这几天，长沙“公寓转住宅”的新闻，闹得沸沸扬扬，很多读者想让我讲一下，“商改住”会不会全国流行，公寓是不是具备了购买价值等等。说实话，这政策刚出来的时候，我也是大为震惊。我在很久之前，曾写过一篇公寓的专题，分析过，公寓这种东西是“历史夹缝中的鸡肋”，不被市场认可的产物。至于“商改住”，基本是不可能的。因为涉及到“存量搏杀”——对于一个城市来讲，即使有人口净流入，但短期内，居住需求是一定的。如果让公寓有了住宅属性，且可以落户并享受教育资源等城市配套，那么公寓就能以低总价优势，分流走住宅的大量需求。那么城市的房价就会加速下滑，进而影响土地财政运转逻辑。所以大多数城市对公寓都进行了“封杀”，比如离谱的交易税费、高昂的商水商电、不能上学等等。那么问题来了，长沙明知如此，为何却大胆放开了呢。唯一的可能性就是，商业库存压力实在太大了，可能马上要引发系统性债务风险。我们来看一组数据……

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