“谁读懂了人口流动趋势，谁就掌握了财富密码。”

这句话是我当年上城市管理课时，老教授在黑板上用粉笔重重敲下来的。

老教授说，未来的竞争，努力其次，重在「赛道」。别人在天上扑腾几下翅膀，你在地上拼死了跑都赶不上，这就是差距。

此后，我们便一直在揣摩城市、人口、以及财富赛道的变化趋势，以求从中可以找到惠及自身的密码。

今天，正好赶上机会，我把研究成果撰于文中，以飨读者。

01

人口大潮

的确，追溯自建国以来的几波人口流动大潮，结局无一不是对老教授那句话的具象演绎。

1988年4月，海南建省，成立海南经济特区，巴掌大的一个岛屿，成为了全中国年轻人的梦想之地。

一批批来自全国各地约10万人次的闯海人，如潮水一般地袭向海南寻梦、创业，中国近代史上第一轮最大规模的人口迁徙形成。

这次潮水创造了不计其数的财富，最后虽因房地产泡沫破裂而瞬间湮灭，但从海南逃离的“闯海人”，都成了富甲一方的人物，典型如万通六君子。

万通六君子（部分）

1992年，邓公南巡归来，深圳、广州成为全国年轻人眼中天堂。

一夜之间，12万公职人员“下海”，超千万公职人员停薪留职创业，不计其数的农村年轻人扒着绿皮火车，奔向广东。

下海人潮

同样，一夜之间诞生了一个个造富神话。那时候只要勤快些，在深圳坚持留下来，现在基本都是千万起步的中产家庭。

在这两波集中的人口“移民大潮”之后，我们便进入历史规模最大，时间最长，且相对分散的“内地-沿海”迁移路径。

在这之中，一方面是国家政策向沿海地带的红利输送，所设立的两大超级城市群（珠三角和长三角），五大计划单列市（深圳、厦门、宁波、青岛、大连），也均位于沿海地带。

同时，全球化时代来临，在改革开放的号召下，国外进出口贸易订单呈奇数倍增长，贸易产业加速规模化、成熟化，沿海地区成为中国经济重要增长极。

在大浪淘金的引诱力下，内地年轻人再次背起行囊涌向沿海，参加海外贸易产业协作，创造了一代沿海城市的辉煌。

那么现在呢？人口移民路径到底是怎样的？

02

流动趋势

昨天我从老朋友的研究员拿到一份报告，《城市移民指数专题研究》，讲到了这点。

数据的算法逻辑，是通过2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例，经标准化处理后，得到“移民”指数（指数越高，说明外来购房客户占比越高），用以比较不同城市新定居居民的特点。

