今天继续更新城市系列文章，讲讲西北第一城：

西安。

西安的基本盘很大，甚至某种意义上，辐射人口范围超过1亿多，因为中国整个西北地区，和西安有竞争力的同级城市，基本没有。

国家级中心城市、一带一路支点、古城文旅破圈，还有高校云集的科教基因，多元概念合力，让西安强劲有力，源源不断虹吸着陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆等省份的人口。

七普数据显示，2010年至2020年十年间，西安常住人口增加了448.5万人，增幅高达52.97%，增量位居全国第四。

我记得西安人口增速最猛的是2017年，西安打响抢人大战第一枪，那时候很多年轻人本来去西安旅游，结果被带到派出所，莫名其妙落了户。

2017至2018 两年，西安净迁入人口达 88.79 万人，占新中国成立以来全市净迁入人口的三成以上……

但后来，西安人口净流入量开始慢慢衰减了。22年是12万，2023年只剩下了8万多…

人口降速，一方面源于疫情的阻断，另一方面，我认为更重要的是，西安GDP增速有些跟不上人口增速。

2017-2018年，西安经济增速都在7-8%左右，还是比较亮眼的，但从2019年以后，直接跌到了4-5%。

这几年倒是有疫情影响，可以理解，但2022年疫情结束后，在同级别城市，都在加速腾飞的时候，2023年西安的经济增速只有5.2%，2024年更是跑输全国大盘，只有4.6%。

这是让人很诧异。

要知道，排名西安前面的合肥、福州都在6%以上，郑州都达到了5.7%，而后面的泉州、南通、常州、烟台也都在6%以上。

别看这些枯燥的数据，事实上，每一个小数点背后都是成千上万的就业机会和创业机会。

那么西安经济增速为什么会持续下降？跑输全国大盘？

首先第一个原因是工业结构失衡，工业增长依赖少数龙头企业，如比亚迪、三星等百亿级企业贡献显著，但部分传统行业表现疲软。例如，电气机械和器材制造业产值同比下降1.7%，传统工业转型升级压力较大。

第二个是区域经济失衡。

西安呈现“一超多强”格局，雁塔区（含高新区）GDP占比超30%，而外围区县如周至、蓝田经济总量较低，城乡融合和县域经济发展滞后。例如，鄠邑区受比亚迪项目带动成为“黑马”，但多数外围区域仍依赖主城区产业外溢，自身造血能力不足，外围区域（如临潼、灞桥）工业占比低，未能有效承接主城区的产业外溢，导致“广域主城经济”格局下区域发展失衡。

第三个是新兴产业培育和创新转化不足。

虽然西安在像光子技术、人工智能、氢能这些具有战略性的新兴产业方面，已经很积极地进行了规划和布局，做了不少工作。但是，现在存在一个问题，就是很多科研上取得的成果，在西安本地真正能转化成实际产业应用、带来经济效益的比例还不高。

比如说，西安有很多高校和科研院所，人才和知识储备特别丰富，可这些丰富的科教资源，没有很好地变成实实在在的产业上的优势，没有充分发挥出它们应该有的作用。这方面可以借鉴长三角区域的， “一院一所一校一港一企” 这种模式，让科研和产业之间的融合变得更深、更好，把那些科教资源更好地利用起来，转化成产业优势。

讲这些，并不是说看空西安的未来。

我认为西安已经非常不错了，如果把它放在长三角或者珠三角，哪怕是中原地带，西安经济增速肯定会更高。

但地处西北，交通不便，物流成本高，也没有成熟配套的上下游产业链，西安的游戏难度，就从正常模式成为困难模式。

不过对于西安来说，挑战大，机遇也大。一个是接住沿海城市对西北地区产业的转移，另一个是打造好一带一路概念，进出口到中亚、欧洲那边，最后是一个把科教这张王牌打好，让更多研究性质的战略产业，在西安生根发芽，实现错位竞争。

