来源：子木聊房

2018年，几乎在所有的经济会议上，都能听到三个字—「城镇化」。

城镇化不是新词，这些年被贴金无数，不少专家把它解读为中国经济的未来；解决中国现有经济问题的良药；中国越过中等收入陷阱冲进发达国家之列的神器…

当听到这些标榜时，我反而陷入了深深地恐惧与不安。

因为城镇化是人类城市发展的胜利，它是结果而非原因，是现象而非工具。

当我们用主观的方式把它“本末倒置”后，就会引发一系列的社会问题，例如房价，贫富差距…

今天我整理了大量的材料，用一个很清晰客观的角度为大家还原什么才是真正的“城镇化”。你会明白，这些年中国经济的真正付出者到底是谁？是什么影响了你的财富收入？房价在城市化进程中为何越来越高，未来中国经济的命运在哪里？

1

城市格局变迁

在改革开放之前，中国几乎是没有城镇化的。1953年的时候中国的城镇化率是13.26%，等到1978年的时候，城镇化率为17.8%，25年增长了4.54%。

低速城镇化下，经济增速十分低迷。

例如，1949年中国的GDP是日本的2.5倍，一个沈阳就超过东京的GDP，但是到了1978年，日本的GDP是中国的4倍，从日本的2.5倍到反被超越4倍，其中很大的原因就是日本在实现高速的城市化，而我们一直停滞不前。

1978年改革开放以后，中国打开了高速城镇化的大门。

我国的对内改革先从农村开始，1978年11月，安徽省凤阳县小岗村实行“分田到户，自负盈亏”的「大包干」，拉开了我国农村经济体制改革的大幕。

这次改革的实行不仅让农民解决了基本的温饱问题，而且把农村富余劳动力从干活“大呼隆”旧体制下解放出来。

改革开放初期乡镇企业

农民手中有了余粮，有了一定的资金，农村又有富余劳动力，便从发展多种经营、创办小作坊、小企业起步，开始离开土地到小城镇务工经商，从而推动了中国乡镇企业的兴起。

在这个过程中，东部沿海城市苏州、无锡、温州、泉州、烟台等一大批普通地级市经济迅速崛起，成为当前我国城市经济的重要力量。

其次是对外开放。当年福建省和广东省成为了全国最早实行对外开放的省份，深圳、珠海、厦门、汕头等城市开始试办经济特区。其后，在1984年4月，上海、大连、青岛、烟台、宁波等14个港口城市得到进一步开放，逐步兴办起经济技术开发区。

“东南西北中，发财到广东”的民工潮

受益于改革开放，短短几年后，在90年代中后期，南方城市的城区规模、城市发展水平已经明显超过了北方。

而北方的重工业城市由于体制机制的固化，纷纷受到冲击，大量中小型国企倒闭，出现了一次较大的下岗潮。而后以能源原材料为主的北方城市又一次受到较大的冲击，逐渐走入幕后。

进入到新世纪后，随着我国入世，外向型经济开始高速发展，南方外贸明星城市崛起。其中，苏州成为继深圳之后，又一个快速崛起的现象级城市。而且苏州下辖的几个县级市如昆山、张家港、常熟等一直领衔中国百强县排行榜。

不过到了改革开放第四个十年，这些外向型城市的增速逐渐放缓，相比之下，省会城市的优势就逐渐体现出来了。

尤其是2008年金融危机以后，外贸出口已难再现高速增长，对经济拉动作用减弱。同时，随着土地、人力等成本的不断上升，许多企业转移到内陆地区或者东南亚，这些外向型城市也进入到转型升级和结构调整的阶段，增速逐渐趋缓。

例如，2006年，佛山GDP排名位居全国第11，“世界工厂”东莞位居第15，彼时“九省通衢”武汉仅位列全国第16，长沙位居全国第28。但到2017年，武汉稳居全国第9，长沙位居第13。而佛山已经退居第16，东莞位居第19。

