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大会前夕：房地产税吹风，西部大开发，城市扩容，离婚潮……


2020年05月19日　
作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载


每年两会前后，便有轰动一时的政策文件出台，市场也跟着燥乱起来。例如近日放出的房地产税消息，西部大开发重头文件，城市吞并放开户籍，5月离婚潮等等。
 
一切都是看似毫无关联，但细一琢磨，最终的导向似乎和楼市息息相关，甚至影响着房价的走势，而这正是当下老百姓心中最大的“焦虑痛点”。
 
那么，大会前夕这些风浪中到底藏着哪些“不寻常”，又在告诉我们国运下一步如何演绎，下面我为大家逐个解剖。
 



01


房地产税

 
5月18日晚，最高机构发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，内容覆盖面广，足有万字。


其中再次提到房地产税，具体如下：
 
建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。
 
别看房地产税部分没几个字，但足以掀起波澜，再次点燃购房者“房价下跌，惩治炒房客”的希望。
 
我有一个老读者赵生，连续5年，每年两会前都会问我同样一个问题：“今年房地产税出台有戏吗？房价能下跌了吗？”我的回答始终如一：“不能。”
 
不出意外，昨天晚上我还在写稿，赵生就兴奋地把文件发给了我，说房地产税消息又出来了，今年房地产税出台是不是板上钉钉了，因为吹风频率比往年高很多。
 
例如在5月18号文件出台之前，还有深圳市住建局局长在接受媒体采访时表示：“对于房价上涨，我们已经准备了很多手段，接下来也有可以考虑房地产税的问题。”
 
还有人大法工委也表示了，有关方面正在研究起草房地产税法草案，意味着房地产税立法在稳步推进。
 
可惜这些都没用，只能对赵生回复“看看就好”。我之前也讲过，中国房地产税出台是一个跨时代的事情，相当于又一次大型房改，对市场的冲击巨大，需要在一个特殊的环境下进行过度：
 
1、我们的经济增长很稳定。
2、房价处于上涨周期，购买力很稳定。
 
两个条件缺一不可，否则房地产税一出台，引起多套持房客恐慌，房子抛了，接盘者跟不上，很容易引发系统性金融风险。然而目前来看，疫情一波打击，经济负重，老百姓钱袋子缩减，购买力衰退，需要很长一段时间的恢复。
 
而且除此之外，全国信息联网推进，法理制度平衡，地方实践动力等因素还需要充分考虑，所以近一两年内根本没戏。
 
现在为什么时不时都要提一下，也是有作用的，大家的潜意识里始终会认为房地产税是一个近在眼前的事情，未来某一天出台了，在情绪上有一个缓冲。狼来了的故事，大家小时候都听过。

至于今年为何频频提到房地产税，我认为是当下市场对房地产税已经非常迫切。原因有二：
 
其一，之前的凯恩斯主义不实用了，疫情影响下经济滞胀更加严重，必须进行大规模“减税降费”，刺激民营经济完成经济动力改革，而这，意味着政府需要输出大量的财力，需要快速找到新的税源补充“财库”；
 
其二、当下一二线主要城市的房地产进入存量房时代，可供开发的土地越来越少，卖地收入的天花板近在眼前，需要找到新的税源替代土地出让金。
 
近期一份国家信息中心发布的文件也说明了这一点，2020年“万亿俱乐部城市”，房地产投资对GDP的比重出炉。


如图所示，北上广深等重点一二线城市的数值是最低的，尤其是北京，仅为10.9%，是北京拒绝依赖房地产吗？
 
并不是，今年北京是减税降费大户，搞基建也没少烧钱，再加上疫情影响财政紧巴巴，也想通过土地走收入，所以一季度卖地卖的价格都创历史新高了。然而当下北京好点儿的地都卖得差不多了，是典型的存量房市场，也很着急。
              
       

可以预见，接下来我国一二线城市会不可逆转地快速进入存量房市场，这时候土地红利不再，只能靠房地产税了，这也是文件中所讲到的“培育壮大地方税税源”的背后意思。
 



02


西部大开发


和房地产税一起火的还有一则文件，《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》。这是继2010年“深入实施西部大开发战略”相关意见发布10周年之后，西部大开发再次迎来的重磅政策。


不过，相对于前十年，这次西部大开发政策文件可谓诚意满满，从基建投资、税收扶持到民生规划，各个方面均做到了事无巨细。
 
为什么要在这个档口推进西部大开发？
 
昨天一个山西的朋友打趣说，是不是因为发现了金矿。因为日前曝出，山西发现了至少50吨金矿，价值近160亿，约占该省历史上累计查明资源量的一半。西部矿藏价值凸显，发现还有振兴的机会。

       

不过，后来他又加了一句话，“其实还不如不发现，因为发现了也跟我们没关系，哼哧哼哧挖完了，最后环境破坏了还不是得我们当地人去承受。”
 
其实在20年前，我们做过一次西部大开发，成功了吗？
 
从这次文件名字都没改，就说明了依旧还是原来的样子。至于原因，粗略来讲就一点：
 
西部主打能源产业，可惜没有市场化，没有市场化就不能带动其他产业发展，也就不能提供高薪就业岗位，年轻人留不住。而且一个以能源矿场为主的地区，利润被其他地区拿走了，很难富得起来。
 
当前西部地区有三四亿人口，约占全国30%，资源丰富，然而由于种种原因，现在的整体消费力和东部地区严重脱节。在此现状下，西部地区年轻人都开始北上南下，去东部沿海城市淘金，人口迁徙流动逐年加剧，造成东西差距分裂趋势越来越大。
 