但这就要考验当地运营团队的真正实力了。

经济和人口，影响着一个城市的房价周期。

西安当初很出圈，是因为房价连涨了70多个月，从2018年涨到2023年才结束。房价先从2015年大约8000左右，跳涨到2017年的1.6万/平米。

然后回落到1.3万/平米，此后连续震荡上行，又回到1.6万/平米。在全国范围内真正实现了“慢牛周期”，但从2023年年底开始，西安房价就扛不住了，开启一路下跌模式，直至现在。

其实2020年左右西安经济下滑，房价就有了下跌的苗头，但硬是顶住了。之前我还专门写过文章，夸过当地的操盘团队的思路。

先是不断释放优质土地，稳住地价，后强调开发商大量开发高溢价产品，结构性拉高房价，同时节奏性出让土地，控制供应量，不至于库存太过突出。

大家都知道第四代住宅，是最近半年才兴起的概念，但事实上，西安是去年推出第四代新一代住宅数量最多的城市，共推出了39个，明年预计还将推出14个第四代住宅楼盘。

用稀缺土地+高溢价产品，结构性拉高房价，以对冲房价下跌效应，就是西安琢磨出的思路。

但没办法，再高超的手艺，也抵不住大经济不行+西安经济受挫，本地需求严重收缩，出现的抛盘效应。

最敏感的就是前些年在西安炒房的西北区域业主。

这些人当初就是想去西安赚一笔跑路的，结果房价开始下跌后，都慌了，纷纷抛盘离手，以至于西安二手房挂盘量一度最高达到17万套。。。

这个量级，对于西安这样级别的城市来说，说实话，冲击力算是非常大的。这就导致一个非常明显的现象：

西安楼市陷入流动性困境。

说实话，西安房价从最高1.6万/平米，跌到1.3万/平米，房价跌的并不算太多，回调只有不到20%。表现已经非常好了。

而且，1.3万/平米的房价，对于一个国家级中心城市，1300多万人口的西北龙头大城来说，贵吗？

真的不算贵。

毕竟除了核心区域，西安郊区存在大量1万/平米以下的房子。

但西安的问题就在于这里，房价不贵，但就是不好卖。归根结底其实是，整体库存较大，去化较慢，经济下行，导致新增购买力有限。

说人话就是，大量区域持续性“有价无市”。

我们根据以上线索，基本可以得出一些结论，以下，是2025年，西安最真诚的买房建议：

1、西安是一个超级分化城市，经济结构失衡导致贫富差距较大，区域产业结构，导致大部分区域长期陷入经济停滞。这也跟西安“摊大饼式”发展的结果有关。

2、西安买房，考虑投资属性，就买城六区，没有什么秦汉新城，泾渭新城，西咸新区，记住只认城六区。别小看行政区界限划分和渭河的阻碍。高陵临潼西咸就别考虑，直接屏蔽，别扰乱了心神。西安城六区里新房、次新房等优质房源不多，挂网上的全是老旧小区家属楼或者城改安置回迁房和经济适用房。

3、西安城六区：1.未央区 2.新城区3.灞桥区4.莲湖区5.雁塔区6.碑林区。后面的高陵区，临潼区，鄠邑区都是撤县设区的新区，不容易拿到资源，还会被“抽血”。另外长安区部分区域可以考虑。

4、西安买房四要素：一是位置，二是学区，三是地铁，四是户型。当然前提是新房次新房，房龄5年以内，因为房子最短置换周期是5年，还有机会转让个两次，10年还行，但如果超过15年房龄住进去就是接别人的盘。

5、能贷款买房龄5年以内的新房和次新房，就不要全款买老旧小区家属楼或者城改安置回迁房，住着也安心体验好，还能保值随时出手，不担心降价不好出售。

6、不买阁楼跃层大露台，因为你不知道什么时候会漏雨毁装修，墙面发霉是常有的事，买阁楼露台完全是开盲盒，随时随机随地点漏雨，产权纠纷和违搭违建的整改烦不胜烦。能接受复式跃层大露台的是部分需求的人，再卖是不是还是小部分人的需求，不好出手，毕竟对老人小孩不友好，宁愿花钱买的面积是房间也不能是功能性的露台。