现在，我国产业转型升级和结构调整不断加快，在产业转型升级过程中，省会城市的中心引领作用十分明显。随着城镇化进程的深入，我国的人口也逐渐在向省会城市、直辖市、计划单列市等一二线大城市聚集。

以上文字是我简短描述的中国城市发展史，虽枯燥，但熟读后，相信在你的脑海里应该有一个很具象的城市变迁概念，接下来是我对中国城镇化的一个理解。

其实，在这一批批城市崛起背后，城镇化的支撑点就是「产业发展」和「人口流动」。

对内改革，农民进入城市，才有了私有经济的起步；对外开放，中西部人口跑到东部沿海地区成为了“农民工”，才能为外向型经济提供劳动力，把中国制造输出到全世界；产业升级，沿海城市的农民工回流到中部城市，各省会城市才有能力得以崛起。

是几亿流动人口的努力才让中国有了现在的成就，而且这个过程很「自然」：一定是城市先有产业提供了工作机会，才能带动人口流入。而人口流入后对资源有需求，才能投资基建造城，实现城镇化率的提升。

这个道理，大家用腿肚子都能想明白，但操作起来你会发现，懂它的人真的是屈指可数。

2

城镇化的三个歧途

城镇化是结果，而不是原因

中国从1978年后到2017年，城镇化率“很快”，经济增速也很快。

1978年中国GDP总量是为3679亿元；2017年，我们GDP总量超过了82万亿，现在北京一个海淀区就相当于当年的2个中国。

于是很多人就认为城镇化是经济发展的未来，我们应该“大搞城镇化建设，来提高经济增速”。

于是，各地政府就开始了“先造城，后人口，再产业”的发展战略，无论大小城市都开始疯狂投资基建，造新城。也没有人会考虑：新进来的人能干什么，靠什么赚钱养家。

甚至有些城市没有任何产业，自身人口都在流出，还要疯狂造城把农村人口拉进来，完成城镇化率。

结果城镇化无法推动农民进城，新城沦为了空城，投资没有效益转化成了巨额的债务，最后又迫不得已通过去库存让三四线城市的房价涨起来，货币化棚改强制让他们进城。

然而，农民进城后依然得不到好的资源，谋生机会，反而是遇到了更高的房价。

城“镇”化其实是错误的

其实，中国的「城镇化」是一个特有名词，国际上人家叫做「城市化」。人家是直接把人口从农村引渡到城市，而我们是把农民引渡到乡镇，然后才进入城市。

这样的现象就导致乡镇规模异常庞大，资源高度分散，效率极低。中国从1978年-2017年，193个城市变成了661个城市，而镇却增加了十倍，2100多个镇变成了21000多个镇。

从现在的情况来看，一部分乡镇农村的人口已经走空，就像第一部分讲到的，大家发现城市的机会多赚的钱多，生活方便，为何还一定要苦苦呆在乡镇生活。

那么，为什么中国一定要城镇化，而不能像西方大城市那样省去中间成本直接城市化？

有人说，中国是为了避免像印度那样过度城市化而形成贫民窟，像拉美那样城市化而让整个经济体陷入中等收入陷阱；还有人说农民工进城会掠夺城市资源，造成城市资源匮乏，物价高涨……

印度贫民窟

其实，这一切都是站不住脚的。因为在英国、美国甚至日本的城市化进程中，并没有发生资源的担忧，而且英国、日本的人口密度均大于中国的大城市。

其实这一切，都是为了掩饰土地制度对城镇化的矛盾。

在西方国家的城市化里，都会经历几个阶段，“中心城镇化—郊区城镇化—逆城镇化—城乡一体化”，而中国只能完成前两个阶段。

例如在英国，由于人口和资源的过度集聚提高了城市生活成本，人们可以去乡镇购买土地造房居住，企业也可以向外购置土地建造属于自己的产业园。但是在中国不行，土地国有，农村土地是集体产权，城里人敢在农村乱造房，有人就敢跟你玩命。

