这次讲深广二市。1、深圳。上一波房地产周期，深圳市是领涨先锋，我给送了一个外号，炒房第一城，结果全网都火了。那时候的确太疯了，深圳房价最高涨到7.5万多每平米，核心区干到9-10万每平米，比北京都贵。当地涌现各种炒房团，从全国各地拉客，加好几倍杠杆去买深圳的房子。甚至还把深圳的房子证券化，分开股份集资购买。楼市有一个定理：一旦出现超配杠杆炒房现象，那么就离大跌不远了。最后深圳楼市政策速冻，房价从最高7万多每平米，一路跌到4万左右，一地狼藉。搞房产证券化的被抓了，带头炒房的一把手直接下马。一朝楼起，一朝楼塌，最惨的是土里埋的累累白骨，被忽悠到深圳高位接盘的购买力，这两年断供法拍的核心人群，就是他们。其实深圳的基本面一直都没怎么变过，一直都是全国经济活跃，创新能力最强的头部城市之一。当初的大跌，主要是因为房价过度泡沫化+金融贸易战+过度调控，三者合力打崩了预期，导致出现恐慌踩踏行情。不过也正是这次房地产硬着陆，让深圳人开始学会敬畏市场，知道房价不是想多高就多高，脱离实际，可以妄涨。所以即使去年一二再再而三的刺激，深圳楼市都比较保守，迟迟不见反弹，这种慢节奏其实正在说明，深圳走入了价值成长的通道。正是这种低调踏实的走线，让我觉得深圳已经实现了筑底逻辑。所以今年上半年，我告诉大家，深圳的房子可以上车了。具体原因有三点：1、深圳房价从最高位7.5万每平米，下调至4.5万/平米，大跌了40%，基本跌回了2016年6月的水平，四大一线城市内属于回调较充分的城市。深圳2016年GDP在2万多亿，而2023年是3.46万亿，涨幅高达67.7%，人均增速也在全国位列前茅……

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