7、西安城六区里目前只有国际港务区的新房和次新房性价比最高了，目前港务区兑现能力强，有地铁，有学区，市政设施和配套基本建设完成了。

8、就算西安要北跨，也绕不过西安国际港务区，西安港务区才是北跨东拓的桥头堡，毕竟周围一圈都属于西安市，是亲儿子，发展带动起来都是自己锅里的肉。现在城市收缩，不像以前跨越式大跃进式发展，西安只能自己顾自己了，没闲工夫管咸阳。

9、选区域，选对区域，就成功了一大半，也就是地段，这个区域指的是行政区或者开发区，比如高新区，港务区，雁塔区等等。如果你考虑投资，你得研究未来买你房子的客群，像高新区，110万人口，而且很多都是以高收入的白领和蓝领构成，未来的购买力就有保障。

10、选板块，比如已经确定了买高新区，那就是要选小板块，如软件新城软西和软东哪个好，形成对比选择。

11、选配套，五大配套：教育，交通，医疗，商业，环境，其中最重要的就是交通和教育，比如你这个小板块是铁一中陆港校区，他旁边是高新一中陆港校区，那按照今年的普高线，铁一比高新一中高5个百分点，从而说明你选择的小板块的教育配套比他更具优势，那未来的房屋溢价或者教育水平的能级，就比他高。

12、新城区

新城区是西安的政治、文化中心，主城之一，核心区在胡家庙

●板块梯度

●第一梯队：胡家庙，大明宫

●第二梯队：石家街

●第三梯队：东二环，东元西路

13、碑林区

碑林区应该是文化核心，城墙里的基本都是碑林区，除了西大街往西属于莲湖区。作为老西安的主城区，各种有年代的老店就在什么什么巷子里，小巷子都不太好走，西安最中心，出城太难了，本地年轻人基本都搬到浐灞曲江高新了，老房子留着老人住，或者租给陪读的，因为学校比较多。

碑林区应该是中小学最多的区了，不过确实人不多了，商场死了一个又一个，南门世纪金花，东大街民生百货，前两年才开的群光广场也不太行了，骡马市感觉也撑不了几年了，也就是80 90后钻回来找找童年，居住属性已经不太强了

●板块梯度

●第一梯队：太乙路，边家村

●第二梯队：含光路，文艺北路

●第三梯队：长安北路，建设西路，友谊东路，雁塔北路

14、莲湖区

莲湖区和新城区差不多，基本都是安排以前各种厂的老职工，各种老破小家属院，房租也较为便宜，服务行业的打工人住的比较多，生活气氛比较浓厚，有各种批发市场，莲湖区核心土门

●板块梯度

●第一梯队：土门，大唐西市

●第二梯队：枣园，丰庆公园，大兴新区

●第三梯队：红庙坡，昆明路，城西，劳动南路

15、雁塔区

雁塔区是重点了，南二环往南，全是雁塔区，又从东往西分别是曲江新区，城南居住区，高新区。

小寨属于雁塔区，附近的音乐学院、美院、长安大学等，包括与碑林区接壤二环附近，各种高校，养活了小寨这几个商场，西边就是西工大西北大什么的，这里算雁塔区的一个大核

雁塔南路往东是曲江，西边是城南居住区，可以用电视塔做地标。曲江和浐灞定位差不多，但是更突出闹中寻静的感觉，大小公园比较多，还有个曲江池，也可以叫富人区，楼盘看着高大上，豪车遍地，也有一些工薪阶层趁房价不高的时候定居了这里。怎么说呢，公交不太方便，还堵。因为连着几个核心旅游区，大雁塔，大唐芙蓉园。偏一点的地方人就少了。而且感觉曲江的路特别奇怪，不像西安那种横平竖直的风格

城南居住区就是长延堡，电子城，一直到太白南路西沣路，这边基本都是居住区，世家星城，明德门，电子正街周边，全部都是住人的，这边城中村也比较多，城中村+小区，生活比较方便。高新区就主要是程序猿聚集地了，这边基本都是几个到十几个小区围着一个核心小商圈，比如高新四路，科技六路，万达，科技路西口，丈八三路，阳光天地，近几年比较成熟了，现在高新区正在往西走，沣东也慢慢在发展

