作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载
“劝人买房，非蠢即坏。”
最近在网上，经常能看到这样的言论。到底对不对呢？
还真对，先说几个数据。
1、2021年，中国城镇住房套户比为1.09，一二三线城市分别是0.97、1.08和1.12。
2、2021年出生人口为1062万人，创下1949年以来新低，总和生育率降至1.15，远低于发达国家水平。
3、2022年2月，全国商品房待售面积高达5.7亿平方米，创下近6年来高位。
4、东北鹤岗化蔓延全国，多地出现几百元一平米的房价。
……
这样的数据，我能找出一大箩筐，并实事求是地论证：
楼市的确在萎缩，早就从黄金期转为青铜，甚至黑铁，且这是不可逆的大趋势，不要抱有任何幻想。
如果你觉得很对，那么这篇文章，到这里已经结束了。
～
但这时候，你突然觉得，好像哪里不对，那么恭喜你，下面的文字可能会对你有所帮助。
我们再来看一组数据。
3月，北京二手房成交达到15771套，环比2月大涨90.93%，尤其3月29日这天，二手房网签量高达1285套，创下近一年半以来单日新高。
中关村、望京、朝青等多个板块，二手房成交火爆，房价开始上行。
北京≠鹤岗。
这个连街边玩尿泥的小娃都明白的道理，可惜愣是有人看不懂，或许不是看不懂，只是屁股决定了脑袋。
中国城市实在太多了，每个都是独立的个体，一部分城市“城市群化”，一部分城市“鹤岗化”，两者呈现的比例是，2 ：8。
也就是说，劝人在80%的城市买房是在坑别人，而20%的城市，依旧是未来抗通胀的良好投资品。
而人口就是所有城市之间竞争的砝码。
这几天全国各地相继公布人口数据，我们必须对此深度探讨，才能在接下来的买房抉择中，作出优选项。
01
从图中可以看出，全国大多数省市的人口自然增长量（人口自然增长量=出生人口-死亡人口），都是负值。最爱生娃三大省，广东、河南和山东，去年出生人口分别是118.31万人、79.3万人、75.04万人，而10年前，这些数值是109.44万人，121万人和110万人。隔壁家老王的闺女说，生二娃太费钱，养不起，老李的儿子说，疫情搞得生意难做，怕生下来给不了最好的生活。从这个角度出发，城市未来的人口增量就不再是人口出生，而是人口流入量，也就是A城人去了B城。从图中可以看到，全国基本一半省市的人口都是净流出的，最惨的是河南省，去年人口流出量高达64.33万人。河南省是国家复兴发展和建设的头号功臣，但产业的落后，也导致当地劳动力大批量流失。一搜河南企业都是，思念、双汇、三全、卫龙、好想你、十三香，莲花味精……这些企业提供不了高薪工作，也意味着很难留住人才。河南因为人口基数太大，高考也变得异常艰难，这几年但凡是有点儿能力的，基本都会选择让孩子出去。倒数第二是黑龙江，性质跟河南一样，当地产业转型困难，年轻人流失严重。过去我们还提东北振兴，后来声音越来越小，衰退已成定局。北京也处于人口净流出的阵营中。很多人以此判断北京楼市不行了。其实不然。北京这几年一直在施行“非首都功能疏解”，关闭了大量的批发市场和工厂。同时将一些国企央企转移到了雄安。每天都会有大量的年轻人踏上这片热土，也有不计其数的中年人不堪离去，能留下的基本都是优胜劣汰的佼佼者。无论是家庭资源还是工作能力，都是牌桌上的筹码。不过“非首都功能疏解”也会持续利空周边卫星城楼市，这一点是必须要注意的。在最强阵营中，江浙一带，占据天时地利人和，不用多说，湖北竟然排名全国第二，人口净流入达到59.83万，让人惊诧。