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◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  路口大爷

历史上第一次，地方政府用政策明确界定了对刚需的内涵外延。

9月13日，作为楼市政策风向标的北京，突然毫无征兆地扔下一份重磅文件，“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩，一年可贷10万，最高贷120万”、“异地购房者不能随意提取”，这一被称为“史上最严公积金新政”雷厉风行，9月17日正式实施。

房地产调控再度升级，争议声四起，刚需客在哀嚎，租客们一首凉凉，房东们躲在家里窃喜……

楼市的游戏规则是真的变了。

房东们，你们也不要高兴得太早，更多的新玩法还在路上呢。

01

 这两天，90后代替了房贷压身的80后，成为了最受伤的一群人：

“缴存至少11年才能贷到120万，还没买房的90后可以洗洗睡了”

“贷款成本或增12万，苦啊！”

“六个钱包凑不够，这回90后连房奴都没资格当了”

多数人感到一头雾水，北京居然对市场上的刚需群体下手了，这究竟是图什么啊？

其实，只要你认真学习文件精神，就会知道大家都是too young, too naive——

今天，官方对刚需的定义出现了重大变化，市场与政府对“刚需”的理解，明显出现了错位，如果你感觉受伤，那你压根就不是政府认定的“刚需”。

此次政策，可谓是精准击落各种“自以为是”的刚需人群。

02

第一类被否掉的“刚需”——在外地有房的人。

跳槽到北京一家外企工作了8年的中产Y君，打算卖掉广州的房子套现300万，在帝都当个真正的北京人。

原本贷款额度与缴存余额挂钩，对他这类按照公积金上限比例缴纳的中高收入群体非常有利——

就算工作年限不长，他也能贷出120万。加上套现的300万，400多万元勉强可以入手一套已看中的老房子。

但现在， “认房又认贷”直接把在广州办过贷款的Y君一脚踢进“二套房政策”范围，上限直接降至60万。

其余的尾数还必须求助商业贷，一套下来多出的利息至少12万，Y君感到了肉疼了。这一减一增，就得多拿出72万元。

可以看到，新政仍在为商品房的中间交易环节加大成本，为 “冻楼”政策添砖加瓦。

新政的态度很明显，外地都有房子，就别随便在北京瞎掺和。怎么着你们也是有产一族，我们优先服务于“无产阶级”。而且，还要是要高质量的无产阶级，这一点，我接下来会讲到。

03

第二类被否掉的“刚需”——拿不出首付的人。

B君是最早的一批90后，今年刚好毕业了5年多，在后厂村工作。原计划是找亲戚借款、找父母援助、找各类金融平台套现，咬咬牙赶在年底前买房。

只是新政一出，公积金20%的首付比例提升到和商贷一样，首套房如果是买普通住宅，首付比为35%，非普通住宅就要到40%。

这么高的增幅，B君感到心惊肉跳。

根据北京的标准，五环之内的普宅，是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平以下、单价不能超过39600元/平或总价不能超468万的房子。

也就是说，单价低于3.96万或者总价低于468万的房子，首付比提高到了35%，反之则是40%。单这一项变化，B君的缺口就高达60多万元。

0k，买不起我还躲不起吗？大不了去其他城市了呗。

对不起，除了户籍和所在省会城市，你没法儿异地提取公积金了。如果是跳槽到大连、厦门、深圳、苏州这些热点城市，公积金就算是打水漂了。

B君很可能需要直面现实：想继续待在北京，就老老实实工作，牢牢跟紧“租房新时代”步伐，先租后买。这方面，公积金新政确实给出了鼓励，租客能提取公积金缴付在北京的房租。

如果你一定要买房，也有另外一个选择——共有产权房。

9月4日，石景山区在长安街以北、西四环到五环间推出了一块共有产权房玉景阳光，均价只有3.5万，而周围二手房价在6万-8万不等。

 

8月底，海淀也启动了共有产权房申购，这个永靓家园项目就在后厂村，位于西北五环到六环之间，均价只有3.78万。

 

……

对于共有产权房，新政的规定是，公积金首付比能优惠至3成。这比起其他房子已经是最低的了。

从B君身上，我们可以看出政策思路—— “支持居民基本住房需求”，的确是让所有人都有房住，但并非是让所有人都买得起。

没有房子的毕业生人群，选择租房就好了，别硬扛着背债买房。在外地已有房子的中高收入群体，90后都还没买上房呢，你着急什么？

这回明白了吧，如果你是上述两种人群，就别以为自己是北京的“刚需族”了。

官方认定的刚需，其实是既能够在北京过上体面生活、而又还没有购买首套房的人群。

此外还有一个点非常值得注意——

新政也鼓励大家到城六区以外购房，不管是首套还是二套，在那里，公积金贷款额度可上浮10万，房价也比市中心便宜。

北京定下了2020年2300万的人口上限，是越来越载不动许多人的梦了。大家总得响应北京市向外疏解人口的规划不是？

04

一系列政策措施表明，楼市的游戏规则真的变了。

此前，智谷趋势在/《在法国，我对中国楼市的信仰被击碎了》一文中曾指出，中国楼市调控选择向欧洲大陆的控制型房地产模式靠近。

从公积金新政来看，政策目标围绕“房住不炒”的迹象明显：

一，将支付能力较弱的年轻人赶往租房市场，促进租售并举。在法国，年轻人向来都被信贷卡得紧紧，想成为房奴，得经过实际收入、房屋租金收益等一系列评估。

二，加大商品房交易成本，尽可能锁住交易，减少投资投机行为。德国、法国通过税收立法等手段，而公积金制度变动所增加的贷款成本，也被网友戏称为“购房交易税”。

三，配合推出共有产权房、公租房等保障性住房，减少商品房交易。

从长期来看，房租上涨是大势。

如果租客要提取这笔公积金交房租，以及取得民法典草案提出“居住权”，少不了要去街道办登记备案租赁合同，这一过程中产生的房屋租赁税，最后可能是房东通过涨房租的形式转嫁到租客身上。

不过，房东们也不能高兴得太早，租金回报率再怎么涨也不能学长租公寓一样“暴涨”。 从目前推进“租售并举”决心来看，一系列长效机制正在不断形成。在此过程中，如何通过立法等手段保护租客权益，将会是“租房新时代”的重要一环。

9月15日，统计局公布最新楼市数据显示，下半年楼市上涨的动力仍在加强：

 

8月70城新建商品住宅价格指数同比升7%，连涨35个月，且涨幅为一年最高水平；

从环比看，8月新建商品住宅价格指数上涨1.4%，连涨40个月，创下2016年9月以来最高水平；

一、二、三线城市新房价格环比涨幅均较上月有所扩大，二三线城市房价环比出现明显上涨。

按照目前的政策逻辑，各地可能会陆续出台更加严厉的调控手段，以落实“坚决遏制房价上涨”的要求。

所以北京的公积金新政，真不排除会向其他一二线城市推广，进一步抑制当地市场需求。

对这些楼市来说，是一大利空。