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“房票”再让河南风口浪尖,楼市要大涨了吗?


2022年06月24日  浏览(1711)人
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来源微信公众号:每日怡见
已获授权

继村镇银行,红码事件之后,房票事件再一次把河南推上风口浪尖。

关于河南的事情,其他很多自媒体都不写,甚至碰都不碰,但我觉得媒体人是社会最后的底细,如果连我们都不发声了,谁还会说话呢,所以我还是想谈谈。

村镇银行的事情,来龙去脉大家想必大家都从网上了解了,重复别人说过的话题没价值,过几天我会结合整个银行业来谈一谈我的看法。

今天,咱们首先说房票。

6月20日,郑州市政府公布棚户区改造方案,里面就明确提出:被征收人可以选择房票安置,一是可以给你奖励8%,二是不计入家庭限购套数。

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此消息一出,一石激起千层浪。

市场情绪有悲观的,也有积极的。

悲观的人认为,这是又回到上个世纪70年代了,重走计划经济的老路了。

而积极的人则认为,房票安置,有利于“去库存”,可以增加房地产市场的交易量,起到刺激消费,调动购房积极性的作用,属于重大利好!

而且,在2015年的时候,中国楼市就曾经去过一波库存,随之而来的就是一波涨价大潮,楼市的火热,也带动着中国经济腾飞。

所以,他们认为,这一波用房票来去库存,也会达到同样的效果,将会拉动起整个房地产市场,寒冬即将结束,楼市就要大涨了!

乍一看,这两种观点都有各自的道理,那么,今天我就来谈谈我的观点。

首先,咱们得先弄清楚一个概念,什么是“房票”。

在上个世纪的中国,咱们那时候还实行计划经济的时候,就曾经搞过粮票,油票,布票。

当年臭名昭著的唐山菜刀队,他们上街的时候,就喜欢斜挎着一个帆布包,一共有两层,一层放着菜刀,另外一层放的就是粮票。

看见没,在那个特殊时代,就是流氓都没办法,想吃饭没有粮票就是不行。

这也是当时社会生活的一个缩影。

后来随着改革开放,市场经济的兴起,粮票布票这些东西逐渐就成了老古董,进了博物馆,大家开始用货币来购买商品,买房买车,吃饭购物。

所以,这一次,“房票”的概念一提出,自然是有人心存悲观的。

他们会觉得,是不是计划经济又要回来了?现在就有房票了,那以后,会不会粮票,布票重新又会回来了?

其实,这一点,大家完全不用担心,咱们在市场经济这条路上走了这么多年,想回去是根本不可能的。

而且,此房票,非彼房票。

再看一遍新闻,我们就会明白,这次的房票,简单的说,这是一种补偿权益货币量化后出具的购置房屋结算凭证。

政府现在要拆迁你家房子,以前是直接给货币补偿,或者是另外分一套房子给你,对吧?

现在改了,给你多一种选择途径,你可以拿着房屋安置补偿权益兑换的房票,在12个月内,在中心城区,向那些可以使用房票的开发商购买商品房。

那如果你逾期了怎么办呢?不用担心,还可以重新按照货币补偿方式进行安置,就是重新给你一笔钱。

所以,看到这,大家应该明白了吧?

这个所谓的房票啊,实际上它的出现,就是为了有效盘活楼市,去库存。

所以,跟什么计划经济根本就没关系,大家用不着杞人忧天。

好了,第一个问题解决了,那咱们再来看第二个问题:

房票的重出江湖,对楼市有何影响,房地产迎来新一轮的涨价大潮吗?

要想解析这个问题,咱们得先弄明白,现在的房地产市场,到底是个什么情况。

先看一组数据。

这是国家统计局前几天公布的,今年1到5月的房地产销售数据。销售额同比下降了31.5%,销售面积同比下降了23.6%,而且降幅仍然在扩大。

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这组数据说明了什么呢?

很简单的一点,说明了现在房子难卖。

所以这几天,我们还能看到,也是在河南,报出了有一些楼盘鼓励农民可以用“小麦换房”“大蒜换房”的新闻。

你们没钱买房是吧?行啊,拿着你们家地里种的小麦,大蒜来我们这里买房,我们可以用高于市场的价格来收购,抵扣房款!