用二手房成交来作为人口流动的参考标的，相对靠谱。毕竟买了房子，在国人眼中，意味着在一个地方彻底扎下了根。

数据显示，当下全国人口流动趋势极其明显，主要向「城市群」集聚。

其中在多个城市群中，粤港澳大湾区是最典型的移民城市群，外来购房人群占比最高，其次是中原城市群和长三角城市群。

2019年，粤港澳、长三角、中原三大城市群总常住人口分别同比增加177.65、178.96和146.82万人，同比增幅分别为1.46%、0.79%和0.39%。

值得细说的是，内地城市人口流入表现亮眼，从改革开放后的净流到现在净流入，人口趋势开始规模化反弹。这意味着在高铁交通烫平地理差距后，内陆城市正在崛起。

而且，在未来我国主张“内循环”经济下，内地城市的优势会越来越突出，甚至可以和沿海城市群相抗衡。

“移民指数”越高，代表外来购房客户占比越高。户籍比越大，则代表城市相对流动人口越多。两值高，意味着对外人口虹吸力强。

分城市看，深圳的移民指数位于一线榜首，2019年常住人口和户籍人口比值为2.72，是外来人口购房占比最多的城市。

其次对于新一线城市来讲，东莞受惠于深圳的产业溢出，成为制造业强市，人口流入量迅猛，2019年常住人口户籍比高达3.37，居于中国首位。

在二线城市中，榜首是厦门。厦门作为宜居旅游城市，是全福建人的梦想之地，一直以来对全省虹吸严重。

除沿海城市群城市，紧接着就是郑州、成都、西安、合肥、长沙等内地大城。这些城市都是一方水土的霸者。

值得细说的是，北京、上海在2019年，对外来人口的吸引力开始变得薄弱，这缘于近几年北上施行的人口疏解政策，以及极高的落户门槛和高企的房价。

不过北上目前常住人口均在2200万以上，需要一定时间去消化和资源再分配，以解决未来可能出现的大城市病。

03

真伪城市群

除此之外，我们再来研究人口流动趋势的微观趋势。

在报告中，有一张图，它把城市的购房人群，分为本市、省内非本市以及省外。

在省内购房客户占比榜单中，我们可以看到郑州、合肥、长沙、武汉、成都等新一线城市豪占榜首，反而像深圳、东莞、北京、珠海、杭州等城市却排在末尾。

这个数据，表现出了当下内地各大城市群的特点：单核城市对区域虹吸严重，资源高度集中。

这些年，河南、安徽、湖南和湖北等大省，都在纵一省之力打造一座大城，由此衍生出“强省会战略”。

例如郑州，作为人口大省河南的省会，其对各地级市人口的吸纳能力突出，省内购房客户占比达到93.4%，也即是每10个购房客户中，至少有9个都是河南老乡。

值得注意的是，这不是最好的城市群形态。因为单核心城市群，会长期虹吸省内其他城市的资源，直至榨干。只有当人口和产业经济达到目前一线城市的水平，才有能力对外溢出资源，带动周边城市发展。

这是一个漫长的过程。

这几年，很多省会城市的隔壁的小城市，都在用城市群炒作，售楼处的讲解员更是一口一个城市群发展红利，这些都是虚概念，兑现周期超出你的预期。千万不要被迷惑。

根据国家十三五的规划，我们一共要在全国范围内建设19个城市群。按照国际概念，真正的城市群一般以1个以上特大城市为核心，由3个以上大城市为构成单元。

在当下中国，真正能称之为超级城市群的，只有粤港澳大湾区、长三角城市群、以及京津冀城市群。

三大城市群核心城市均有对周边溢出效应，例如北京隔壁的天津、深广旁边的莞佛、上海周边的苏杭，凭借独特优势，对人口吸引力已经在迅速扩张。以杭州为例，53%的房子被省外购房者买走。

04

愈演愈烈

我再对这份报告所透露出的人口流动趋势进行总结。

当下，全国人口正在加速向城市群聚集，以粤港澳大湾区为首的三大超级城市群为主要阵地，受惠城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、廊坊、苏州、杭州、宁波、南京、东莞、佛山、惠州、珠海等。

其次是内地城市群的省会城市、经济核心。例如武汉、长沙、郑州、合肥、成都、重庆、青岛、济南、厦门、福州等。

值得细说的是，之前中国的人口，是以“农村-县级-三四线城市-一二线城市”的形式流动，而当下，是直接从农村、县级到大城市的直接跃迁。

这种趋势的形成因素，我们通过研究，主要源于高考红利、基建水平和迁徙思维。

高考制度下，小地方的考生可以通过努力，到大城市读书，获得当地户口，从而就业安家，甚至把父母接过来一起生活。完成一个家庭的人口迁移。很多城市正是看中了这一点，开启一轮接一轮的人才政策。

基建信息水平，则是直接降低了人口迁徙成本。原来我们是绿皮火车，去一个地方太远，通勤成本太高，很多人不敢离家太远。而现在，航空、高铁发达，两地生活成为常态。

迁徙思维很简单，就是对财富和教育的追逐。当你在一个城市找不到好的工作时，或者孩子得不到很好的教育时，人们只能去向上追逐更高质量的生活状态。之前落叶归根，现在讲究生活质量提升。

从这三点，我们可以看出超级大城的基础因素就是：交通发达、产业新颖、高校以及中小学教育质量较高。这种城市的房地产价值具有长期投资潜力。

2017年以来，城市之间打响“人才大战”，而且逐年各个地方的人才政策呈现“井喷”之势，截至6月上旬已有百余城发布了人才政策，且其中超过80城发布的政策涉及购房补贴。

