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近期，很多人让我通盘预测一下二线城市年后的房价趋势。

说实话，这个活儿比较复杂。

我们来看，一线城市总共四个，楼市都在触底反弹，2021年又是货币流动性大年，房价趋势自然是要往上走的。

三四线呢，总体分为两大类，普通三四线和三大城市群卫星城。

前者大多数已处于有价无市，横盘阴跌的行情，再加上2020-2021返乡置业泡汤，行情是要往下走的；

后者，行情基本跟着一线城市涌动。

唯独二线城市，几十个，各有各的周期，各有各的想法。

经济、人口、政策、库存、政府主张、核心竞争力都不一样，所以得一个一个仔细推演。

不过大家既然提出需求了，我必然会提笔的，推演一轮二线城市房价趋势。

这次我们先游击一下北方城市，第一位是石家庄。

01

国际庄

国际庄近一年没少登上热搜，但基本都不太出彩。

比如“房价跌回三年前”，再比如“疫情封城”。

国际庄的朋友跟我讲，整个城市的发展越来越迷茫。

2018年GDP是6082亿，2019年跌至5809.9亿，2020、2021年均被疫情波及，估计会更惨。

别人往上走，国际庄往下跑，也许这就是命数。

我不信命数这一套。

石家庄变成这样，除了被北京和天津虹吸以外，自身的确有很多可以优化的地方。

比如房价。

2017年国际庄房价一路飙涨，最疯狂的时候接近2万元/平米，秒杀一揽子强二线城市，甚至超出成都房价30%。

要知道那时候石家庄的GDP不及成都的一半。

石家庄对房价的放纵，导致居民储蓄过分透支，杠杆抬高，也加速了人才的外流。

有一句话说得好，“你永远不可能赚到超出你认知之外的钱。”

而对于城市来讲，“房价也不可能涨到脱离城市的基本面。”