这种现象,也说明了现在房子很难卖。

一方面是房子难卖,另外一方面,房子也越来越多。

克而瑞研究中心他们已经连续十年,致力于对房地产行业的研究,根据他们统计的数据,截止今年4月末,全国商品房狭义库存,达到了6.08亿平方米。

什么叫狭义库存呢?就是已经拿到了预售证,但还没有卖的商品房的面积。

这个数据可是非常夸张的,由于现在市场成交低迷,所以,现在全国平均去化周期,已经到了2年。

简单的说,就是从今天开始,全国所有房地产工地全部停工,一平米也不盖,然后在这种情况下,需要花整整2年的时间,才能消化掉全部的库存。

另外,根据国家统计局的最新数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,这也是过去4年以来的新高。

这是一个什么概念呢?

按人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住!

另外,现在各地还在大力“卖地”,我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,足够满足9600万人的居住需求!

怎么样,这几组数据看完是不是惊呆了?

不过,这还没完,我之前说的是平均数据,那么,有没有过分一点的地方呢?

当然有,广西有个地方叫防城港。

防城港的楼市库存,足足需要12.7年才能消化完毕!

而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月,意味着需要8-10年才能卖完现有库存!

库存多了,其实不用担心,只要人口增加能够匹配得上,那就没问题。

可现在,根据国家统计局的最新数据,去年年底,中国的城镇化率是65%,也就是说,65%的中国居民是住在城市里的。

统计局还预计了,到2035年,中国城镇化率将会达到72%。

也就是说,在未来13年里,中国的城镇人口最多增加9000万,当然,这里面还不包括老龄化所带来的人口损失。

这一组数据,是非常非常关键的。

要知道,首先,地产商开发的房子,都是盖在城镇的,所以,城镇化率非常重要。

其次,结合上面所说的房地产库存面积。

我们惊讶的发现:中国现有的商品房狭义库存,已经足够整个市场来消化了。

这也就是说,房地产市场的规模,显然已经见顶了。

这就是总的趋势,咱们必须要明白。

如果没有足够的人口去消化掉这些库存,那么,楼市的库存风险将会直线上升。

库存风险越大,房地产公司就越容易倒闭。

所以,各地都在想办法来降低风险,松绑楼市。

以郑州举例,4月份以来,当地放宽了限购限售,有人才新政,还有契税补贴,但是去化率只有18%,五年来最低。

而且,售楼处来访量受到疫情影响,三月份不升反降。

这也是为什么,这一次,郑州如此积极推出房票的原因。

就是为了去库存啊,不止是郑州,全国各地都是一样的。

疫情过后,地方政府要开始卖地,缓解财政压力,一卖地,就会有新楼盘开工,那么,库存又会上升。

所以,中国整个房地产市场,新一轮去库存的压力,已经是迫在眉睫了!

既然我说了,这是新一轮的去库存,那么上一轮面临去库存的压力是什么时候呢?

就是2015年。

大家应该还有印象吧?2015年的时候,中国当时的房地产库存就上来了,那就必须要去库存啊,要不然,房地产公司就会大量的倒闭。

所以,当时咱们就推出了一个530新政。

当然,也正是因为这个530新政,所以启动了从2015年开始,中国房地产这一轮的大涨行情。

不过,值得一提的是,这个530新政主要针对的是一线城市和二线城市,真正对三四线城市,影响其实并不大。

三四线城市当时房地产的库存压力,还是很大的。

于是,各地就开始想办法了啊,这时候,有人就想出了一个绝妙的点子,然后开始全国各个三四线城市大范围推广,这也就直接带动了三四线城市的房价大涨。

这个绝妙的点子是什么呢?

就是棚户区改造!

2015年推出的棚改,叫货币化安置,开启了三四线城市去库存的浪潮,也开启了三四线城市房价暴涨的浪潮。

怎么样,听起来是不是觉得很耳熟啊?

回到咱们文章最前面,郑州这一次选择房票安置的起因,没错,就是棚改!

这一招,就是学习了当年三四线城市的经验。

好了,咱们继续看当年棚改的运行模式。

首先,由地方融资平台,就是当地的一家国企开始去搞拆迁,当然了,拆迁是需要有钱的嘛,那这个钱从哪里来呢?

