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▲原创： 米筐投资A先生

我们先来了解一个会计恒等式：

资产=负债+所有者权益

一个人、一个企业的总资产，是由他/它的债务和所有者权益构成的，所有者权益就是自己本来就有的钱、是自己真金白银投入的钱，很多时候我们都叫它净资产。这个公式很多人都知道，但深谙其原理的人却不多。

一个人资产多就很有钱吗？不一定，很可能是债务多啊。

开着豪车、住着豪宅、资产A8、身价上亿……真有钱。错！很可能是真有债务——你知道这人贷了银行多少款、借了别人多少钱吗？豪车/豪宅/资产等都有可能是借钱买的，而自己只掏了很少一部分钱（所有者权益）。

用很少的自有资金，通过一些方法占有、控制大量的资产，也就是我们常说的金融撬杠杆。是的，所谓杠杆就是以小博大、用小赢多、以有限投入撬动无限产出。

那杠杆如何衡量呢？杠杆倍数。

债务÷资产是我们通常所说的债务率，所有者权益÷资产也就是自有资产比例，自有资产比率的倒数——也就是1/（所有者权益÷资产），也即资产÷所有者权益，就是杠杆倍数。

前两年买房的首付比例是20%，即你只需掏20万就可以买到价值100万的房子。20万就是你的所有者权益，100万就是你撬动的资产，所以它的杠杆倍数就是：资产÷所有者权益=100万÷20万=5倍。同样，30%首付的金融杠杆就是3.3倍、60%首付就是1.67倍、80%首付就是1.25倍。

杠杆倍数越高，你就能用更少的自有资金撬动更多的资产。

一个人有没有钱，不要只看他的总资产、更要看他的净资产（所有者权益）。恩…但总资产却一定程度上能反映一个人的资金调动能力——不服？那你先借1000万让我看看呗。

现在政府要去杠杆，其背后的意思就是说债务太多了、自有资金太少了。那怎么去杠杆呢？还看会计恒等式啊。

杠杆倍数=资产÷所有者权益=（负债+所有者权益）÷所有者权益

所以，去杠杆要么是减少债务、要么是增加所有者权益，前者是减小分子、后者是增大分母。可很多人一听到去杠杆，就本能的联想到减债务、而没有想到增加自有资金。

还以贷款买房为例：

你有20万资金，按照20%的首付，可以购买100万的房产。现在首付提高到30%，那就只能买到66万的房产了。你能贷到的款变少了，这是减少你的负债——减少34万，降低了分子，杠杆率由5倍（100万/20万）降到3.3倍（66万/20万）。

你有20万的资金，按照20%的首付可以买到100万的房子，现在首付提高到30%，还要买100万的房子咋办？那就提高自有资金比例啊——由20万首付提高到30万首付。这是在分子（资产）不变的情况、增加了分母，杠杆率由5倍（100万/20万）降到了3.3倍（100万/30万）。

这二者都是去杠杆，一个是减少负债（减少分子）、一个是增加所有者权益（增加分母）。

地方政府去杠杆、国有企业去杠杆，它们在减债务吗？它们在增加所有者权益。

PPP就是地方政府的项目引进民间资本投入，这就是在增加所有者权益去杠杆啊；国有企业实施债转股，股是什么？股就是股份、就是所有者权益，总资产不变的情况下把债务变成了投资，这也是增加所有者权益降杠杆啊；向民间资本开放更多投资领域，就是在那些领域增加投资、增加所有者权益去杠杆啊。

那房价上涨是不是去杠杆呢？

20万首付买了100万的房子，杠杆是5。而今房价已涨到了200万，杠杆是多少呢？资产÷所有者权益=200万÷（200万资产—20万债务）=200万÷180万=1.1倍（简单起见，已还本金不算）。杠杆由5倍降低到1.1倍。

是的，涨房价对个人来说是降杠杆的，但对整个社会来说却是加杠杆的，因为它得以出售来实现——也就是让别人加了杠杆，这是杠杆的转移。而社会整体杠杆的降低是以提高生产率、创造更多财富来实现的，这里就不详说了。

