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文|凯风

任何一个国家，任何一种资产，都不会只涨不跌，中国房价也不例外。

过去20年，中国楼市走出令人震惊的大牛市，似乎打破了房价有涨有跌的市场铁律。

但只要稍稍了解经济史的人都知道，这20年的房地产牛市，除了得益于货币的不断膨胀之外，也与两位数的经济增速、强大的人口红利以及轰轰烈烈的城镇化息息相关。

可以说，没有经济、人口和城镇化的基本盘，只靠放水，难以支撑房价二十年的大牛市。

如今，放水犹在，三大基本盘已有其二开始遭遇困境。

于经济而言，新常态意味着高增长不复，经济下行压力进一步加剧，两位数的经济增长早已是明日黄花，与经济增速同步向下而行的是居民收入增速。

于人口而言，老龄化的现实压力已经悬在头顶，雪上加霜的是，生育率水平也在一路走低，全面放开二孩，也难以阻挡出生人口下滑的大趋势。

唯有城镇化，还在半途。

2017年，我国常住人口城镇化率为58.52%，与发达国家80%的城镇化率还有很长距离；

与此相比，户籍人口的城镇化率仅为42.35%，发展空间更为巨大。

近日，发改委发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知，城镇化进程再度加速。

这意味着，房地产最后的武器被高调启用。

01

房地产三大支柱

楼市存在周期性波动，大到行政管制金融政策，小到市场情绪，都足以对房价产生影响。

如果跳出短期波动，来看中国房地产的长期走势，经济、人口、城镇化这三大支柱，就显得尤为重要。

经济是房地产的根本之锚。

没有强劲的经济增长，就难有房价的持续繁荣。美国次贷危机之后的房价复苏，就与经济基本面的上行息息相关。日本上世纪90年代之后房地产的沉沦，也与经济一蹶不振互为因果。

具体到中国，从1978年到2017年，我国GDP从3645亿元增加到82.71万亿元，经济规模扩大225倍，年平均增速高达9.5%。

这种高增长，正是房价持续繁荣的根本保障。如果经济进入新常态，那么对房价的支撑也就不再如过去那么强劲。

人口是房价的坚实支撑。

房子终究是服务于人的，没有人口的居住需要，就没有对房子的现实需求。

1946年到1964年出生的婴儿潮一代，迄今都是英国最大的住房持有群体，六分之一的婴儿潮一代拥有两套以上住房。而在日本，五六十年代的婴儿潮，更是助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。

回到中国，1970年-1990年都可以算作中国的“婴儿潮”，它支撑起未来30年的房价。

然而，我国人口出生率在1987年达到高位之后，就一路下滑。出生人口下降，劳动力红利不再，老龄化人口不断增加，人口危机已经成为迫在眉睫的现实压力。

出生人口锐减，意味着未来的购房需求减少；老龄化人口增加，则意味着整个社会的养老压力剧增。无论是经济发展还是资产价格，都将会受到严重影响。

城镇化则是房价的助推剂。

城镇化，意味着人口在空间上的大迁移。农村人口进城，年轻人口向大城市集中，高学历人口向一二线城市汇聚，这场最为宏大的人口迁移运动，显著改变中国城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房价的区域差异。

