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这些城市,小心了!


2021年07月16日  浏览(3738)人
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来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)
作者: 老船长
已获授权转载

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楼市火热的态势,正在降温。


7月15日,国家统计局发布了2021年6月份的房价涨幅数据,船长对数据重新整理制作,能更直观地观察房价行情变化。


注:苏州、南通、东莞等城市不在榜单之内,系国家统计局没有将其划入70个大中城市范围,故无法解读。



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先来看看新房的涨幅。


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从新房的环比涨幅来看,6月份有55个城市在上涨,3个城市持平,12个城市下跌。


相比上涨城市多达62个的3月份,新房的涨幅正在逐渐冷却。


国家统计局给出的定调是“稳中有落”


55个上涨的城市中,8个城市的环比涨幅都超过1%。其中,济南上涨1.5%排在首位,那个长期处在阴跌的山东省会,楼市开始复苏了。


长沙上涨1.3%、无锡上涨1.2%、扬州上涨1.1%位居二三四位,大连、广州、重庆、西安均上涨1%,位居前八位。


加上第九、第十位的北京、天津,以及身后的西宁、南京、杭州、郑州,一二线城市撑起的这轮涨势,仍未结束。


而12个环比下跌的城市中,昆明、大理两个云南的城市垫底,贵阳、太原、哈尔滨3个省会城市也在其中。


从新房的同比涨幅来看,60个城市上涨,10个城市下跌。


其中,广州上涨11.6%排在第一,银川上涨11.2%、济宁上涨10.6%紧随其后,扬州、徐州、西安、重庆等热点城市的涨幅也都位居前列。


10个新房价格跌回一年前的城市,北方的两个省会太原、哈尔滨再次出现,与济南、郑州爬出深坑不同,太原、哈尔滨的新房价格,依然不见起色。


房价背后的城市综合实力,才是真正的底色。



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新房代表着增量市场的表现,而存量市场的二手房数据,更能代表一个城市的真实房价。


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“稳中有落”的局面,同样出现在二手房上。


从6月份的二手房环比涨幅来看,48个城市上涨、6个城市持平,同时有16个城市房价下跌。


这其中三个明显变化,都和一线城市有关:


一是,北京、上海二手房环比涨幅位居前列。


二是,广州二手房同比涨幅,全国第一。


三是,深圳二手房环比涨幅,连续两个月下跌。


新房供应极少的京沪,二手房价格再次恢复上涨态势。而遭受严厉调控的深圳,成为搅动珠三角楼市的核心因素。


深圳先查经营贷流入楼市,牵出深房理一众炒房客,而后又出台二手房指导价,彻底将深圳楼市的一把火扑灭。


这就导致深圳楼市的资金,大量外溢。广州、佛山、东莞、惠州,甚至珠海、中山,都客观上成为受益者。


此外,二手房价涨幅前10位的其他城市,同样都是来自二线,重庆、无锡、西安、杭州、南京,都是熟悉的面孔。


而16个下跌的城市,除了深圳外,南昌、贵阳、乌鲁木齐、石家庄、昆明等5个省会城市也在其中。


垫底的仍是来自黑龙江的牡丹江市,6%的跌幅,让其房价水平跌回2007年。


七普数据显示,黑龙江所有城市的人口都在流失,甚至其省会哈尔滨10年时间也流失了超过60万人。


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如此局面,房价怎能维持得住?


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在黑龙江双鸭山市,64㎡住房总价仅售1.5万元、51㎡住房总价为1.2万元、56㎡总价1.4万元,都是真实的成交价。


这还是上涨过的价格,在去年7、8月份,一套顶楼50㎡左右的房子总价才七八千元。


房价鹤岗化,似乎已是黑龙江中小城市的宿命。


而这些城市的房子,即便白菜价,也万万不可再入手。



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毫无疑问,中国的楼市受政策影响颇深,如今监管的高压态势,并未减弱。


楼市的下半场,这把火很可能变成小火苗,甚至熄灭。


2021,着实是一个关键年份。


十四五规划开局,百年大庆,最为关键的是另一个目标——共同富裕


那个无论用什么手段只要增长的疯狂年代,已不再适用当下。基于共同富裕的未来规划,所有通往此路的障碍,都将被清理。


这也是高层最近频频重拳出击的根本逻辑。


而房地产就是其中打击最严厉的一环。其中,两个重拳出击最为致命:


一是,二手房指导价开始普及。


今年2月份,深圳发布最新调控“二手房指导价”,这条从来没出现过的调控政策,打得所有人一脸懵逼。


此后的二手房交易,不再按照卖家挂牌价成交,而是根据“官方指导价”定的小区均价,进行交易。而均价,比当下市场价都低了不少。


直接后果便是成交量暴跌。2021年2月,深圳共成交4166套二手住宅,环比减少40.6%。成交面积348196平方米,环比减少41.0%。


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市场得以迅速冷静。


7月8日,西安宣布出台二手房指导价机制,成为全国第7个二手房限价的城市。此前,宁波、无锡、东莞、成都、上海也都出台了类似措施。


上海更为严苛,7月9日开启二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布。 


而西安出台措施后,因指导价比市场价低了30%左右,还出现了业主捆绑假画出售房产,从而提高总价的场面。


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我们也得以观察到,目前针对楼市的调控逻辑线条很清晰:房价或成交量比较热的,出台限贷、停贷等金融措施;若金融措施降温失效,房价还在猛涨,二手房指导价将一击致命。


因此,那些涨幅排在前列的城市,要小心了。


二是,打破学区房信仰。


这关乎的是平衡教育资源,移走架在家庭肩上的教育重担,对校外培训的打击同样出于此目的。


比如最近太原市印发的通知,积极稳妥地实行房产地址“学位限定”,即自登记入学之年起,原则上同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位(符合国家生育政策的除外)。


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如此一来,频繁交易二手房增加学位的漏洞,便被堵上。


今年4月份,高层明确“防止以学区房等名义炒作房价”,反炒作学区房的战役打响。此后,北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、合肥等十几个城市出手,整治学区房炒作乱象。


下手最狠的,还是北京。


近日,北京市西城区明确,2020年7月31日后购房家庭,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。


多校划片,即将多个学校和多个片区混合,不再对应一个学校。即便你买了学区房,但也可能分到普通学校。


一招打破学区房信仰。


家长、学区房投资人,一片鬼哭狼嚎。


在“共同富裕”的终极目标前面,永远不要低估这份决心。


楼市的下半场,已成定局。


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