文|凯风

一心准备“活下去”的万科，遭遇了整个市场的白眼。

你说万科真悲观？今年以来，万科的拿地规模仅次于碧桂园，位居所有房企第二位；就在两周前，万科还以32亿的白菜价抄底华夏幸福。

你说万科假哭惨？从9月开始，万科多个项目打折降价，甚至给厦门维权业主退房。就在上周末发布的三季度报告里，万科更是计提存货跌价准备41.4亿元，这一数字在上半年还只是15.37亿元。

万科的“活下去”，到底是鳄鱼的眼泪，还是未雨绸缪的谨慎？

01

悲观的万科：计提跌价准备金41.4亿

万科不仅在到处打折降价，而且还对一些项目做了亏损准备。

10月25日，万科发布三季度报。其中，最引人瞩目的是，万科计提存货跌价准备41.4亿元，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元。

存货跌价准备，是个会计术语，意思是未来房价可能收不回成本，所以要提前计算损失，在利润中预先扣除；如果未来形势发生变化，房价可以覆盖成本，那跌价准备还可以再转回，当做利润。

计提存货跌价准备，意味着房企对未来不看好，某些项目可能会面临巨大亏损。

最近几年，万科每年都在计提跌价准备，但规模从来没有如此之大。

2015年的计提跌价规模是7.54亿元，2017年底计提16.13亿元，2018年上半年计提15.37亿元。

而这一次计提41.4亿元，是今年上半年的2.7倍，与2015年相比，则是5.5倍。

虽然与2018年前三季度4315亿的销售额相比，这一数字仅占1%，但通过万科的年中报不难发现，这些计提跌价准备的项目，集中于二三线城市，包括大连、宁波、烟台、南充、镇江、乌鲁木齐、抚顺、温州、南通、唐山等。

这还只是今年6月的数据，三季度万科未公布具体城市详情，但跌价准备从15.37亿上升到41.4亿，显然，万科预料有更多城市的更多项目，将会面临房价下跌的可能。

事实上，计提跌价准备的并非万科一家。

据21世纪报道，截至今年6月，绿地集体跌价准备26.26亿元，保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城的期末存货跌价准备分别达2.27亿元、4.34亿元、1.81亿元、1.99亿元、2.89亿元、1.07亿元。

如今已到10月底，楼市正式步入调整，多地房价开始松动，房企的计提跌价准备或会大幅增加。

显然，无论是为会计考虑，还是为后市着眼，说明部分房企对市场的悲观态度，并非无的放矢。

02

乐观的万科：大肆抄底的逻辑

就在高喊“活下去”不久，万科就悄悄开启逆市抄底之路。

10月9日，万科以32.34亿元入股华夏幸福5家项目公司的10多个地块。

真是白菜价啊。

作为环京龙头，华夏幸福正面临现金流危机。从去年开始，环京楼市就一蹶不振，3年限购的高门槛，让大多数投资者拒之门外。环京区域房价大跌，部分楼盘甚至腰斩。

在房价跌了一年多的时间关口，万科大举抄底，显然是捡了个便宜。

与此同时，万科加快拿地步伐，一反房企全面收缩的常态。

数据显示，就在三季度，万科合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

今年前三季度，万科的拿地金额也是笑傲房企，位居第二。1-9月，万科拿地金额为1163万平方米，仅次于碧桂园的1198亿平方米。

明明说要“活下去”，明明在降价清盘销售，为何还在大肆买地、豪气抄底，万科究竟打的什么算盘？

答案很简单，只有四个字：有钱，便宜。

一方面，万科拥有充分的现金流。数据显示，截至2017年底，万科拥有现金1741亿元，经过9个月的买买买之后，还有1327.7亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和865.9亿元。

另一方面，万科买的地很便宜。根据易居研究院发布《2018年三季度40城土地市场报告》，40城土地成交均价连续6个月下跌，同比下跌31%，土地成交溢价率创40个月新低。

显然，万科的拿地价格甚至低过两年前的大部分地王。

换句话说，未来一年，万科降价卖都有利润可图，而老地王们根本就不敢开盘。

03

万科的算盘：10年前的同一幕戏

事实上，早在10年前，万科就已经玩过这一招。

2008年2月，王石在央视抛出“拐点论”，引发轩然大波。年后，万科在全国率先打折降价，引发整个行业不满。

许多开发商认为万科是借唱衰收割市场，地方政府也认为万科扰乱市场预期，有地方政府召集开发商开会时，不再通知万科，行业龙头顿时被孤立。

碧桂园坚称“320亿的销售目标不调整”，更“不会降价销售”。在沈阳，72家开发商组建“不降价联盟”，公开宣称“房子不降价，降价我们补”。

9月份，多地业主因降价围攻售楼处，要求万科退房，地方政府对此态度暧昧，不置可否。

直到金融危机全面爆发，全国房价大幅下跌，万科才算脱离困境。

正是因为率先降价，万科在行业内完成销售任务；而一直喊着“不会降价销售”的碧桂园，则只完成了一半的销售额。

手中没有积压库存，反而握有大量现金，进可攻，退可守。

2009年和2010年，万科开启大肆抄底之路，行业龙头地位进一步巩固。

04

真悲观VS假哭惨？

万科是稳健派的代表。

无论是2008年、2014年还是2018年，万科都是在行业率先开启降价之路，即使调整最终只是昙花一现，但率先降价为万科提供充分的现金流，在危机到来时足以应对风险，当市场好转时，则又成为抄底的资本。

相反，一些以高周转、高杠杆著称的房企，在楼市扩张阶段，固然可以借助举债扩张一跃成为行业龙头。但当形势逆转，巨轮就难以掉头，从天上到地下，只在一线之间。

其一，万科之所以率先降价、大喊“活下去”，不无悲观的考虑，但更多的是未雨绸缪。在楼市大变局到来之前，回笼现金流，将自己立于不败之地。

其二，万科之所以大肆​买地、狂热抄底，是因为万科的资产负债率较低，拥有强大的现金流，而土地溢价率已经低到忽略不计，部分城市的土地价格甚至腰斩，尤其是一些处于困境的房企不得不贱卖资产，这恰恰是最好的抄底时机。

所以，真悲观也好，假哭惨也罢，万科玩的就是市场逻辑。谁掌握强大的现金流，谁就拥有市场的话语权。

首度发现美国房地产周期的经济学家霍伊特说过：

当房价下跌时，赚钱的往往不是专家，而是那些手里拥有足够流动现金的人。专家不是不想抄底，而是他们的钱，早已经被困在了市场里。

今天的楼市同理。

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