1953年，我国城镇化率仅为13.3%，直到30年后的1982年，也仅有20.9%。从1982到2017年，则从20.9%增加到58.52%，接近三倍。

我国城镇化要完成两个目标：

一是农村人口向城镇人口转移。农民工进城所带来的巨大能量，已为世界所熟知；

二是非户籍人口向户籍人口的转化。这既是权利平等和公共福利均等化的题中之义，也是激发人口消费潜力的根本所在。

虽然人口红利不再，但农村人口向城市的转移仍在进行之中，而已经进城的非户籍人口向户籍人口的转化，同样存在巨大的发展空间。

02

城镇化的空间有多大

城镇化为什么重要？

一方面，它是生产力在区域和产业间的双重转移。将劳动力从生产率相对较低的农业，转移到生产效率更高的城市工业和服务业，从而为经济发展提供更强大的动能。

另一方面，它制造出庞大的消费需求。城镇化将庞大的人口从农村转移到城市，从非户籍人口变成户籍人口，从而带来巨大的消费需求和住房需求，从而撑起房地产的持续繁荣。

所以，当经济高增长不再、人口结构性危机爆发之际，将1亿人口进城落户作为重点，不仅是经济发展的必然趋势，也是应对现实的务实之举。

那么，我国城镇化的空间还有多大？

衡量这一空间，有两个指标，一个是常住人口城镇化率，另一个是户籍人口城镇化率。户籍人口城镇化率一直都落后于常住人口城镇化率，原因是户籍制度，进城无法落户，带来一系列问题。

从整体城镇化率来看，2017年，我国常住人口镇化率升至58.52%，与发达国家80%的水平有一定距离，也与世界公认的70%的城镇化加速阶段的目标有一定空间。

从户籍人口层面来看，2017年，我国户籍人口城镇化率仅为42.35%，与常住人口城镇化率相差16个百分点。

农民进城，却无法就地落户，不仅影响公共福利均等化，也势必影响消费热情和购房热情。因此，推进户籍人口的城镇化，就成为重中之重。

2016年，国务院提出推动1亿非户籍人口在城市落户，与之相匹配的政策是：全面放开小城镇落户限制，放宽大城市落户门槛，适当调整特大城市落户政策。

随后，各地纷纷代开户籍闸门，小城镇不再对落户做任何限制，大城市也纷纷以落户作为“抢人大战”的资本。

两年后的今天，发改委再度发文，对落实情况进行督查，可见这一政策的重要性所在。

03

大城市与小城镇：分道扬镳

城镇化还有一定空间，这也是中国不同于上世纪80年代日本的关键所在。

但城镇化有空间，并不意味着所有城市都能分享红利。大城市与小城镇，不会殊途同归，只会分道扬镳，愈行愈远。

其一，人口向大城市集中是颠扑不破的经济铁律。

人往高处走，水往低处流。大城市既是产业的聚集地，也是财富的聚集地，更是生活方式多样化的承载之地，同样也是法治环境相对健全之处。无论基于对就业的需求，还是对财富的追逐，抑或对多元生活的追求，大城市都是不二之选。

十年前，曾一度流行“逃离北上广”的风潮；没多久，大量逃离的人又从小县城回归，这就是典型例证。

去年以来，一二线城市爆发“抢人大战”，送钱送房送户口，其目的就在于高学历人口的争夺，参战者基本都属于经济相对发达、产业竞争优势突出的一二线城市。

数据也为此提供了证明。

根据泽平宏观的统计，2011-2016年，我国一二三四五六线城市常住人口年均增速分别为1.5%、1.3%、0.8%、0.6%、0.2%、0.3%，户籍人口增速分别为1.4%、1.3%、0.9%、0.7%、0.4%、0.4%，小学生数增速分别为4.0%、4.1%、2.5%、1.1%、-1.7%、-2.2%。

这几个数据中，小学生人数最难骗人，五六线小县城的小学生人数负增长，更阿基凸显人口流动的大趋势。

其二，小城镇存在巨大的天花板。

虽然这一轮城镇化，将中小城市作为落户重点，为三四五六线城市提供了源源不断的新增人口需求，但这种需求并没有想象中的那么强劲。

一方面，小城镇的就地城镇化未必有吸引力。让农民放弃土地进入县城，这笔买卖是否划算，很多人都能看得一清二楚。

另一方面，小城镇固然可以承接农民就地城镇化的成果，但挡不住年轻人口和高学历人口向大城市的转移。

根据泽平宏观的统计，最近6年与之前的10年相比，人口流出的地区比例，三线城市从14.1%增至42.2%,四线城市从46.4%增至61.2%，五线城市从72.9%增至78.8%，六线城市从71.1%增至79.9%。

