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实业不如“倒砖头儿”,4年前,炒房团如何让一个三线Z城暴涨3倍?


2020年05月25日  浏览(2145)人
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来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)
作者:菌爷
已获授权转载

01

房子是用来住的,不是用来炒的。

4年有余,这句话,有人还在调侃,说“房子是用来炒的,哪里是用来住的”;有人似乎懂了,“每一次调控都是有效的,这次战略定力很足”;有些人可能还是将信将疑,“困难压弯了腰,夜壶暂时还放不下吧?”

关于房子,各说各有理。

复盘当下的一切,无论是财富分化,还是思想意识习惯都是历史的自然传承与演绎。仔细观察这么多年来无数尘埃们的拼命折腾,也就能够理解当下的种种。

正如我的邻居张大姐喜欢“囤房子”这个习惯,也不是一朝一夕养成的。

从2000年到现在,将近20年,进进出出50多套房产,总体上赚的更多,亏的更少。

因此到目前为止,张大姐依然笃信说:“还是囤房子最靠谱。”

再如当年有记者在Z城真实记录的“炒房团套路”,一个FJ省的三线小城,炒房团进进出出愣是把房价干到了3倍以上。

这些,都是曾经那个时代的现实镜像。

今天重新回顾,依然值得反思。

02


2018年,同样是5月。

如果不是当年中国证券报记者几天的采访亲耳所闻、亲眼所见,我们真的无法相信这世界上竟有如此简单而暴利的商业模式。

6月份,专业炒房客魏广华就要离开Z城了,因为要去寻找下一个猎物。

据报道:在他的“团队”进驻Z城的9个月里,这里的房价高歌猛进,他带来的2000万现金,也只花出去了1000多万,现在卡里一共躺了接近5000万现金。

老魏说,炒房要的是够准够快够狠,无异于刀口舔血,狠赚一把就要离场,寻找下一城。人们很难想象,作为楼市炒家中的新兵,魏广华的捞金速度竟如此之快。

资本逐利而来,很快又散了。

在过去一轮轮的房价上涨中,有的人暴富了,更多人的未来被房子裹挟,艰难前行。

这个世界,热闹的表象之下,总是潜藏着“一九开的食利现实”。

房子的围墙里,一样。

 

03


Z城地处闽南金三角,东临台湾,南接潮汕,距富人的XM岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应市,四季和风拂面,是休养生息的安逸之所。香飘万里的水仙花,也将Z城的名气播撒到全国各地,而2018年的时候,其“如雷贯耳”的方式,却是涨幅位列全国前列的房价。

“9个月时间,均价涨2倍,个别楼盘超过3倍。”在这闽南人极为重视的清明节,泉州人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜先人,他“窃”以为自己为Z城房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。

来到Z城之前,魏广华是一家鞋厂老板,因近些年“实体难做”,加之2016年初XM市房价节节攀升,他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰,魏广华经过缜密考察后,决定加入这支队伍。于是,每人拿出2000万资金,凑了接近2亿元,杀到XM的后花园——侨乡Z城。

“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法,也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域。虽然魏广华只是个新兵,但这丝毫不妨碍他从Z城的房地产市场捞金。而且之所以选择三线城市,是因为这里没有限购,“衙门的刀暂时未到”。

赚得到,还要能跑得掉。

“我以前做实体经济,成日操心操肺劳神苦思,反而吃力不讨好,但是房地产不同,只要你将局部的东西理解透彻,资金流不要出问题,你就躺在家里赚钱了,这种四五线城市,前期政府不仅不会干预,反而非常欢迎房价上涨。”刚开辟新领域不到一年的魏广华,讲起“秘籍”已经头头是道。

2016年6月,魏广华和他的朋友们踏上Z城的土地准备“大干一场”时,市区房价均价每平米约为6000—8000元,短短9个月过去,新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的,个别湖景、江景、学区房,甚至在2.5—2.8万元之间。

回想起这9个月的光景,魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中,XM岛内的均价已经突破4万元,与其比邻的Z城才六千多块钱,当时我已听闻Z城市区有两片旧城拆迁,以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户,平均每户至少握着百来万拆迁补偿款,此刻拉升房价,不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需,配合一点学区房和XM市和Z城同城化的概念,是个很适合讲故事的地方。”