●板块梯度

●第一梯队：青龙寺，太白南路

●第二梯队：南二环，西部大道

●第三梯队：等驾坡，科技路电视塔，城南

16、未央区

未央区现在作为西安市门面，马路修的大又宽，各个政府机关单位都在这。

属于年轻群体，完全成熟的区域，没有什么太多讲的，差异大的，是经开一校的两个校区房子，和这两个区域之外的，差距非常大，在北郊的都知道经发系的含金量，非常优质的教育资源，区域内各种配套完善，不考虑学校的，想在未央区看的，未央路以东选择会多一点，主城区不用说太多，眼见为实。

草滩区域也是未央区的一个新起点，生活配套暂时弱，环境是很好临近西安湖，临近渭河。

●板块梯队

●第一梯队：大明宫，太华路

●第二梯队：未央湖，凤城二路，浐灞生态区，三桥新街

●第三梯队：太元路，大兴新区

17、曲江新区

高端聚集地，现在分为曲江一期、二期、三期(杜陵板块)曲江的特殊性，在于一开始定位就处于巅峰，以南湖为中心，临近大唐笑蓉园，大唐不夜城，在2018年之前，曲江不堵车，但是在那一轮涨价之后，曲江开始大量涌入，为了满足更多人享受曲江的感觉，二期开始延生，逐渐边缘化，向外围拓展。

这三个区域的价值，目前就在于一期环境很好，正儿八经的曲江，很有面，二期一是因为新，二是因为一期没有地，或者价格贵，只能买二期，但是二期依旧没有一期那么聚拢，资源都在一期，现在的杜陵板块，自打铁一进入以后，瞬间和二期拉开差距，并且被多数人关注。

这三个区域很好选择，手上东西够，单纯要环境，就一期，想住曲江不想要房子太旧，就二期，三期就是学校。豪宅那曲江玫瑰园、雁栖瑰园凤凰池，选就行了。

●板块梯度

●第一梯队：曲江 CCBD ，南湖芙蓉园，杜陵

●第二梯队：文化科教园

●第三梯队：金浮沱，电竞茶园，创意五道

18、高新区

高新区是西安的经济核心区域，产业发达，就业机会多，配套设施相对完善。但不同区域的发展程度和环境也有所差异，例如，高新一期开发较早，配套成熟，但可能房屋相对老旧；高新二期有较多的新建楼盘，规划和设施较新，但部分区域的配套还在不断完善中

当下在高新买房，一定得挑，挑板块、挑配套、挑项目。高新的王牌是教育，所以买房教育可以不强，但一定不能差。

●板块梯度

●第一梯队：软东、软西

●第二梯队：高新三期

19、长安区

长安区是个特殊的区域，因为“长安”在好多人眼里还依旧是长安县但是认可的人熟悉的人，认可度还是很高的，毕竟实际情况在那放着。

长安区是西安郊县，被西安各种蚕食，近水楼台了但却有一丢丢不争气。这里大学林立，大学数量很多。但是交通却不是很发达。道路一般都是西安放射线的延长线。像子午路，西太路，之类的。公交车很慢。靠近西安的村子大多被拆了。未来这里的高新区应该又是西安发展的一颗新星。此外，斗门水库的建设缓解西安的用水问题，这个水库建成后不出意外会面积巨大，有点人造奇观的意思。

●板块梯队

●第一梯队：航天基地，西长安沿线

●第二梯队：大学城，子午大道沿线，常宁新区

●第三梯队：韦曲北，学府大道

20、港务区

港务区在认可度上和不认可度上，如果高新是7/3开的话，港务区到6/4开，港务区早一批进入的人群，很多是在曲江走过一轮了，港务区和高新区类似的点在于，把教育配套落地得及时，这个就匹配到那些想要房子新点的，环境好点的，居住舒适度高，不吵不闹，还能上个好学校的人群，在这个区域，绿城可谓是功不可没。

整个区域的商业配套逐渐在完善，基本成型，目前的铁一陆港、高新一中陆港、交大陆港之中，铁一已经遥遥领先。但是在铁一的区域上学需要注意：目前是9年一轮回制，上一任业主家里有上铁一的，接手的这一任，必须等到上一任毕业否则上不了的，国际港务区，也是因为距离的原因劝退了一部分人。

