整个2020上半年，深圳都市圈就是一部最为浓缩典型的楼市教科书，教会你啥叫真正的轮动上涨、外溢上涨！深圳涨完，东莞涨，东莞涨完，惠州涨。今年下半年，惠州临深板块的大亚湾和惠阳，房价涨幅大概率会再次刷新大家的认知。尽情观看吧！接下来我们看长三角。上海、杭州、南京、宁波成交量是大幅提升，但房价只是微涨，涨幅严重跑输深圳和东莞。主要原因有两个：一是长三角缺乏上涨的领头羊，上海房价涨不动，谁也别想涨。二是长三角的调控政策始终没有放松，不像大湾区，深圳去年就开始松了，东莞二手房从来不限购，珠海更是2019年初就私下变相取消了限购，而惠州历来都是随便买。从全国范围来看，整个大湾区的调控都是比较松的。上海，杭州、南京、宁波这些回暖明显的城市，都是典型的内部分化上涨，而不是全面上涨。其中，学区房上涨最为明显，我亲戚19年年中330万购买的南京鼓楼树人学校50平的学区房新河二村，疫情之后开始大涨，目前报价430万，一年上涨100万。其次就是优质地段的豪宅上涨，房价越高卖的越好。另外就是限价新房倒挂导致万人摇号，搞得整个城市乌烟瘴气，炒作氛围浓厚。而郊区的普通刚需盘，却冷冷清清。整个长三角楼市典型的特征就是：豪宅通胀、刚需通缩！再来看京津冀，北京5月份新房二手房报复性反弹，量价齐升，6月前半月继续火热，只怪疫情不识好歹，跑出来搅局。据我预测，北京8-9月份之后会再次出现反弹行情。因为北京的刚需改善需求根本没有完全释放出来。上海3-6月份成交量连续大涨4个月，而北京仅仅是4-5月有所释放。也就是说北京还有一半的需求没有发泄出来。疫情缓解之后，北京有望迎来火热的金九银十行情……

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