位但以后几年肯定需要购房的人来说，有一个明显的标志可以给你说。

银行松开房贷总量，房贷利率的松动，首付比例的下调，这些是判断调控的关键金融指标，具体变现为：首付降低到两成，房贷利率9折或者85折。

因为在过去两年，最低首付曾达到过两成，房贷利率最低85折，我们不求利率最低，在9折或者95折直接再入手是相对理性的。

当然从目前来看，直接从上浮30%到85折是不现实的，但缓慢的下调还是有极大的可能。

比如这个月下调5%，过两个月再下调5%，再过四个月再下调5%，温水煮青蛙。

从表现来分析本质，再从本质回到实际，这样就有一个很清晰的框架可以运用。

当然利率也只是一方面因素，对于购房者来说，选择一个城市更是选择它的未来发展，但总体上还是那句话：长期看人口，中期看土地，短期看政策。

利率下调终究还只是一个调控政策，几年的政策变化在房地产市场来看是及其短暂的，在最高点接盘的人的数量，其实是很少的。

但是对于那些房产投机之人而言，这二年最好少碰房地产，政府容忍的底线和你能容忍的底线可能会差距很大，

毕竟，出来混早晚是要还的。

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