●板块梯度

●第一梯队：奥体

●第二梯队：政经

●第三梯队：保税区

21、高陵区

俗称关中白菜心。靠近西安，地势平坦，规划地铁10号线，自主尚可。

●板块梯度

●第一梯队：核心区域

●第二梯队：泾渭新城

●第三梯队：渭阳大道

22、经开区

西安的工业重镇，工业基础雄厚，近年来生活配套设施逐步完善，有大型的商业综合体、医院等。交通便利，有多条主干道和地铁线路，与其他区域的连接较为紧密。随着城市的发展，经开区的发展潜力也在不断提升。

部分区域的城市建设和环境还需要进一步改善，教育资源相对不如高新区和雁塔区丰富。

●板块梯度

●第一梯队：高铁新城，市政府

●第二梯队：中心区

●第三梯队：草滩

23、灞桥区

这个区域，包含了纺织城区域、世博园区域，区域选择比较多，区域内产品系列丰富，从刚需到改善应有尽有，生态环境好，配套完善，比较宜居。

●板块梯度

●第一梯队：灞河沿线，纺织城

●第二梯队：唐都医院，国际港务区

●第三梯队：洪庆

24、临潼区

临潼区以旅游业为主，还盛产石榴 

●第一梯队：临潼旅游度假区，凤凰大道沿线

●第二梯队：文化中路，凤凰大道与芷阳五路

●第三梯队：临潼新区，港务区立交以东

25、鄠邑区

鄠邑区的平原地区很平整，没有土塬。这里北边接咸阳和西咸新区，东边挨着长安区，也有西高新的规划部分。鄠邑区也是西安的副中心城市，道路规划8横9纵，但又坑坑洼洼。有工业区但有待开发。

●板块梯度

●第一梯队：核心城区

●第二梯队：渼陂湖，

●第三梯队：沣京工业园，余下镇

26、航天基地（西安国家民用航天产业基地）

主要以航天产业集群为主，基地及周边聚集了航天科技五院西安分院、六院 11 所、九院 711 所等科研院所及包括西北工业大学在内的 40 余所高校 

●板块梯度

●第一梯队：航天核心区

●第二梯队：揽月阁

●第三梯队：京东云谷

27、浐灞生态区

位于西安东郊，从南到北正好填补了军工城与纺织城之间的连接空白。从世界园艺博览会到浐灞国家湿地公园，再到千古情，以及西安国际会展中心，浐灞生态区因为它的优美环境代替日益拥挤的曲江逐渐成为西安大型会展项目的举办地

●板块梯度

●第一梯队：浐灞总部经济区，西安金融商务区

●第二梯队：世园园区，浐灞半岛

●第三梯队：雁鸣湖

28、西咸新区

西咸整体前几年被捧得太高了，很多基础设施没有落地，导致缺乏人气再加上后面雷点比较多，好多人害怕了，毕竟大家钱不是大风刮来的。

目前处于停滞阶段，唯独交大创新港和能源金贸区这两个地方，区别其他比较大，一个是管委会在那，一个是交大在那，另外一个就是因为学校，能源金贸区的铁一和创新港的交大本部中小学，这两个区域基本的配套也基本都有。但是人气目前还不是很高，一是因为距离西安城区太远，二是因为价格不是特别的有吸引力，三是被西咸这个字劝退了，其实这两个地方更适合咸阳的人群，或者咸阳西安来回跑的人群，种种原因劝退的也不少，但是依然有价值。

西安西咸新区包括沣东新城、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城五个新城。

●板块梯度

●第一梯队：沣东新城

●第二梯队：沣西新城，秦汉新城

●第三梯队：空港新城，泾河新城

29、阎良区

阎良区是飞机城，有众多院所和试飞基地，是一个特殊的区域。

●板块梯度

●第一梯队：航空新城核心居住区，航空基地

●第二梯队：航空三路，民西路与高科路

●第三梯队：蓝天路，航空二路，新华路

篇幅有限，今天先讲到这里，想把西安讲透一篇文章不够，起码得好几万字，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。

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