转了一圈，回来跟米小妹聊了聊，发现武汉市场，真的凉了不少。

与16、17年抢房大战相比，18年的武汉运气差了不少。3年的时间，武汉经历了一场从顶峰跌落谷底的过山车。曾经是宇宙中心，如今却冰冷刺骨。

最癫狂的时候，武汉、成都、杭州、南京的F4组合，站在楼市之巅傲视众生，万人抢房、茶水费盛行，烈火烹油，干柴烈火。

身为三大火炉之一的武汉，不只是40度的高温，更是将地产的火种播撒到每一个角落：

16、17年，甚至18年上半年，开盘清盘随处可见，2017年10月38次推盘、22次日光，11月62盘入市、42次日光，12月连开9盘、全部清盘……

茶水费盛行，或明或暗，或真或假，少则20万，多则80万，这是一道金钱打造的捷径，市场的差价，以简单粗暴的形式登堂入室；

所有楼盘遭遇疯抢，手握满满当当的买房资料，进不了门、认不了筹，大部分的客户资料甚至过不了售楼部的大门，置业顾问关上大门的同时，同时也关上了窗户；

房企的情绪被彻底激活，亢奋的资本扫荡楼市的所有地块，贡献了16年16个、17年7个地王的辉煌战绩：碧桂园以总价25.31亿、楼面价20017、溢价289%，晋升单价地王；平安以总价110.65亿、楼面价13588，晋升总价地王；正荣以溢价率442%、楼面价15966，成为光谷单价地王，是为正荣·紫阙台；远洋甚至不惜耗资150亿元，拿下2块地块；

……

癫狂、尖叫、亢奋、泡沫，所有参与者托举了一场最喧嚣的场景，市场也终于走向钟摆的顶峰。

仅仅半年后，泡沫挤破、喧嚣不再，再高的钟摆也开始了下坡的路程。

人走“茶”凉、精装变毛坯、新房限价、地王艰难面世，一场暴风雨的洗礼，浇灭了夏天的炎热。武汉市场，终于凉了。

在武汉的几天，我们走遍了重点片区、典型楼盘。

我们以点带线、以线串面，试图勾勒出一幅清晰的市场轮廓。

武汉市场版块分明，行政划分为武昌、汉口、汉阳，但是市场却分为4大片区，分别是武昌、汉口、汉阳、光谷，足见光谷的地位之高。

1、武汉市场均价1万7，1万7以下还是很热，1万7以上已经变冷。

汉口二七滨江新区的顶豪，哪怕限价3万6左右，万科、绿城、华发、中信泰富大哥站位，依旧看得多、买的少；

东湖板块的华侨城原岸，紧邻东湖，限价2万（毛坯）2-3万（精装）不等，二手房倒挂至少5000，依旧没有清盘；

杨春江湖板块的金茂府、地王项目正荣紫阙台依旧是高位站岗、楼面价1万的中南熙悦府开盘异常惨淡。

与此相反，1万7以下的楼盘活得很滋润。光谷“神盘”188国际社区、四新的城投四新之光、白沙洲的东原启城、金银湖的盛世卧龙城等楼盘，依旧是全线飘红、去化火热。

2、新房限价、一二手倒挂，倒挂越大，价值越大。

二手房虽然很凉，因为新房限价，倒挂依旧存在。本地朋友告诉我，名下86平的两房，以前挂价240万轻松出手，现在降价20万无人问津，降价30万才会有人咨询。

卧龙东方郡新房1万3+2500精装（可贷款），附近万科城二手房高达2万2，差价6000；

华侨陈原岸高层均价3万以下，二手房却超过3万5，差价5000；

万达御湖世家、融创壹号院新房限价3万2，旁边复地东方国际的二手房至少4万+，差价5000。

3、地王面临生死劫，新地王艰难入市。

越是地王、拿地越晚，越能感知市场的凉薄。

其实对于地王，武汉还是比较开明的，拿地越高、备案价越高。但是市场却不吃这一套，相比新地王的高楼面价，老地王更有优势，销售完全无压力。

白沙洲片区：东原启城，楼面价才2100，精装价13500；正商金域世家、金地保利褐石街区楼面价超过8000，预计超过售价1万6，与东原差价超过2500。

光谷片区：正荣紫阙台拿地楼面价高达1万6，精装售价2万7销售不畅，不得不改为毛坯2万4；附近的泛悦城的楼面价9000不到，哪怕是超高层、有商业，精装价2万5完全无压力。

4、市场冰凉，倒逼房企精装变毛坯。

在武汉买房，能买毛坯，千万不买精装。

为什么？因为精装备案价格高，最重要的一点是，精装必须全款。

武汉市场非常奇特，毛坯+精装双合同完全公开，致使精装成为房企获利的白手套。均价2万以下精装价2500，均价2万以上3500-1万不等。如果算上精装价格的话，不亚于首付款。

整个武汉，充斥着微妙的博弈、焦灼，有对立，有妥协。

1、有关市场的对立、妥协。

一方面，武汉市场严控市场，刚需优先选房，买房利率非常高，新房限价非常厉害，尤其针对地王，二手房市场甚至因此转凉；

但是另一方面，毛坯、精装可以堂而皇之的双合同，茶水费也只是转至地下，地王项目也给出了生存出路。

武汉市场的纠结就在于，一手调控试市场，一手护着市场。

2、有关城市的对立、妥协。

刚到武汉，我们就听闻几个不幸的消息：武汉第一高楼纷纷迫降，先是武汉绿地中心从636米跌至500米，随后周大福金融中心从648米跌至450米。高楼永远是一个城市野心的体现，既关乎脸面，也关乎实力。

但是另一方面，汉口滨江、武昌滨江，甚至汉阳滨江，都在打造武汉的商务中心；杨泗港大桥的推进，武汉三镇将互为一体；小米、华为、斗鱼这些新兴互联网产业入驻，光谷科技的未来不可限量。

一手按压、一手拖底，共同构筑了武汉市场的微妙。充满矛盾的武汉，正是如今市场下的真实写照。

对于武汉的整体判断，我的基调是：

市场凉了，但是实力仍在、价格维稳。

全民参与的疯抢没有了，几十万的茶水费隐匿不见，房企竞相拿地王的热情衰退，大面积的疯抢基本没有，市场变凉、但价格维稳。这是第一。

老地王的项目越来越少，新地王项目将逐渐面世，尤其是高楼面价的地王，合理化的定价会托底房价，至少不会下降。这是第二。

武汉市场1万7以下的楼盘依旧比较火热，去化八八九九没有问题，这说明什么？证明新武汉人推陈出新，一波接一波，这些是未来武汉的基石。这是第三。

调控的目的不是搞垮，而是托底，武汉也不会轻易被击倒，顶层价格停滞是大势所趋，不是实力问题，而是大环境问题；底价空间抗跌，甚至逐渐夯实，这才是衡量武汉价值的标准所在。这是第四。

武汉的未来，在于滨江商务区、在于留汉百万的人才、在于小米华为为代表的光谷科技，在于百年武汉打下的坚实基础，这样的城市，不会垮。

只不过，在大环境、大市场的场景下，就算是武汉也得低头。

本站网址随时可能更换，请关注公众号，以防失联！