湖北本身对全国人口本身不具备吸引力，到底发生了什么？武汉以120.12万人的成绩，领跑全国，甚至比成都、杭州高出5倍，比前十名的总和都要多。而且1364.89万人的成绩，再次让武汉反超郑州，位居中部第一。前段时间去武汉出差，一个老者跟我说，疫情后，武汉好像睡醒了，有了江河好汉的气息。他说，没有经历过武汉疫情的人根本不知道，那时候的武汉有多艰难。整整两个多月封城，所有人都在未知的恐惧中度过，没有任何管理经验，一步一步踩坑，一步一步扛着压力前行。疫情后，武汉的光电信息、汽车产业、大健康，三大产业强势复苏，经济开始奔跑。2021年武汉的二产增加值达6208.34亿元，增速12.1%，三产增加值11064.21亿元，增速高达12.3%，理解了经济运行，人口数据也就有了支撑。而且很明显的现象是，近两年，身边的湖北年轻人都会选择武汉作为最后的归宿。一方面是到了年龄，一线留不下，就只能选择离家近一些最好的城市，另一方面，武汉房价相对实际，也增加了人们返流的意愿。其实，武汉最强的优势，还是高校，百万大学生就是天然优质的人才资源，只要招商引资做起来，留住他们，这座城市的潜力就会被彻底激发出来。成都、杭州属于老牌人口虹吸大城，成都目前最主要的问题也是产业不够强劲，城市宣传做得不错，但当地的年轻人都知道，工资不高，还需要时间沉淀。杭州属于江浙地区第二大城，产业新颖，经济发达，但问题是房价太高了。这几年为了赶在亚运会之前，大兴土木，疯狂卖地造城，地价带动房价，滨江、上城、西湖的房子每平米都达到了4、5万，余杭、萧山这种地方价格都涨到了2.5万/平米左右。高房价制约了人口流入，再加上杭州大厂在疫情下不堪重负，纷纷裁员，导致整体购买力下降，法拍房数量达到全国第一。跟武汉同样的GDP，但房价是武汉的2倍，房地产泡沫慢慢就会暴露出来，这也解释了为什么近两年很多江浙年轻人选择了宁波，而不是杭州。天津，人口净流出13.6万人，石家庄，人口净流出3.68万人，唐山，人口净流出2.1万人……自从节能减排，碳中和战略后，河北赖以为生的工业体系开始滑坡，经济发展步履维艰。河北也曾做过努力，鼓励发展高科技产业。然而高科技需要人才，人才都被北京吸走了。北京跟沪广深还不一样，主要产业结构都是三产，高新技术和金融，这些产业很难带动周边城市发展。而深圳还有华为，能带动东莞，广州有小鹏汽车，带动肇庆工厂。想当年在建国初期，天津也是一直仅次于上海的存在，在1949年以6.84亿元处于全国第二，到了1978年，天津再以82.65亿元位列全国第三。而在去年，天津跌出全国前十，经济不温不火，年轻人外流到北京，实在呆不下去才会选择回到天津。天津房价阴跌了好几年，今年开始触底回暖，结果又遭遇疫情，除了学区房还能抗跌保值外，其他房地产价值已经被这些年累积的库存淹没了。石家庄更不用多说，前有北京、天津，后有雄安崛起，已经沦为全国最没有存在感的省会城市了。这几年跟着天津阴跌不止，之前强推的正定新区，给当地炒房客好好上了一课。我们之前感觉“东北化”这个概念还很遥远，但现在发现，已经在快速弥漫开来。有些基本面太差的城市，一波疫情打击，经济难以复苏，这时候人们为了寻求更好的赚钱机会，只能迁移到其他城市。而对于买房人来说，一定要对自己所在的地方有深刻的认识，经济是繁荣向上的，还是衰退的，人口是流入的还是流出的。“长期看人口”已不适用，“短期看人口”才是硬道理。当你所处的城市，逐渐东北化的时候，这时候就要禁止投资买房，甚至大胆些，租房也可以。 
赞
赞