可见，虽然城镇化在推进，但三四五六线城市的人口流出也在加速。

所以，城镇化并非中小城市楼市的救命稻草。

在马太效应之下，人口只会越来越向大城市以及以大城市为主体的都市圈转移，当中小城市失去棚改货币化的最终刺激之后，房价降复归何处，令人担忧。

04

放水效应：长期复归于零

有人说，千万不要忽视了放水效应。

的确，无论是中国还是欧美发达国家，房价暴涨无不是放水所引发，但放水只能制造短期的空中楼阁，并不足以提供坚强的支柱。

原因很简单，货币只是虚拟财富，只有与实体相对应时，才有价值。短期的大放水，固然能让资产的纸面价格水涨船高，但并不足以改变资产本身的价值，更不足以改变生产力。

换句话说，没有生产力的持续发展，没有经济、人口和城镇化的强力支撑，放水只能制造短期繁荣，在长期一切都会复归于零。

更坏的情况是，大放水在短期制造经济繁荣，却隐藏着泡沫破裂的风险，而长期带来极其严重的隐患。

危机往往都是从“纸面”上的过度繁荣开始的。

日本上世纪80年代的货币放水，制造出房地产的大繁荣。在这个日本人称为“泡沫时代”的10年里，日本房价一路飞涨，巅峰时期，东京的房地产总市值可以买下整个美国。

日本1990年年代的房地产崩盘，不仅让楼市一蹶不振，而且让经济滑到谷底，陷入“失去的二十年”。

2008年美国的金融危机，以次贷危机作为引爆点。在此之前，美国货币极其宽松，房地产市场得到政策前所未有的鼓励，大量不具备债务偿还能力的购房者入场，在货币放水和金融创新的双重效应叠加之下，楼市风险不断淤积。

美国的次贷危机，不仅成为经济危机的爆发点，让整个世界都随之震荡。随后，美国用了整整十年，直到2018年，才回到当时的荣光。

▎美国主要城市房价走势。

放水是饮鸩止渴的毒药。没有人不喜欢放水，纸面财富的繁荣让人伊维尔经济从此走上一飞冲天，却忘记空中楼阁终究会倒下。

05

日本的教训

在楼市，日本1990年代的大崩盘，至今让人记忆尤深。

这次崩盘，从短期看是大放水带来的后果，贸易之战在其中推波助澜，但日本之所以随后陷入“失去的二十年”，最根本的因素在于，支撑房价的三个基本盘都不复存在。

于经济而言，楼市崩盘之后，日本经济一蹶不振；日本利率长期维持在不到1%的水平，甚至一度出现负利率，宽松之心异常强烈，却激不起社会的需求。

于人口而言，日本出生人口在1973年达到顶峰，随后就开始一路下滑，到2010年，出生人口首度低于死亡人口，日本总人口开启连续8年的负增长。

▎日本历年出生人口数及生育率。

在老龄化方面，日本从1970年代末开始进入老龄化社会，2017年，65岁老人占总人口比例高达27.7%，高居世界第一位。

于城镇化而言，1985年日本的城镇化率达到77%，进入后城镇化阶段，基本饱和。

1990年代初，日本放水式繁荣到了顶点开始向下，人口出生率一路下滑，城镇化也已基本完成。

可以说，这场崩盘，一开始就注定了。

06

房价的未来

对于房地产，任泽平有句经典论断：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

这句论断如果扩展开来，那就是短期一两年的走势，看得是金融政策和行政管制，三五年的走势看的则是土地供给情况，而五年以上的长期走势则就离不开经济、人口和城镇化的基本盘。

所以，中国房价的未来，受到经济和人口的负向约束，交杂着城镇化的正向推进，并在放水的短期效应之下剧烈波动。

如果城镇化能够顺利推进，户籍改革能够大刀阔斧，同时“不再大水漫灌”的政策基调能够得到贯彻，以自主创新为核心的增长动能全面启动，那么房地产的风险不仅能够逐步得到释放，还能为未来提供一定支撑。

当然，这是期待，也是理想。