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房贷利率降至历史最低，意味着什么？


2024年02月22日　　浏览（2575）人
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作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

房贷利率又降了。这一次，央行没有搞层层递进了，而是一次性降到位，直接降了25个基点。这是中国房贷基准利率史上，单次下滑幅度最大的一次。以前，都是5个点、10个点、15个点，慢慢调，可为什么这一次，一下就降了25个基点呢？主要原因是，一点一点调，没有效果。而且，调少了，潜在的购房者都有期待，这一次才调了这么一点，下一次会不会接着调呢？要不再观望一阵？

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为了打消这种观望的态度，央行就不磨叽了，一次性调到位。调了这25个基点后，可能今年都不会再下调了。为什么要选择在开春调呢？主要是减轻银行压力，给予银行足够的缓冲期。因为基准利率是以周期为结算的，开年调下来的利率，要等明年才能生效。

从中国历年的房贷利率来看，今年的房贷利率已经降至20年来最低。我给大家看一张图：

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2023年6月20日，央行调整基准利率为4.2%，包括存量房利率也一起下调了。如今，基准利率是进一步降低到了3.7%，为历年最低。其中，有两个高点，一个是2007年12月27日，中国房贷利率创造历史最高，达到了7.83%。但是呢，那时候房价比较低，即便是在如此高危接盘的人，也通过高价高涨，抹平利息，还狠狠地赚了一笔。而且，那时候房价低，总价低，贷款低，利率虽高，但利息总额却并不高。

第二个高点是，2011年7月7日，房贷利率涨至7.05%。这时的房价上涨，刚好是次贷危机，印了4万亿，还有美元大放水，基本都涌入楼市了。紧接着，2015年，中国推出棚改货币化，又一次推高了房价。在2016年左右，很多人不是自己的投资眼光有多好，只是恰好赶上了风口，随手买了个房子，房价飙涨，就大赚了一笔。到了2018年时，房价上涨的势头就慢慢降下来了。这时候，其实利率也降低了，但2018到2020年三年间，上车购房的人，却感觉极致的痛苦，为什么呢？


因为持有成本太高了！

一是，总价涨起来了，为了凑首付款，就要掏空六个钱包了。二是，贷款总额涨起来了。按照5%以上的利率，贷100万，期限30年，利息总额比本金还要高。这等于是花双倍的钱，买一套连一倍钱都不值的房子。三是，房价不涨，还跌了。房子本身是一种账面资产，而不是现金资产。一个广州人，拥有一套1000万的房子。他不卖，他真正能开销的现金，也就是自己每个月拿到手的工资，有的人几千块钱，有的人万把块钱。账面资产看似很高，但生活质量并不高。

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这就造成了“房产持有痛苦”。因为持有一套房子，需要不断地消耗现金，供养银行，抑制消费。幸福来源于什么？主要就是来源于消费。当消费不振的时候，幸福感就没了。所以，2007年、2011年，以7%的利率买房，依然觉得幸福，而2018年，以5%的利率买房，就觉得人生太艰难了。

如今，房贷利率跌至3.7%，是不是到了购房的好时机呢？恕我直言，如果只是刚需房，真的到了自己确实需要一套的时候，结合公积金贷款，在自己承受能力范围以内，是可以买的。很多体制内员工，每月公积金都有三四千了，该买则买！

如果是改善房，不那么急迫的话，可以再等等。除非孩子要读书了，为了学位，自己实力也够，那就上。现在的房市，是需求型房市，一定是建立的居住需求或者改善需求之上。没有需求，想要抄底中国房地产，那我的看法一如既往。

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首先，三四线城市完全不具备投资价值。人口减少，大量小城市的房子根本卖不出去。其次，二线城市也要谨慎考虑，增值空间非常低，算上贷款利息，基本上都不值得投资。其三，真正具有投资价值的，一定是稀缺性。北京、上海，深圳，豪宅是绝对稀缺。广州，我都不想提了。为什么不提广州？因为广州连珠江新城都全部放开了。越是放开的城市，越说明它的房地产稀缺性竞争优势不足。

从利率角度来讲，这一波利率下调，还没有到底部，依然还有下调的空间。因为房地产不是周期性的问题，而是供过于求的问题。房地产去库存，是一个长期的过程，它不会在短期内被迅速扭转。只要房子卖不动，贷款就卖不动，贷款卖不动，降息降利率，就是不可避免的了。

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这不是忍一忍的问题，而是房子太多，需求太少，拉不上来了。需求少，不是想买房的人，而是房价太贵，抑制了需求。房子不像车子，车子一降价，大家伙真的掏钱买。但房子不能大幅降价促销，只能慢慢降，寻求软着陆。房价不好降，银行降利率，就成了必然。

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