这意味着，未来人口加速流动的局势将会进入白热化状态，城市进入大变局时代。

那么未来，中国的城市格局会如何转变？不在城市群的城市怎么办？

05

未来城市格局

“强者恒强，弱者持弱”是肯定的。

在城市群战略下，国家会把主要资源注入到核心城市。

例如近日，国家发改委审批粤港澳大湾区的城际铁路规划，直接通过了13个城际铁路和5个枢纽工程项目，总里程约775公里。

别人求之不得的项目，在粤港澳大湾区轻轻松松。这就是老教授所说的“赛道之争”。

所以在未来，加剧的人口流动趋势下，选择城市对个人发展极其重要，有时候城市红利带来的财富机遇，不是个人朝夕所奋斗出来的。

这时候有人肯定不满了，迁徙是需要成本的，如果我所在的城市不在趋势范围内，那么我们的城市就完蛋了？

记住，决定你所在城市的生命力的根本因素只有两个，产业和教育。

如果你所在的城市没有产业，年轻人常年流出，教育也一般，那么你的城市最后必然会衰败，鹤岗就是很好的案例。

如果你所在的城市，有自己独特不可取代的产业，而且教育也很强，例如江浙一带一些百强县城，制造业发达，工艺成熟，教育质量较高。

那么你所在的城市不会衰败，会维持自己的生态，缓慢向上发展，前提是城市产业能跟上时代步伐。

衡量产业质量的方法很简单，就是看你所在的城市，高校毕业生在私营企业找工作的难易程度，以及是否可以拿到高薪收入。

06

人口集聚的意义

写这篇文章的目的，并不是引发大家焦虑，而是让大家看清当下形势，在有限的条件下，尽可能地更换“赛道”。

当然如果条件不足也不必懊恼，毕竟阶级跃迁自古以来都是极难之事，三代跃一级是普遍现象。这是事实。

但记得，千万别跟趋势作对。

这让我想起一个读者，他经常给我留言，支持他的“三四线城市论”，他认为，中国未来的城市格局不应该是城市群，而是三四线和乡镇。

他说，“我国的农村不等于农业，农业不等于种地，所以农村才有各行各业，有行脚医生，有乡村私塾，有集市，有裁缝……就地城镇化才有可能。超级城市对灾害战争没有抵抗力。”

“人们怎么鼓吹超级城市，也改变不了三线四线还有农村才是抵抗和化解重大危机的现实，尤其是网络实现了资源流通，超级大城市的资源未来一定会被平摊，多数城市房地产注定只是阶段经济产物。”

乍一听，有一定的道理。但实际上一条逻辑就可以驳倒，我当时给的回复是：

“农村经济体制提供的就业岗位极其有限，对于下一代是否可以提供足够的收入保障。如果下一代进行竞争，那么上一辈人在资源竞争上处于农村是否有竞争力？”

“城市化的精髓在于资源集群化，资源聚集才能最大化发挥价值，这是经济可持续发展的基础。”

我们在改革开放后，一直施行城镇化战略，用“户籍”作为城市的边界，想实现所有城市均衡发展，对农村乡镇投资不遗余力。也就是我们所说的“撒胡椒面”。

这套机制运行了几十年后才发现，我们想要的均衡发展其实是不切实际的。虽然有户籍束缚，但人们为了追逐财富，抢夺资源，拼命地爬上绿皮火车，人口流动趋势愈演愈烈。

空心村、空心镇，甚至鬼城遍布大地，而前期的基建投资基本荒废，在最后一次全国造新城运动后，我们得到的结果是几十万亿的地方债务。

最后，我们选择启动房地产去库存，转移债务到个人，才把之前走过的弯路勉强铺平。自此，开始取消户籍限制，启动轰轰烈烈的城市群战略。

人口流动趋势其实不是任何政策人为可以改变的，它是一种自生的自然走势。我们只有顺应走势才能得到得到最大的价值回馈。用老祖宗的话来说，就是“人往高处走，水往低处流。”

在《城市的胜利》一书中，格莱泽提到一句话：“高密度的城市生活，不仅有利于保护自然生态，而且还能刺激创新。”

人口只有集聚起来，才能进行多元文化的碰撞，这是自古以来人类进步的唯一引擎。

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