万事俱备,只欠行动。

04

到Z城安营扎寨后,魏广华他们早已事先踩好点了,首先相中当地名校Z城实验小学的学区房——NO.1国际,彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘,小区内“流通盘”不到50套,介于60—80平米之间,只需不到1000万的资金,便可一把吃下“流通盘”,这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

这一“套路”屡试不爽,魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制,陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居,总共花出去不到1亿元。这在当时,几乎扫掉了Z城二手房交易市场的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时,刚过去三个月,而Z城的房价已被在他们的刺激下,每平米涨了近2000块钱。

“十个人要一口气买下这些房子不是易事,难免树大招风。上数量级的投资,得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限,于是,他们就通过中介公司找农民工买身份证,之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。

银行为了抢客户,对收入证明也不会认真核查。这样做不仅悄无声息,还能拿到贷款优惠。”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式,感觉有点上瘾”。

吃下市区三分之一的流通盘,仅是魏广华的第一步骤。接下来,他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作,开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。

只要我们手上的房源一起抬价,再散布房价即将大涨的消息,在售的房东也会跟风抬价,甚至撤单观望,这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价,也可以直接刷新挂牌价。魏广华表示。

联合中介机构后,就开始通过媒体、论坛、公众号等途径,为“牛逼的XM市要和Z城同城化”、学区房、江景房等概念造势。

2016年底至2017年初,“地铁将修到Z城市区”的消息已传遍Z城的大街小巷,“同城化”的概念也已经深入人心,成为市民们茶余饭后的谈资,也成为房价疯涨的催化剂。

加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需,以及省内土豪纷纷赶赴Z城扫楼,这个偏居FJ省东南一隅的三线农业城市,在市区人均收入约3000块钱的情况下,市区房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。

在袅袅腾起的雪茄烟气中,老魏说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式,他们手上近500套房已基本都转手,当时投出去的1.2亿元,净赚约2亿元,已经开始寻找下一个城市。

05

2018年年中的一天,老魏接通胡英杰的电话时,他的语气轻快嘹亮,显得朝气蓬勃,每一口都是春天的味道与希望。因为,他三个月来的调研总算尘埃落定,下一个目标就是西南省会G阳。

胡英杰,炒家,2015年“股灾”之前,他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“败光”之后,他的主营业务从炒股变更为炒楼。在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后,他开始寻觅下一个猎物。

“相对于琢磨不透的股市,楼市风险更小,利润更高,更易于把握。”胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉:“最核心的是运用杠杆原理,以小博大,借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低,买多少股票,你就要投多少钱,G阳的样子,我现在投个30万块钱,可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了,这个时候的收益率一下就放大4倍。”

胡英杰不是一个人在战斗,和他一起“因梦而聚”“价值相投”的小伙伴还有五个,每个人身上都有三五千万现金。但是,他们对银行贷款一直情有独钟。即使手上有足够的资金,也不会一次性付清。首付款比例越低,杠杆效应就越大,自有资金的回报率就越高。

2018年之后G阳房价的上涨行情里,到底有没有老魏和他小伙伴们的“积极贡献”很多已经不得而知。

只是知道,最近老魏变得越来越低调。

可能是赚尽财富之后的“隐退”之心,也可能是当下的楼市已经不能吊起他几近无限的胃口。

曾经,尤其是2017年之后的三四线城市,房价的汹涌一点都不逊于一二线城市的凶猛。

涨涨跌跌的价格背后,亦是一段城市透支的血泪史。

不到一年的房价涨势,把居民收入狠狠的踩在了脚下。

在这种风气的感染下,谁愿意脚踏实地做实业?当一个种地的农民因为给 年过30的儿子买不起县城房的时候,站在高高的房价之下,一个个普通国人的眼神里不会有一丝“自豪”。

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WHLZS :  高房价如鸦片, 一但上瘾, 很难戒掉. 要想戒掉毒瘾, 没有一点决心肯定是不行的. 吸毒容易戒毒难啊!
2020-05-25 18:57:08

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