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接连被锤!楼市的玩法彻底变了!


2021年07月09日  浏览(4061)人
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来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)
作者:米筐老A
已获授权转载


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先说几个跟房地产相关的事。


A.房企商票纳入监管


最近,央行将“三道红线”试点房企(主要是大型/上市房企,地方中小房企影响力小、其实它们早就很难融资了)商业票据数据纳入其监控范围,要求相关房企将商票数据每月上报。消息称,这是为把商票数据纳入“三道红线”计算指标做准备。


“三道红线”简单来说,就是当房企的长期负债/短期负债过大、负债率达到一定比例时,就不允许新增有息负债、而商票是个漏洞。


商票是房企开立的、在未来才支付款项的凭证,6月期商票即6个月后、地产商才会兑付票据上的款项。商票的本质,是债务、是融资……可之前并未纳入“三道红线”的债务计算范围。


现在,这个地产商变相增加杠杆的隐秘资金池要被堵上了。


B.部分城市二手房贷暂停


6月中旬始,新一轮房贷额度紧张的信息再次来袭,相比年初和清明期间的额度紧张、审批变慢、利率上调等,这次来得更狠:二手房直接停贷,并且已开始在武汉、郑州、合肥、广州等城市广泛蔓延。


房贷紧张的根源,是去年底监管部门发布的《金融机构房地产贷款集中度管理制度》、也就是俗称的两道红线:根据银行规模的大小,其发放的房地产类贷款(主要指地产商的开发贷和个人的按揭房贷)占全部贷款、要控制在一定比例内。


这次房贷暂停,就是因为银行房地产类贷款占比快达指标了、不得已停二手房贷而保新房房贷。


三道红线管控的是地产商融资、这是资金的需求端,两道红线管控的银行放贷、这是资金的供给端。


C.全面实施城市更新行动


7月1日,住建部召开党组(扩大)会议,会议提出:要加快完善住房制度,努力保持房地产市场平稳健康发展,全面实施城市更新行动和乡村建设行动,大力推动建筑业转型升级。


之前,棚户区/城中村/老旧小区改造主要是拆迁,并配合房屋和货币补偿,最近的一次大规模拆迁补偿发生在2017-2018年,也因此造成了当时三四五线城市房价的暴涨。


老旧小区拆迁和货币补偿的结果是房价暴涨,为落实稳楼市调控、政府将拆迁改为改造,并在2019年全面推进。


而今,最新的提法是城市更新…不仅改造老旧小区、还要升级老城区的设施配套。



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这三则信息,看似没有关联、实则一脉相承。


其背景估计地球人都知道了、就是稳楼市:稳房价、稳地价、稳预期


三道红线是从资金需求端管控地产商融资,别借那么多钱去买地了、目的是稳地价;两道红线是从资金供给端管控银行放贷冲动,别把这么多钱借给买房人了、目的是稳房价;二者相互配合,最终达到稳预期的目的…房价不会再暴涨,别再一股脑的抢着买地盖房、买房投资了。


从2000年初楼市大牛市才启动时,政府也是一轮又一轮的楼市调控,可每遇到经济波折时、总是会用房地产刺激经济,也由此造成了房价越调越涨的现象…于是大家对调控产生了免疫,不再相信调控能管住房价。


可这次却不同,因为环境变了。


普遍性房产牛市的基础已不存在。


我国现在的城镇化率达63%,已进入城镇化周期的后半场、已没有那么多的人再流入城市了,再加上晚婚晚育、不婚不育……少子化越来越严重,哪有还有更多的人去填补城市空缺呢?


于是也就引出了下一个预判:城市的大小规模边界基本就此定型。


以前老城区可以大拆大建、新城区可以向外拓展,以后不行了、因为没有那么多的人。所以不再提新区建设,改为城市更新、把现有规模内的城市区域提升优化。


目前,城市房子的总量基本够了、百姓的基本居住已没有问题,尚未满足的是一些品质改善需求。


现在已不需要大规模的建普通房子,而只是需要精细化的建造一些改善品质住宅,而这是不需要太高杠杆的。


杠杆解决的是量的问题,通过大量的贷款、去批量化的建造大量的房子,而现在品质住宅需要慢工出细活、做个性化的住宅。


有改善需求的人当然可以买品质住宅,但请用自己的钱、别用那么多的银行贷款。经济收入有限的人想改善,就只能借助城市更新下的老旧小区改造行动了。


房地产在去杠杆,楼市在去金融属性,房子在回归其居住属性和民生属性,别再想着买房财富暴击、躺赢稳赚了…那个时代已经过去了。


今后,楼市的玩法真的变了。



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学会赚慢钱!


这就是今后楼市的新玩法。


对房企来说,要由之前的杠杆红利迭代为管理红利和品质溢价。


以前是通过高负债、高杠杆、高周转来快速的赚取利润,今后则需要提升管理降低成本(工程成本/融资成本等)、通过用心打磨产品来提升品质溢价,赚的是管理的钱、品质的钱、创新的钱……这都是慢钱。


对个人来说,要由之前的赚差价思维迭代为赚现金流思维。


以前大家投资房产是为了低买高卖赚差价,不在乎租金收益、可以闲置几年等待一轮暴涨…反正有人来接盘,所以可以高负债、高杠杆的一把梭,今后房产投资将是5年以上的长持周期、且在房贷限额下其流动性变差,所以要赚租金收益、长持增值的慢钱。


在“房主不炒”的政策下,房产投资将越来越难:购房资格、尤其是跨城购房资格越来越南,杠杆借用、银行按揭房贷将越来越难,房价涨幅、以及房产变现将越来越难……房产投资只存在结构性机构,而不再存在普遍性机会。


那我们该如何买房呢?


买房首先要抱着“自住”的目的,别总想着买房投资、对冲通胀、资产增值。


有了这种前提选房就会更理性、更现实:买的房子自己现在能不能住?于是就会躲避新区/郊区新房的坑;月供自己是否承受得起?于是就能避开高杠杆、高负债的高风险陷阱。也因为有这种心态,就会平静的看待楼市平稳、而不至于有“买房没赚钱”的烦躁。


当自己收入不错时,当然可以把房产作为一项投资标的,但别总想着投资暴赚、暴击躺赢、三年翻倍……可以更平和的把房产看作一项普通的投资品,跟股票、债券、基金、保险、银行理财产品等一样,别再有过分的念想、要知道希望越大、失望越大。


环境已变、时代已变、周期已变,如果还抱着以前的思维模式、只会在多种因素构筑的铜墙铁壁面前碰的头破血流!


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