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如何买到升值最快的房产？


2020年07月13日　
本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_k）
微信公众号：柯谈地产观（ID：lincokk）
已获授权

网上教人买房的帖子一搜一大堆，抄袭洗稿东拼西凑，大同小异，毫无价值。大家看的也累，还浪费时间。

今天我分享一些通用于大多数城市的买房实操经验，都是我多年积累的总结和升华，别处你一定看不到。

想要买到升值快的房子，避免房产贬值，以下10条必须牢记：



01

房产必须滚动起来


现在还持有塔楼的赶紧卖掉，不远的将来塔楼将成为最早的一批高层贫民窟。塔楼新盘不要买，塔楼老盘赶紧抛。2000年以前的塔楼坚决不能碰。带学区的用完就甩。塔楼是上世纪的产品，拆拆不掉，涨涨不动，千万别砸在自己手里。

二手房市场中，5年房龄相当于新房，10年房龄是市场的主流，20年以内的需要看后期维护和当初房子的质量，房龄超过20年一般不要碰。

最优的做法应该是：新房15年换一次房，二手房10年换一次房。让自己名下房产的房龄始终不要超过20年！

如果你有多套房产，保持每5年换一套房，要让名下的房产全部滚动起来！



02

新区的评判标准


判断一个新区能不能发展起来，非常重要的一点就是看：当地政府有没有引进重点小学和中学。

如果没有直接pass，那就是忽悠外地人的天坑。

如果有，说明政府的确是想有一番作为。如果能把政府办公地直接搬迁过去就更好。

有重点学区的新区一定要买，限价的新区一定要买，假如是带重点学区并且限价的新区，必须全力以赴去抢。最典型的例子就是上海持续火爆了3年的前滩。

投资新区说到底就是博升值，而学区和限价是目前肉眼可见最强力的升值保证。


03

不动产的流动性


现在我买房第一考虑的就是将来如何退出，谁来接盘？

流动性是评判资产好坏的唯一标准。你的不动产恰恰是因为可以随时流动起来，才具有价值。资产的价值，只有在人和人之间流动的时候，才会出现估价。

所以，买房之前一定要想想将来卖给谁？是附近的码农，园区的工人，还是写字楼里的白领？

接盘侠收入越高，你的房子才越值钱！


04

CBD的住宅


商务楼多的地方住宅贵，住宅多的地方商务楼便宜。

所以，买房的话，要么买成熟CBD旁的住宅，要么就买规划CBD旁的住宅，不到万不得已不要买睡城的房子。

规划CBD旁的住宅升值潜力最大。比如上海的前滩、大虹桥，广州的金融城，深圳的前海、南京的江北核心。

规划CBD只有一二线才有实现的可能，三四线就是玩人的纯概念。当然二线也有玩砸的时候，比如天津滨海新区。


05

车位买不买


第一居所，终极改善，要买车位。新房和5年以内房龄的次新房要买车位。

过渡房或超过10年房龄的普通小区，不建议买车位，因为未来最多5-8年你就会置换，而且，等你换房的时候已经变成了老小区，房价涨不动，车位更不会涨。

过渡房可以比较下租车位和买车位的价格，有些小区地面车位月租才400元，而买车位要40万，这种情况根本不值得买。

如果要买车位，就房子车位一起买，因为打包在一起，溢价低。这和装修房与毛坯房的差价一定远低于装修标准，是一个道理。

卖车位时，一定要和房子分开卖，尤其对于车位紧张的小区，这样房子和车位都能获得最大溢价。


06

一步一个台阶


现在北上深买房，刚需上车盘要500万，改善盘要1000万，豪宅起步盘要2000万。每一个台阶，跨越都很艰难，但是一旦跨上去了就不会掉下来。

所以，每次置换必须上一个台阶。

有很多咨询我的粉丝是为了换房而换房，400万换500万，700万换800万，这完全就是浪费感情、浪费资源。

房票用一个少一个，贷票用一次少一次。该借钱借钱，该融资融资，买房，千万不敢原地踏步！



07

不听老人言


这个时代变化太快，超过5年就会有代沟。父辈和子辈的价值观、世界观差异巨大，很多时候都是水火不容。

我想告诉年轻人一句话：买房不要问父母意见，只需要向父母要钱。

45岁以上的中老年人买房逻辑都有严重缺陷：不懂户型、不懂潜力，不懂地段、不爱贷款、只爱热闹，一套房子非得住到死。

儿女成年后，如果还是父母做主的家庭，通常都是悲剧收场，包括资产和爱情。


08

靠工作买不了房


当收入增长赶不上房价增长的时候，你首先应该做的是绞尽脑汁去买房，而不是努力提高收入。

买房是可以通过自身努力就能实现的，而提高收入通常和你的努力毫不相干。

人生最大的悲剧就是：企图通过努力工作实现买房梦！



09

牛市的本质


7月3日，中证报头版头条《A股新一轮牛市呼之欲出》。7月10日，证券时报头版头条《A股中长期慢牛行情的条件日趋成熟》。

现在，国家太需要牛市了！

各大媒体对这次牛市原因的解读无非三点：货币宽松、疫情可控、经济率先复苏。

其实，这都是表像，真正的内核是：经济下行期间，国家需要筹集百姓的资金来救企业于水火之中。国家不可能无限量的降准降息大宽松，而直接利用百姓的闲散资金救济企业效果更好。

在我国股市三十年的历程中，牛熊轮回无数次的上演，无数次的被人遗忘。炒股票的不赚钱，发股票的才赚钱。

人人都不承认自己是韭菜，所以才全部变成了韭菜！被收割，永远是韭菜的宿命。


10

融资工具


今年的牛市能走多久，我不知道。但是我敢肯定的是，股市疯涨之后，很快就会再次切换到楼市，和2015年的套路一样。

2015年的房价是如何起来的？就是股市在触顶之前，大户们纷纷套现出来买豪宅，导致深圳、上海豪宅疯抢。随后带动楼市整体上涨。

我在这里做个预测：假如如果比如股市牛市真能撑到明年，那么明年年初的楼市一定会非常火爆，因为很多人会在明年初把股市里的钱套现出来买房。

股市，注定只是融资买房的工具而已！房产才是资金的最终归宿。

我在这里给大家三点建议：

一、假如你手上的钱少的可怜，远远不够买房的首付，那么可以尝试下炒股，说不定能赚够首付。反正不炒股你也买不起房。

二、假如你手上的钱是准备买房的，切记别进股市，千万别抱有侥幸心理，想小房换大房，最后的结果一定是小房换厨房。

三、如果你在股市里赚了钱，切记切记切记要见好就收，一定要记得年底前套现出来抄底楼市，因为每年年底都是房价的相对低点，千万别等到明年初小阳春出现时再高价买房。

这三点建议总结下来就一句话：只有买不起房的人才适合炒股！

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