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下半年，房地产市场更加惨烈！


2021年09月05日　　浏览（8418）人
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作者：峰回
来源公众号：米宅

九月，秋风秋雨愁煞人！

上半年的房地产市场，充满了魔幻现实主义色彩！

销售的火爆、拍地的激进、政策的打压、企业的崩塌，这些过去往往三五年，甚至更长周期发生的事件，在半年的时间里粉墨登场！

丑媳妇总要见公婆，各家房企的年中报纷纷张榜。

虽然各有各的难堪和风光，但还是发现一个很残酷的事实：

下半年的房地产市场会更加惨烈！


1



先来看看头部房企的表现吧。

恒大：许主席的操作始终在大气层外。

恒大最近的苦日子就不多说了。

8月31日，恒大公布中期财报，这么重大的新闻，竟然完全没有热度！


上热搜的是一个保交楼军令状签署大会，吸引了无数的眼球，各路吃瓜群众那还有闲工夫关注财报的数据，全去围观了。

房子能不能盖好，这后边再说，气势一定要先打出去！

许主席踌躇满志位列C位，见证了这次胜利的大会，辉煌的大会。

恒大的成绩究竟如何呢？

当然是惨不忍睹！

净利润下滑，从去年同期的147亿，下滑到104亿。

负债进一步增加，达到了1.96万亿。

你没看错，单位是万亿。

决定它生死的短期负债（一年内到期的）：

一年内到期有息负债2400.49亿元，这是欠银行的；
一年内到期的其他应付款5824亿，这是欠各家供货商的。

债务合计8244.49亿元。

与之对照的是， 恒大目前账户存款1600亿元。

坦白说，恒大能否自救成功。

它的命运已经完全不在自己手中掌握！


2



在过去的一年时间里，白衣骑士这个称号，万科可谓当之无愧！

2020年下半年，泰禾集团陷入债务危机，万科响应号召，和泰禾集团签署《股份转让框架协议》，推进泰禾债务危机的化解。结果如何先不说，态度绝对没毛病。

2021年蓝光地产资金链断裂，又是万科与其接洽，接手部分蓝光的地产项目。

尤其是上半年的最后一天，万科完成了，对蓝光发展进军石家庄首个项目的收购。

6月30日，石家庄万科房地产开发有限公司出资 1000万人民币，完成了投资人股权变更，成为了石家庄蓝光雍锦房地产开发有限公司的唯一股东。

这是可是去年8月蓝光发展，用将近100%的溢价率拿下的热门地块。

万科这一波血赚！

腥风血雨中的恒大，同样少不了万科的身影。

在此次年中业绩会中，万科总裁祝九胜回应，万科确实和恒大过往就有一些项目层面的合作，但目前没有实质性的更多的合作。

无风不起浪，大家静静的等待就好。

或许有人会觉得，万科是在乘火打劫，趁机掠夺他人的优质资产。

可以反思一下，为什么偏偏是万科，而不是其他房企？

市场经济，商业行为罢了。

即便如此成绩，在中期发布会上，万科总裁祝九胜提到稳字超过了20次，主基调都是在自我批评，降低市场预期。

祝九胜反复强调“在万科的认知里面，“活下去”比什么都重要”。

真相确实，根据半年报的的数据披露，万科实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%。三道红线一条未踩，手里还握着将近2000亿的现金，公司净负债率都是在40%以下。

比你有钱，还更加努力，从白银时代走来，到高喊活下去，万科还是那个味！


3


恒大什么时候倒？SOHO 能不能跑？融创哪来的钱？

被誉为地产圈三大悬疑！

2014年，绿城遭遇资金危机，孙宏斌化身白衣骑士，以62.98亿港币收购绿城24.13%的股权。

2016年9月，孙宏斌以137亿元收购联想旗下42个物业项目。

同年用40亿收购金科16.96%的股权。

2017年，孙宏斌给贾老板输血150亿，拿下乐视网、乐视影业、乐视致新三大板块。

2017年7月，孙宏斌以438亿元收购万达集团13个文旅项目91%的股权。

2019年11月，孙宏斌以152亿元总价，收购云南城投持有成都环球世纪会展及时代环球各51%的股权。

过去这么多年的收购事件，不免也有惨败收尾的结局，比如乐视的“下周回国”，尽管如此孙宏斌身上仍然被贴上了激进、狂人、并购王的标签。

甚至在2020年融创的年报业绩会上，孙宏斌发言宣称：

“新变局更有利大型房企，......，未来将会产生三家万亿房企！”

为什么是三家而不是四家、五家？

这是一个很有意思的判断。

碧桂园、万科、恒大谁又会掉队？

是不是认为，融创必定会成为三家万亿房企其中之一！

结果半年过去的，激进的孙老板却变得更加谨慎。

8月31日，融创中国2021年中期业绩投资人会议上。孙宏斌提到最多的一个词是“压力”。

“国家对房地产的调控是非常必要的，......，不一定你是头部企业就一定是头部，资源就都像你那边倾斜。”

“下半年的房地产市场还是会比较惨烈。”

冷静、克制、成为了融创追求的目标。

三条红线，肉眼可见的下降！

非受限现金短债比由2020年6月的0.61成功升到1.11.安全翻绿！

净负债率由149%降至86.6%，同样成功达标。

剔除预收款项的资产负债率（76%），距离监管要求也差距不大（70%）。

所有的这些指标，与其对应的销售额的增长和平稳的拿地节奏。

融创上半年实现营业额968.2亿，同比增长23.9%。

新增权益土地储备1708万平方米，新增权益货值2135亿元。

压制自己的野心和克制自己的欲望，融创所图极大！


4


楼市的风向变了！

所有的头部房企都在降低市场预期，向上表决心，向下求平稳。

各位行业大佬的发言，同样相当的克制，向同行喊话，对政策表态。

“房住不炒”大旗之下，房地产行业正式告别了高增长时代！


降负债、去杠杆，“三道红线翻绿”已经成为地产行业的唯一目标。


谨慎拿地，人员优化，加大营销。下半年的房地产市场将会更加残酷。

究竟哪些房企日子会过得更难呢？

这是部分房企目前踩线数据：

图片

——根据房企中期报告数据由贝壳研究院整理


在这张表中，我们看到不少落寞的身影，华夏幸福、富力地产、蓝光发展、中国恒大、绿地控股等等。

在接下来的半年中，风险始终伴随着他们。

能否闯关成功，我们不得而知！

君子不立危墙之下，希望大家更谨慎的选择自己的购房计划。

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