很简单,从国开行那边去贷款,一头把钱给拆迁户,让他们去买新房,另一方面,把棚户区给拆了,再盖新的房子拿出来卖。

就这样,滚动开发,促进当地房地产市场的循环发展。

地方政府负责批项目,搞拆迁,国家开放银行负责贷款,而地方融资平台负责滚动开发,三者分工明细。

与此而来,带来的结果就是:土地增值,房价上涨,更新住宅,老百姓有了新房子住,政府也得到了土地收入,然后开发商,地产企业,建材公司,建筑工人,大家都能赚到钱。

当年的棚改,是一个互利共赢的好政策。

但是,也有两个影响:第一,棚户区是有限的,随着每年的改造,棚户区越来越少,这是一个必然的趋势。

第二,当地的房价就会带动得很高,这对于那些不住在棚户区,且是刚需性购房需求的人来说,就是一个巨大的压力。

所以,棚户区的改造,绝对不能一直持续下去,而是要有限度的,有选择的放开。

于是,2017年,国务院常务会议就提出,三年时间棚改计划,总共改造1500万套。

然后,到了2018年,面对房地产市场的剧烈升温,国家又提出了房住不炒。

也就是从这一年前,货币化棚改的热潮开始慢慢减退。

到了2020年,棚改进行“十三五”收官。

2021年,住建部规定,城市更新禁止大拆大建,不得以城市改造为名,进行新的棚户区改造。

而在今年,政府工作报告提出的棚改计划,只允许了120万套。

这就是从2015年开始,这一轮房地产去库存的总的趋势。

现在,房地产的库存压力又上来了,前面已经介绍过了现在的压力有多大。

所以,地方上又开始琢磨着搞棚改了。

这一次,不搞货币化了,那多麻烦啊,直接发房票吧,让那些被拆迁人,直接拿着房票去买那些库存压力大的商品房。

这样既让老百姓住进了新房子,又可以帮助地产商去除库存,可谓一举两得。

所以,“房票”就这样重出江湖了。

其实,郑州并不是第一个推出房票的城市,之所以引起关注,实在是因为最近河南的事情太多了,稍微一点点举动,自然就上了新闻。

据澎湃新闻不完全统计,仅今年以来,至少包括河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京、浙江温州、江苏张家港、浙江龙港、浙江海宁、浙江金华、湖北鄂州、浙江丽水、浙江宁波、浙江温岭、河南许昌、福建邵武、江苏江阴、安徽界首、江苏常熟、河南信阳、四川宜宾等20城探索实施相关“房票”安置政策。

如果上述有你所在的城市,那么下面这张长图,你可得保存好了。

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看到这,想必你也就明白了,房票为什么会重出江湖,这就是来龙去脉。

那么,房票会不会重启房地产市场,就像2015年那样,开始新一轮的楼市热潮呢?

在这里,我可以很明确的告诉大家,不会。

为什么?

原因很简单,因为房票是建立在棚改的基础上的,所以,房票的规模是超不过棚改的规模的。

这一个集合的概念,房票是子集,房票棚改

刚才也说了,今年总理在政府工作报告里面说了,棚改计划只有120万套。

这意味着什么呢?

意味着国开行,只会给这120万套的贷款。

盘子就只有这么大,谁出钱,谁就是核心啊,实际上国开行才是棚改的核心。

所以,不管地方上怎么去想办法,最后也跳不出这120万套的规模。

这就是中央定下来的政策,地方上当然希望棚改的规模越大越好,可再怎么样,最后也要受到制约。

所以,总结一下,房票有用吗?

确实有用,但作用不会太大,只会给市场上带来一阵子的热闹,但不能实质性的改变目前房地产总体趋势。

楼市大涨的时代,已经过去了。

真的已经过去了,不管你愿不愿意承认,你都必须要明白这个现实。

当时代抛弃你的时候,不会说一声再见的。

最后,给所有购房人一个建议。

现在市场处在一个僵局,降价又降不下去,不少地方都有限跌令,想买呢,又买不下去,因为大家总觉得房价还会继续下跌,所以大家都在绷着。

如果有一天,当这些限价措施全部都撤离之后,房企开始以价换量的时候,房地产的成交必然会开始上升。

甚至,受此带动,房价还会上涨一段时间,有些地方的房地产市场,会开始出现短暂火热的情况。

但这都是“假火”。

当过去几年所积攒的购买力全部被消耗完了,当地产商又开始盲目扩大库存。

那才是房地产真正回归常态的时候。

也是房子真正卖不动,你可以用最合理价格购房的最佳时机。

所以大家这段时间要非常的小心,千万不要被某些楼市自媒体,某些地产中介给忽悠了。


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