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为什么中国人不买房了？


2022年05月16日　
作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

今天的文章开头，我先给大家看一张图。这张图是由中新经纬制作，数据来源于房企的财报公告，基本反应了中国房地产行业的现状。

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从表中可以清晰地看到，一大半的房企在今年1-4月份的销售额都遭遇了腰斩，能够维持下跌率在30%左右的房企都已经是凤毛麟角。房子卖不出去了，中国人为什么不买房了？

昨天，央妈下调了房贷利率，首套房贷款利率最低降至4.4%。如果贷款100万，按揭30年，可以节约利息支出4万元。

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可以说，房子卖不出去，央妈也着急了。

大家都知道，房地产行业是中国的支柱性产业，很多房企都是地方财政的大金主。房企的房子卖不出去，就没钱买地。房企不买地，地方政府的财政就会紧缩。鹤岗的房价崩盘，低至5万元一套房，同时带崩的还有鹤岗财政。

地方财政紧缩，就要苦一苦地方公务猿。有些地方的公务猿从去年就开始降薪了。但房地产所影响的还不只是地方财政，还有上游的水泥、建筑、钢材、涂料，下游的家电、装修以及家具等38个行业。

如果把房地产和关联产业的经济效益全部算上，房地产和关联产业所产生的GDP占中国GDP约20%。

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房子不好卖、水泥、钢材、涂料、家电、家具等商品都不好卖，建筑工程、装修工程也都不好做。一大堆的企业收入会下滑，还有一大堆的员工收入会下滑，涨薪更是无从谈起。

面对这种局面，你说央妈能不着急吗？

其实，早在央妈之前，许多地方政府就开始对房地产松绑，如佛山、中山、郑州、郴州、广州、哈尔滨，东莞以及长沙等百余城。

可是，收效甚微。除了地方政府的松绑外，房企也推出了众多优惠政策，如将首付比例降低至20%，首付分期返现以及零首付购房等。

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不过，这类优惠套路多，消费者不傻，也都不上当。

第一个，首付比例降低至20%。这意味着贷款80%，利息和月供会升高。

第二个，首付分期返现。等于自己把首付款借给房企了，房企分个十年八年分期返现。可房企欠了一屁股债，谁敢保证他在未来十年内能支付得起啊？银行都不敢借钱给房企，买房的人哪里还有这个胆子？

第三个，零首付购房。所谓零首付，其实就是房企联合第三方金融机构，再提供一个“首付贷”，让购房人背上更高的债。购房人连首付都付不起，怎么可能先背一个“首付贷”，再背一个“房贷”？如果不准备一辈子当房奴，谁敢零首付购房啊？

地方政府对房地产松绑，房企推出众多优惠，但都没有对提振房地产市场产生明显作用。关键原因就是，刺激得不到位！

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在“房住不炒”的大背景下，房地产的去金融化已经取得不小的成功，住宅属性大幅拉升。这是一个关键点。

房地产的金融性和住宅性决定了房地产政策的刺激性能否奏效。

在金融性大于住宅性时，房地产不是商品标的，而是投资标的。央妈把利率降低一个点，投资房产的融资成本就低一个点，利润就会放大一个点。自房地产收紧以来，房贷利率最高达到了6.2%，而今降至4.4%，降幅达到1.8%。

低利率会鼓励投资者积极购入房产，用更少的资金，撬动更大的杠杆，热钱涌入房地产市场，再推高房价，获取暴利。在房产投资的带动下，刚需购房者一方面害怕房价持续上涨，另一方面也希望房价上涨带来个人资产的升值。这进一步推高了房价。

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可是，当金融属性低于住宅属性时，房地产就回归到了普通的商品。他的价格不再被投资所驱动，而是取决于供求关系。

中国房地产已经严重过剩，全国的房产库存够30亿人居住，在整体上处于严重供过于求的状态。

既然严重地供过于求，为什么房价没有下降呢？甚至，某些地方政府还要出台限跌令？当房地产回归住宅属性时，它的价格由供求关系决定。那么，为什么房地产在严重过剩的情况下，仍然选择不降价呢？

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这就要谈到去金融化。房子不降价的根源在于，去金融化的不彻底。从某种程度上来说，这是一场不可能完成的任务。

