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未来两年半,新一轮残酷去杠杆正在袭来!


2021年01月15日  浏览(3385)人
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来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)
作者:菌爷
已获授权转载

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楼市,最近微妙了。



01

被嫌弃


1月11日,中注协通过官网发布了“关于做好上市公司2020年年报审计工作的通知”。



其中2/3篇幅,是把房地产等5大行业或者领域列入了“黑五类”(风险较高的行业和业务领域)。


所谓“黑五类”具体是指:


1、受疫情影响较大的上市公司。

2、文化教育行业上市公司。

3、房地产行业上市公司。

4、可能存在与持续经营相关的重大不确定性的上市公司。

5、业绩异常波动的上市公司。


这说明什么呢?


房地产上市公司作为注册会计师协会2020年审计工作的“黑五类”,绝对不是什么年底中奖,大好事。


需要警惕!房地产上市公司的业绩隐患与风险级别已经被注册会计师协会调到了最高级别。


个人观点:


专业的事情还需要专业的机构来执行,房地产行业债务融资“三条红线”的落地砸坑已经到来,注册会计师协会就是先头部队,上市房企想靠着财务报表藏着掖着,蒙混过关,恐怕很难了。


关于房地产的描述我用红线画出:



具体内容如下:


房地产行业面临市场调控政策对经营的影响以及未来再融资所需满足的财务指标压力。

注册会计师应结合房地产行业调控政策对公司经营产生的影响,分析公司面临的主要风险;关注公司资产负债率等再融资指标的状况,如在评估持续经营能力时关注对未来再融资的假设是否合理;关注公司为达到再融资相关指标是否在某些重要会计判断和会计估计上存在倾向;关注公司为解决资金问题而进行的合作开发、售后回购、售后回租、明股实债等特殊交易的会计处理是否适当。


上市公司财务造假那点小猫腻,在内部行家里手看来,简直就是透明的。有些时候不是不知道,而是看愿不愿意查你。


当房地产和一堆业绩异常波动公司放在一起被同样关照时,往往预示着一个曾经的牛X大哥终于落寞了。


起风了,不过这次是西伯利亚寒潮。



02

暴风雨


2020年底,旭辉控股董事局主席林中悲观的说出真话:“三道红线下高杠杆扩张模式无以为继”。


如果还有朋友不知道关于房地产三条红线是什么,那就先记住一句话,三条红线的本质就是给房地产企业铁腕降杠杆,以后房地产企业开发资金的最大来源将是自己的自有资金。


如果还是不理解,那就再去复习一下2020年6月23日央行官网发布的关于房地产企业资金监测和融资管理规则。


具体规则如下:


1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

2、房企的净负债率不得大于100%;

3、房企的“现金短债比”小于1。


我找了原图并给大家画了重点(该补课补课):



2021年元旦之后,1月5日央行,住建部再次约谈重点房企座谈,进一步明确“三条红线”的试点有望扩围。


也就是从上市公司重点企业扩张到全部房地产上市公司,甚至是成为整个房地产行业的常态制度。



由于房地产行业,尤其是房企基本上80%以上的资金都来源于银行和各种渠道借债,如果直接按照“三条红线”的规则来操盘,那就意味着债务1-2年内要压减40%以上,中国房地产企业或许要被干死70%以上。


中国存量房企的数量在50000家 以上,其中有项目正在做的超过20000家。


看一下中国上市公司30强的债务数据:



绿色是安全,黄色是警告,橙色是严重警告,红色是危险房企。


不要觉得房企大了就不能倒,以后财务安全性可能远远高于规模和体量。


债务杠杆为红色的房企有融创,恒大,绿地,富力,华夏幸福,平均净负债率174.2%,离三条红线设定的净负债率不大于100%,差了74.2%。


未来几年,在借新还旧的路子被堵上之后,断臂求生是唯一的路。


一大波打折房正在袭来。


对于大城市刚需首套的朋友们来讲,2021年依然是买房的好时机,农历春节以前或者年底房企资金紧张的时候,都是优质项目打折销售的关键节点。


有空可以看起来了。


不要碰最贵的;

不要碰远郊无配套的新区;

不要碰小开发商;

也不要碰反人性的垃圾公寓楼;


在这样一个趋势下,老朋友们也就理解了为什么这么多年来我一直罗里吧嗦劝大家“不要碰小开发商楼盘”的原因。


有些开发商连自己的命都朝不保夕,还怎么保证未来的产品质量和正常服务的可持续性呢?


买,就是大坑。


希望能够理解半夜赶稿写下这些话的良苦用心。



03

最后通牒


继续推演。


那么未来两年,对于房地产行业来讲最大的风险就是“三条红线”倒逼下的残酷去杠杆。


那么这个进程的节奏是什么呢?


2023年6月。


从目前官方的规划:


2021年1月,12家试点房企将从正式进入为期两年半的测试期,到2022年底试点房企要实现降档,2023年6月底前,试点房企的“三道红线”需全部达标。


不过按照各大房企的表态,估计都不会最后压线完成,有实力的选手甚至2021年就会提前交卷。


因为这是一个生死赛跑,率先“三条红线”达标的选手,一定会获得在资本市场和融资市场的双重福利,甚至是在地方政府重要地块的竞拍中,房企债务杠杆的优越也将会获得加分项。


按照这样的剧本,2021-2022年这两年,房地产企业的核心任务已经不是拿多少地,而是如何率先降价跑量把自己的杠杆降下来。


因为降价无非少赚几个钱,而债务杠杆不迅速恢复到安全线,将影响自己在未来拼杀的生死存亡。


孰轻孰重,自当掂量。


房地产企业主体本身的“出清战”已经打响。对于每一个开发商来讲,千万莫等市场的“大鱼吃小鱼”与衙门的镰刀双重砸脸,坐在寒凉的街头,空悲切。


世界不相信卑微者的眼泪。


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