否则，终究是一场空。

数据来源：安居客

事后我们也看到了，国际庄接近三年的漫漫下跌，具体文章可以看这里。

但我一直坚信城市是没有原罪的。

虽然大家都不看好国际庄，而它也表现得非常迷茫，但终归是大省会城市，三大城市群的核心城市以及京津冀的主要支点。

再加上1100多万的人口基数和周边的三四线城市的合围。这座城市的房产价值会有一定的韧性。

有人问我，石家庄何时买房？

我的回答是，疫情之后就可以抄底。

具体有三个原因：

1、石家庄回调了三年，从接近2万/平米的房价跌到现在1.4万/平米，跌去30%，回调已经相当充分了。

2、土地市场和库存方面，现在已经在向上走了。

比如2020年，石家庄多家全国性房企入入驻，土地市场成交127宗、6414亩，成绩不错，而且在9月份还创造了606轮竞价，66%溢价率的土拍热点。

土地市场是楼市的晴雨表，2020年的热度对2021年有一定的影响力。

3、疫情打击，加速挤出房价泡沫。

这点非常重要。

去年武汉在疫情洗礼后，楼市交易进入冰点，复工后，开发商放量打折，二手房下调报价，房价进入底部区间。

紧接着购买人群涌入，行情复苏，房价反弹，走出一个深V行情。

同样，疫情中的国际庄会封锁楼市，成交为0，这时候整个楼市预期跌至冰点。

年后开发商为了回血，只能放量打折，而换房的二手房业主为了出货，势必会下调报价，石家庄楼市加速进入底部区间。

当然石家庄的购买力不如武汉，所以2021年也走不出深V行情。

但起码可以确定的是，疫情结束之时就是看房上车之时。

想在石家庄买房的读者，不用再等了。

02

大天津

天津也是老大难，跟国际庄一样，被我称为华北难兄难弟。

2016年跟着北京大哥一路冲高，房价从15000元/平米一度高飙，接近3万。

随后被2017年的“331新政”闷头一棒，敲回了原形。

性格跟石家庄相同，也不相同。

相同的是，对自己的定位不太清晰，都以为自己是京津冀城市群的领袖，实际上北京根本不带这哥俩玩。

不同的是，天津比石家庄更保守。

前几天我去天津出差，一路上听的车司机跟我诉苦。

说自己从5点开始在火车站排队，才拉到我（我是9点去的），2020年一年生意都很差。

路过和平区滨江道时，一拍方向盘：

“嘿，我给你讲这条街，以前那可是人山人海，锣鼓喧天啊，2块钱的接驳车都挤不上人，你看现在，一条街上没几个人，狗不理包子都快塌了。”

都说天津司机都是说相声出身，我算是领教了。但透过他的言语，能感受到了一位老天津人的爱恨交加。

临下车时，天津这位司机还跟我盘点：

“天津要啥有啥，历史、人、文化、高校、医院、港口、高铁飞机……但就是保守，不求上进。”

这句话，正中下怀。

一直以来，天津都是北方第二城，四大直辖市之一，然而这些年，却真的保守了。

向上比，面对北京、上海、重庆这三位龙头直辖市，天津竞争力薄弱，定位迷茫。

向下比，按照2020年的经济增长率，GDP已经跌出了全国前10。

不出意外，未来还要被后面的青岛、郑州超越。

这都是撑不住天津高房价的缘由。

从2017年到2020年，天津二手房价从不到3万元/平米回调到当下的2.09万/平米，回调幅度大约在30%左右，在全国内属于第一梯队。

接下来是否会在2021年触底反弹呢？

我认为不会，主要原因就是“库存问题”。

天津规划与自然资源局前几天公示：

天津18个区存量项目835个，市内六区67个，环城四区274个，滨海新区170个，远郊总计324个。

如果按照平均2.0容积率、套均110平米计算，天津尚未销售的住宅建筑面积为7222万平米，库存量66万套房。

这意味着，不考虑供应的前提下：

天津房地产库存足够卖5年多时间。

二手房也是如此，去年整体没卖多少套，到了12月份，挂牌量显著上涨。

很明显，天津业主已经耐不住性子，在加速出货。

本来回调3年时间，天津房价足可以触及底部，然而三年释放的库存又将楼市埋了半截。

预计2021年，天津房价还会继续横盘阴跌，只不过跌幅会缩小。

所以2021年大家不用着急买房，静等回调就好。

如果实在着急上车，我给你几条建议。

首先要聚焦于学区价值。

这是天津独特的优势，也是未来天津最保值最有升值潜力的资产，无论是在城六区还是环城四区以及其他。

其次要尽量往核心地段买。

我们看到，天津库存很大，尤其是远郊项目远大于核心城区，再多的需求也会被埋没。

按照目前天津人口的增长率，未来天津房价分化会很严重，买在外面的大概率要被套死。

除此之外，还可以把视线转移到“北京方向”，这是未来天津享受京津冀城市群红利的主要阵地，例如武清和北辰。

未来在北京买不起房的人，还会持续涌入这些地带，这也是近1-2年以来这些地方持续火热的原因。

当然这些地方库存也不小，最好买在交通便利，带教育资源的地段。

03

周期论

除此之外，河北还有一些小兄弟城市问的人比较多，例如保定、唐山和廊坊等。

这些城市当初跟着北京风光过，但风光之后，摔得可能还要比国际庄、天津俩兄弟惨。

2021年也注定是继续横盘阴跌的一年。

我查了一些数据，基本吻合这个判断，所以也不再放上来论证了。

通过这几年的行情周期研究，我发现了一个事实：

在同一个省里，老大的行情一定要比老二的行情快半截，老二要比老三老四快半截，以此类推，涨和跌都是这个趋势。

其实这在证明一个道理：

房价跟城市实力高度吻合，楼市已经淡去了炒作因素。

所以接下来，我们可能更要注重于对城市基本面的研究。