在过去30余年里，房地产在金融杠杆的助推下，一路高涨。它推高的不仅是房企的杠杆，还有中国居民的杠杆。2020年8月，央妈推出三道红线，要求对房企去杠杆。不少房企扛不住金融压力，债务一个又一个地爆雷了。恒大、融创、佳兆业等大型房企也都爆雷了。

可是，大家没想过的是，当初中国房地产加杠杆，不是只有房企在加杠杆，还有无数的中国老百姓也在加杠杆。我们可以对房企去杠杆，但我们不能对老百姓去杠杆。

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什么叫对老百姓去杠杆？简单地说，就是刺穿房地产泡沫，让房价降下去，然后，中国人的房子全部一起缩水。

日本在30年前，就经历了这样一场浩劫。在房价腰斩，贷款仍然继续要还的背景下，房产变成负资产，这就会成为所有人的浩劫。而同时为房企、居民提供金融支持的银行，也将遭遇大规模烂账。如果出现这样的局面，经济危机也就不远了。

因此，房价不能降。越是负债的房企，房价越是不能降。因为一旦房价降了，房企的所有资产都会贬值，抵押给银行的资产都会缩水，就更加得不到银行的金融支持，现金流更加没法解决，还会陷入资不抵债的境地。

所以，我们看到一家一家的房企，还不起债，也不降价，直接躺平。能卖多少卖多少，卖不出去就躺平，等着政府、国资来接盘。要是没有人接盘，那就继续躺着。今天死，还是明天死，房企已经无所畏惧了。

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这时，大家就会发现一个现象：房价和供求关系脱钩了。

因此，降利率，而不降价，刺激不动房地产了。

现在面临的难题是，不降价，老百姓买不起房。持续降价，房企倒闭得更快，烂账一大堆，牵连着上上下下成千上万家关联企业，还会导致中国老百姓整体财富的缩水。

断供、弃房，供房的老百姓也跟着变成老赖.......

这种房企必须去杠杆，房价却不能去杠杆的矛盾，在一个存量市场里几乎无解。

“既要稳房价，又要稳增长”，这就是我们常说的“既要”和“又要”的矛盾。

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要解决这种矛盾，其实也不是没有办法。在过去20余年里，互联网经济的高速发展，让互联网从业者获得了高溢价的收入，也成为了中国房地产的重要接盘侠。

北上广深的房产投资者要赚钱，就得把房子卖给接盘侠。谁有能力去接盘呢？互联网经济中的财富新贵们，他们开创了新的财路。他们中有的人不只买一套，还有买多套房投资的。

但在这一轮断供潮中，互联网大厂中年人也成了被伤害最深的一波。高价接盘，山顶站岗，一览众山小的寒风刮得整个人瑟瑟发抖。

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因此，要稳房价，就要寻找到一条新的财富通道，让新一批的财富新贵来撑住房价。可国际局势风云动荡，出口受阻，消费不振，所有人都在等风来，可这风何时才来？谁也不知道。

还有一个办法是，让有钱人来买房，来帮助房企去库存。

可有钱人不是傻子。有钱人没有刚需，凭什么让有钱人来买房呢？

长沙政府是第一个把目光瞄准有钱人的钱包的。长沙新政，只要把房子租出去，就能享受首套房贷款利率。

这意思再明显不过了。让买得起房的有钱人，多买几套房发租。只要把房子租出去，就能一直享受首套房贷款利率。

可有钱人不是傻子啊。

根据乐居网长沙2019年发布的数据显示，长沙租金收益率只有2.8%。拿这个钱去买房收租，还不如放银行吃利息。

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“既要稳房价，又要稳增长。”就这么简单的一句话，却是一个世纪性难题，考验着我们所有人。

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:  谁他妈制定的房地产政策可以说是民族的罪人，后遗症无穷。底层人都光棍了、出生率下降了、有钱人越来越老龄化了，抱着钱去干吗？社会要和谐发展。
2022-05-16 23:08:21
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叶恒刚 :  无解，崩吧！
2022-05-16 19:39:59
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日出 :  租金收益率引用涨幅，这个对吗？
2022-05-16 18:13:46
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