唯一的方法就是政府征收土地，然后经过招拍挂卖给开发商，开发商趁机炒作继续高位卖出。土地国有，地方像依赖鸦片一样依赖房地产，而这，又成功地遏制了中国的城镇化发展。

中国城镇化率其实真的很慢

中国城镇化率1978年的17.8%发展到2017年的58%，有人认为城镇化速度是非常高速的，很开心。

其实并不是，这个数据是「常住人口城镇化率」而不是真实的城镇化率，中国2018年真实的城镇化率是「户籍人口城市化率」，很低，只有42%。而世界不甚发达的地区在2000年的时候，这个数值已经达到了40.2%。

这么多年，农民工在城市中努力拼搏，为经济发展做出了巨大的贡献，但其身份却一直被阻挡在城市之外，进城后也享受不到城市带来的医疗、教育等资源的共享。这些年，这种形式下形成的畸形问题越来越严重，其中最重要的一项就是—「留守儿童」。

中国这些年城镇化发展，催生了2.87亿的农民工，而他们其中大部分的孩子教育无法解决，只能在乡下做留守儿童，享受低质教育，等到孩子上完小学、初中，继续和父母进城打工。最后再回乡盖一套房子，因为在这片土地上可能有他们最珍贵的东西，一亩三分宅基地。

所以在马云提出退出阿里巴巴，把余生献给乡村教育，这一壮举着实让人敬佩。因为他看到了未来中国的样子，中国经济未来的主动力不是存量市场，而是这些农民工的孩子在享受到好的教育后，进城后成为一个个优质的人才，继续推动中国经济的发展。

所以，我一直认为，城镇化是「人」的城镇化，而不是「城市」的城镇化。

土地制度和户籍制度改革暂且不谈，但地方民营企业一定要减税降费，加大扶持力度，因为他们产生的经济效益占比50%，却能为中国人提供75%的就业岗位，而被城镇化的农民进民企和国企工作，哪个更容易实现呢？

3

城镇化与房价

前几天，国家发改委发布了一则督查通知：推动1亿非户籍人口在城市落户。很多人就问我，落户1亿人会导致房价大涨吗？

其实这个计划在2016年就已经提出来了，现在来看实施的进度并不是很好，所以现在又出了一条“督查”。

我们暂且不谈这些“被城镇化人口”是否又购买需求和购买力，如果把每年平均1300万的目标平分给中国600个城市，每个城市几乎是2万人。而对与北上广深这些有严格落户限制的大城市来讲，影响几乎为0。例如北京一年落户仅为6000人，层层分下来，成为北京户口的被城镇化人口能有几个？

当然，城镇化和城市的房价趋势也是息息相关的。

从图中可以看出，中国目前尚处于城镇化中期，还具有较大的增长空间，如果按照国际城镇化标准，中国还有20-30年的高速增长空间，在这段时间中，人口流动充沛，城市格局巨大变迁。

1978年，中国500万以上的人口城市只有一个；

1990年，全世界千万级人口城市有10个，我们有1个；

2014年，全世界千万级人口城市26个，我们6个；

2017年，500万以上的城市我们有16个；

2030年，预计中国将最少将会有20个以上的千万级人口城市。

在这个历史进程中，各个城市随着城镇化率的提升房价不断上涨。其中人口处千万级以上，并且能继续维持人口增长的城市都成为了中国房价榜单的前几位。

（1分钟看懂十年全国房价变迁）

所以，只要未来房地产还在绑架地方财政，城镇化还在继续进行，中国这2.78亿的农民工和6.74亿的农民相当于一个欧洲的人口流动将是房地产继续上涨的潜在动力。

至于未来哪里的城镇化速度快，哪里的房子值得买，相信你在文中也找到答案了吧。

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