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01

房贷额度

一个远房亲戚、暂且称他为小张吧，最近买房遇到了烦心事。

小张工作有些年、攒了些积蓄，再加上家里帮的衬，就想着买套房…最起码以后相亲找对象也硬气些。

新房是不敢买的。

这两年楼市调控、地产商日子艰难，一些小的开发商真的不能让人放心…房子盖着盖着就烂尾了，可房奴的房贷还得按时还、赔了房子又赔钱。

即使那些能按时交房的，也不叫人省心。施工毛糙了、绿化缩水了、房顶渗水了、墙面空鼓了……买房时个个口吐莲花、吹得跟花似的，可一交房全都傻了眼。

这样的新闻看多了，更坚定了小张买二手房的决心：看到的就是真实的、现买现住，交给房东的房租立马变成自己房子的月供。

小张想得也美，二手房可以高评高贷，这样就可以多贷款降低首付、无非是月供高些，可这样就能一步到位买大房子、省得以后再改善了。

房子选好了、价格谈妥了、也适当的高评了，首付款支付、前房东的按揭尾款结清、资金监管费用……都谈好了，问题出在了房贷上。

年前银行房贷额度用完，信贷经理拍着胸脯打包票：“年后就有额度了，年前的房贷堆积得多着呢，都等1月份放款。”

1月份来了，坏消息也来了：贷款额度降近一成，并且还要提供其他流水或资产证明，并且…现在还没有房贷额度，要继续等。

放不了贷款就过不了户，过不了户就拿不到钥匙、收不了房，小张运筹良久的买房计划就这样被打乱了。

估计现在堵住刚需/刚改们面前最大的一个坎，就是房贷额度了。

02

信贷新规

小张们的房贷难题，缘于2020年12月31日央行和银保监会发布的一个通知——金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。

该通知对银行的房地产贷款实行双红线管控。

首先根据规模大小把银行划分为五类，每类银行都有两个房贷占比的红线：一个是房地产贷款（包含地产商开发贷/个人按揭房贷/保障性住房贷款等）占银行全部贷款的比例，另一个是个人按揭贷款占全部贷款的比例。超出红线的银行要压缩房地产贷款额度。

在实操过程中，各银行又层层加码——要求每月的房贷占比不能超过去年全年的平均占比、每月的房贷额度不能超过去三个月的平均额度。要知道，去年下半年开始就有部分银行已不批房贷了，已批的房贷一直累积至年末、想着来年1月放款。

累积近半年的房贷…突然遭遇房贷新规，小张们就这样不幸中招。

据统计，我国房贷余额增速已连续29个月下降，房地产贷款占比全部贷款的比重已降至29%…要知道在最高点时，这个数字接近50%。

那银行的钱都去哪了呢？

实体经济、中小微企业、科技型创业型企业、普惠信贷…也许本身没有流向这些领域，但最起码得打着这些领域的名头。

所以就出现了这样的场景：一边水汪汪泛滥，一边干巴巴枯旱。经营贷审批快、放款快，按揭房贷审批慢、要求高、成数低…还放不下款。

信贷调控的目的，本来是为了限制资金流入楼市、防止房价过快上涨，同时又鼓励资金流入实体、提振经济、扩大就业、增加收入…在房价不涨的情况下，又增加了工资，对刚需来说买房当然更容易了啊。

可在这个美好愿景下，总有些刚需被错杀。

03

刚需误伤

所谓刚需，就是因某些刚性需求…可能是结婚自住、可能孩子上学、可能是一大家子的居住，而不得不买房——可以是首套刚性住房、也可以是二套改善住房。同时自己的资金又有限…首付款可能掏空了六个钱包，就这还要用银行的贷款。

房贷新规对刚需最起码造成了以下影响：

1.利率提高。物以稀为贵，当房贷额度有限、而申请房贷的人又很多时，房贷的利率只能提高，而这无疑会增加刚需的月供款。

当下全国首套房贷利率在5.5%左右，看样子还有继续上涨的趋势…据报道，部分城市的二手房按揭房贷利率已有所提高。

2.额度变少。比贷款变贵更让人难以接受的是额度变少，虽然利率上升、月供增加，但最起码住上了自己的房子，可若贷款额度变少，则意味得自筹更多的首付款，要知道很多刚需的首付本就是东拼西凑来的、也因此可能就买不起房了。

3.不可控风险。这个风险在刚改客户中较多存在。

很多刚改客户是卖小换大、卖旧换新，也就是俗称的连环单。老房子的买家贷不下款、自己就没有买新房的首付款，老房子的按揭尾款若自己结清需要拆借过桥资金时，则会因为房贷批不下来、而一直支付高昂的过桥费…这些都是不可控风险。

信贷新规本意是抑制房价、打击炒房，没曾想却反噬了部分刚需、错把刚需误认为炒房客。

监管层新闻发言人就房贷新规答记者问时说，这一新规对按揭贷款影响不大…实际上，影响较大。

04

几点建议

政府楼市调控讲的是整体可控、宏观稳定，微观个体的感受很难面面俱到、不经意间就会被误伤错杀，我们能做的就是提前心理预防、积极的想解决的办法。

对于首套刚需客户来说，在购买二手房时，要做好提高首付、延迟收房入住的心理的准备，房贷下不来、一切都白搭。

如果不是非常着急入住，可以购买有实力房企的新房，这样首付确定、房子确定、房贷也大概率确定…房企会协助买房客户向银行施压放款的，并且交了首付，房子几乎就属于买房人了、哪怕房贷会晚批复。

对于卖小换大的二套刚改客户来说，也要做好晚拿房款、延迟改善的心理准备，注意尽量不要用过桥资金结清按揭尾款…一旦结清、买家房贷又没批下来时，就会一直占用过桥资金、哪怕按最便宜的日千分之一来算得话，月利息也是3分（即3%），这是一笔昂贵的、不可控成本。

对于那些卖房筹钱的人来说，应优先考虑房产抵押贷款。房抵贷跟按揭房贷是两套体系，前者房子没有交易、是用自己的房子去银行办理抵押贷款，后者是房子交易过程中、新买家用刚买的房子做抵押贷款，一个涉及到房价、一个不涉及房价。

房贷新规限制的是交易中的抵押贷，对没交易的抵押贷没有限制…所以额度会更高、利率会更低、放款也会更快。

对于一些有企业实体（私营企业或个体工商户）的朋友来说，一定要好好利用经营贷优势…现在从上到下都在鼓励银行向实体经济放贷。

房贷和经营贷就如同海水和火焰，一边冰冷到冻僵、一边却热火朝天，如果借力一些策略把房贷变成经营贷、就能迅速规避房贷新规的伤害…我不是教你做假、前提是你得有实体企业。

作为普通的微小个体，我们无法掌控调控的大棒，但应该想些办法做些回旋腾挪。