那我们如何运用这一原理呢？

有一个做生意的朋友，抵押贷/装修贷/月供贷等做了一大批，大家都知道做生意总是需要源源不断的现金流，可银行觉得他负债高、已不愿意再贷款给他，甚至申请大额信用卡都很难。就咨询我怎么办？我的回答是：降杠杆！

他一听就不愿意了：我正需要贷款增加债务、缓解现金流呢，你怎么却让我减债务、降杠杆呢？！

我的回答是：降杠杆不仅仅是减少债务，增加资产、增加收入也是在降杠杆。既然不仅不能降低债务、还要增加债务，那就要通过做高资产、做高收入来降杠杆，从而获得更多的贷款、增加更多的债务。

做高资产获得更多贷款的例子很常见：前些年你首付30万买了套100万的房子，而今房价涨到200万，你可以把按揭尾款结清变成全款房，再以200万的房子去抵押，若按7成贷款比例的话就能贷140万，杠杆倍数都是3.3（100万/30万；200万/60万），可负债额增加了。

再有就是我们常说的高评高贷了——做高房产评估价、获得更多贷款。

如何做高收入降杠杆呢？这就牵扯到更实操的技巧了。

收入是什么？工资、奖金、兼职、租金，最起码每月得有2、3万吧。有人说：这收入太夸张，我挣不了这么多。

没关系，往高了做，因为银行贷款是要看你的流水和收入的。你收入太低，根本就不符合贷款的条件，在进件环节就给Pass掉了，信贷员即使想帮你也无能无力啊——最起码要做到形式合规、程序合规、表面合规啊。

那做高收入的原则是什么呢？模拟真实。

这月7号张三的账户打给你1万，下月13号李四的账户转给你1.5万，你说这是工资，怎么给银行解释呢？5月22号，你账户入账5万块，你说这是奖金，这是季度奖、年终奖、还是项目奖呢？

工资最好是对公账户在固定日期代发打过来，不能太高，要考虑个税，但可以出差/报销转账（解释就是为了避税）；兼职的收入要有备注、要在固定日期转账；租金一般是每季度、固定账户转来的……

这不是做假包装吗？准确说这是不得已的灰色操作。做生意、搞实体，中小微企业融资多难啊，不经历的人怎么会知道！

经常读我文章的人都知道，债务额不重要、债务率不重要，现金流最重要。金融杠杆不断裂的关键是现金流不断裂。只要有现金流，去杠杆就去不到你头上。

现金流大致有以下两类。

劳动/投资形成的现金流。主要是工资、兼职、奖金、租金、利息、分红等。它们的特点是参与社会增量财富的创造，并把增量的一部分作为投入的回报。这是社会、国家都鼓励的现金流——你赚得多，一定程度上说明你为社会创造的增量财富多啊。

债务多没问题，只要赚得多就还得起；杠杆高也没问题，只有收入高杠杆就不会断裂。0首付买房，负债1000万，月供3、5万，特别适合高收入人群。因为他们有现金流、并且是优质的现金流。

借贷/债务形成的现金流。这是预支未来的钱，拿到当下使用，它是银行创造的、凭空产生的资金，但它也是现金流构成的一部分。债务是有成本的、也是要还的，一旦债务无法归还、且数额足够大的话，就会造成金融危机，政府去就是这类杠杆。

那债务形成的现金流有何意义呢？等待一次风起、等待一次泡沫的机会：创业成功了、做生意发了、买的房子涨了……这时杠杆就会降下来。否则，就会杠杆断裂。房产投资中的以贷养贷、贷贷相传、永不还贷，其实就是在等一次房价暴涨时机的到来。

所以，我们要尽量创造优质的现金流，要想把信贷作为现金流维持杠杆不断裂，就得拿到最多额度的钱、最长使用时间的钱、最低成本的钱，但一定要等到资产暴涨、黎明一刻的到来哦。