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文|凯风

中国楼市有无数个谜题，最大的谜题当属住房空置率。

近日，原住建部副部长仇保兴在接受媒体采访时表示：

我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十，一般国际上都是5%左右。

仇保兴的建议是，征收空置税。

一石激起千层浪。

01

为什么有那么多房空置？

北京空置率高达20%，这个结论让很多人大吃一惊。

且不论这个数据真实与否，中国住宅空置率之高，早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看，基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”，就可简单窥见住房空置的真相。

那么，为什么会出现大量住宅空置？

一个原因是，房价上涨预期强烈，空置成本相比于上涨收益，基本可以忽略不计。

同时，在二手房交易上，一直敞空的次新房反而能卖更高价钱。所以，不少业主宁愿空着也不愿出租

另一个原因是，大量新盘位于人迹罕至的郊区，夜晚连灯都不会亮。

虽然当初在概念炒作之下，房价一路上行，但几乎无人接盘，出租率更是少得可怜，想要不空置也难。

02

住房空置率之谜

长期以来，我国住房空置率一直都是一个谜题。

虽然“亮灯率”可以提供直观观察，但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套，这些房子流入市场，究竟是用来自住，还是出租，抑或长期空置，一直都没有明确答案。

这方面，有一些第三方数据可作为参考。

一个数据是，中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告：

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。

其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

不过，这是5年前的数据，现在究竟如何，仍旧没有答案。

另一个数据是，前不久，在2018陆家嘴论坛上，原中财办副主任杨伟民在演讲中提到：

在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。

这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。

这个数据应该更权威，也更接近当下的现实。

日本是13%的空置率，如果说我国比日本还要高，那就意味着空置率“百分之十几到二十”的论断，并非耸人听闻。

03

香港与温哥华

征收空置税，听起来很新鲜，其实已经在多个城市落地。

最近的两个案例是香港和温哥华。

今年6月，香港对新房征收空置税。

对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税，通过这种举措，刺激新房上市交易。

香港的空置税只对新房征收，存量房源不在其列，其意图很简单，以税收成本防止开发商捂盘惜售，从而刺激新房入市，进一步缓解楼市供求紧张的局面。

事实上，香港人多地少，住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在国际上也算是合理水平。

与之对比，加拿大温哥华更进一步。

2017年，温哥华就推出空置税，对空置住宅按照1%房价按年征收空置税。

空置的界定标准是一年内居住不满6个月，当时共确定8000套房子符合空置标准。

在具体操作上，温哥华要求业主自主申报，并辅之以水电数据作为参考。

如果存在虚假申报或造假情形，将被课以1万加元（5.32万人民币）的罚款。

温哥华的空置率也仅有5%，即便如此，空置税还是粉墨登场。

温哥华征收空置税，目的在于遏制海外投机。这个华人规模最为庞大的北美城市，征起税来一点都不手软。

不仅有空置税，还有房产税，更加专门针对外籍人士的房产投机税：转让房产要征收20%的房产转让税。

这一招，不可谓不狠。从下半年开始，温哥华房价开始一转大涨行情，掉头向下。

04

空置税落地有多难？

香港和温哥华的例子说明，征收空置税并不难，而且也能起到立竿见影的效果，但回到内地，空置税果真有可能落地吗？

其一，空置率都搞不清楚，如何征收空置税？

想要开征空置税，首先必须搞清住房空置率。同样，想要进行精准的楼市调控，也离不开对于空置情况的精准把握。然而，在我们这里，住房空置率却一直讳莫如深。

其二，如何界定住房空置，也是一个问题。

香港对新房征收空置税，容易界定；温哥华对所有住宅征收空置税，靠的是自主申报，这有赖于国外相对发达的自主申报体系和法律体系。

回到内地，如何界定空置房，这面临一系列的技术或法律问题。

首先，空置多久算是空置，出国一年或到别的城市工作一年，算不算空置？这方面容易引发社会争议。

其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，同样容易被规避。

其三，站在官方的角度来看，与房产税相比，空置税性价比不高，且副作用却很大。

我们在后面重点来讲这一点。

05

空置税VS房产税

在空置税与房产税的对垒中，从来都没有悬念。

在官方各类文件中，房产税自始至终都是主角，并且已经被纳入人大五年立法计划，出台只是时间问题。

而空置税，则一直都是学者和各类智库的主战场，从2006年见诸报章，但从来都没有被纳入正式的决策议程。

之所以出现这样的局面，原因主要存在于三个方面。

其一，征税的目的并不是降房价。

如果是为了降房价，空置税比房产税更加立竿见影，但对楼市的副作用也更大。可以想象，如果中国住房空置率真的超过20%，一旦开征空置税，影响无异于一场地震。

显然，如今的市场稳字当头，空置税这种“大杀器”显然不会轻易启用。

其二，房产税能提供更持久的稳定税源。

开征任何一项新税，其核心目的都在于获得更多税源。

房产税是持有税，只要买了房就要一直缴下去，因而可以作为土地财政的替代。

空置税更大的作用在于遏制投机，让房子流入租赁市场，虽能在短期带来一定税赋，但缺乏持久性。

其三，我们缺乏推进空置税的动力。因为空置税不仅涉及直接的利益，更涉及整个房地产模式的正当性与持久性。

这背后的秘密在于，容忍住房空置，是维系房地产泡沫的重要基础。平时你知我知，只要不说破，对于市场情绪没有任何影响；一旦真的将住房空置纳入监管，甚至征税进行约束，这比房地产税更容易引发市场的震荡。

所以，现阶段，空置税无论喊得如何震天响，都不会比房产税推出的可能性更大。

当然，未来某一天，两个税同时上马，也未必不可能。哪一天官方开始大张旗鼓调查住房空置率，这个时候，空置税就真的不远了。

-END-