这便是此次重提西部大开发的主要原因。
 
其实西部地区自古以来，并非弱势地区。巴蜀土地肥沃是重要的经济中心，西安更是十六朝古都，有资源有底蕴有人口，只要多给些政策，把优势发挥出来，内部蕴藏的潜力还是很大的，可以打开更大的内需市场，是振兴经济重要的一环。

（西部大开发覆盖十二省市）

当然文件归文件，现实归现实，我认为，对于西部12省市来说，未来真正可能被开发出来的，只有四川、重庆、陕西、云南、贵州等省市，而且红利只集中于局部大城市，也就是利好成都、重庆、西安、昆明、贵阳。
 
因为有时候，政策可逆，但人口趋势不可逆。


03


城市扩容


这段时间，城市发展战略屡登头条。
 
深圳都市圈规划编制，邀请东莞、惠州、河源、汕尾等城市一起做规划。
 
成都东部新区横空出世，形成成渝双城经济圈，重庆从9个区扩容到21个区，整体扩容4.2倍，一跃成为了我国都市面积最大的一二线城市。
 
接着宁波舟山合并的消息开始频繁吹风，还有武汉与鄂州，广东的汕头、揭阳、潮州合并传言。
 
于此同时，各大城市轮流开始全面放开落户限制。


例如前几天山东省开放16市落户限制，大学生均可先落户后就业，其中济南推动农业转移人口进城，鼓励带资进城，着力解决子女教育、就业、养老、医疗等问题。
 
随后，洛阳也全面放开城镇落户政策，敞开怀抱，租房即可落户。
 
把近期的所有城市发展战略新闻整合起来，你会发现，2020年“大城市战略”的施行力度将会比以往更大。其中二线城市的竞争最为激烈，将会穷尽方法抓取身边的资源，把可有的人口和资源转化整合在一起。
 
城市扩容，是提升自身魅力最简单有力的选项，同时也是在城市角逐战中，获胜的砝码。
 
在这个层面上，和西部大开发的意图相似。
 
当下中国最需要解决的就是打开内需市场，而其中最重要的一环就是挖掘“存量价值”，相对于全国，就是西部地区的潜能，相对于各大城市来讲，就是未进城的农民工价值。

目前中国城市化率仅有60%，但已经开始乏力，出现了人口红利的短缺和退出，也就是我们经常讲到的“刘易斯拐点”，主要是因为我国2.6亿农民工没有真正融入到城市。

前几天黄市长在四十人经济论坛中讲到，当农民工变为市民，在城市扎根，享受到公平的社会公共福利，愿意为这所城市付出自己的辛勤劳动力时，这时候中国的城市化率会进入最后一个阶段，所创造的财富是最大化的。相当于，我们全国多出了1.5亿人次的劳动力。

而恰恰是这1.5亿人次的劳动力，是大国战略的关键。



04


离婚潮


再说说近期网上盛传的深圳离婚潮现象。
 
前几天，有一则新闻曝出，说深圳突现离婚潮，离婚排号至少等待一个月。4月离婚总量已经达到了结婚总量的84%，意味着100对情侣在结婚的同时，就有84对在离婚。


堪称全球史无前例。
 
消息一出，很多人认为是疫情影响下，经济下行造成的家庭关系破裂。其实并非如此，如果按照经济影响，3月份最严重的时候应该开始离婚了，为什么5月份还依旧火爆呢？

答案只有一个，假离婚真炒房。

根据目前深圳的政策，有房贷的家庭再买二套房首付70％，而离婚两年内的个人买房可以首付50%。对于深圳千万豪宅来说，一下子就省下几百万的差价。

这时候，如果有购买二套房甚至多套房想法的家庭，便会依靠离婚节省购房成本，属于明摆着“钻”政策漏洞。

昨天我深圳的朋友讲，深圳新盘华润4马上要开盘了，不同程度助推了假离婚的发生。


据传华润4将于8月份开盘，均价10万多，而之前开发的华润城三期成交价已经16.7万了。由于限价原因，新盘和周边房价造成极大的价差空间，这种房子买到即赚到，转手就是几百万的套利，属于“赌房”。

不得不说，深圳这个城市近几年开始有些魔幻了。
 
2018年房价大调控，房价涨；
2019年大国摩擦，房价涨；
2020年疫情蔓延，房价涨。

深圳的楼市好像可以自我抵消所有负面影响，无关于经济好坏和居民购买力是否透支，已经成为中国老百姓心中“房价永远涨”的房产投资圣地，相当于股市中永远不会跌的股票。
 
其实这是非常危险的一种楼市现象。

最近广东省统计局发布一篇报告《广东房地产开发规模、结构与效益研究》中提到，“由于深圳房价过快上涨，而居民收入跟不上房价上涨幅度，购房者的压力进一步加大，进而带来一系列社会矛盾。”
 
大家都不希望引领中国创新经济的深圳香港化，因为深圳毕竟是中国城市发展的榜样，当榜样走歪了，我们就只剩炒房了。
 
然而深圳当地一直在说努力控制房价，然而现实上，2019年一刀切了豪宅税，引发房价大涨，2020年又放开信贷通道，任由货币涌入楼市，排队离婚炒房也不是头一遭，可是一直没出台相关抑制政策。操作真的看不懂。
 
有句话说得好，“对自己的放纵，就是对亲人的不负责任”，对城市来讲，“对房价的放纵，其实就是对居民的不负责任。”

如果深圳真的想成为中国年轻人梦寐以求的“奋斗乌托邦”，接下来是应该想想怎么面对房价了。
 



05


转折点


其实对于中国宏观发展进程来讲，2020年是一个极为关键的转折期。
 
过去我们用大基建、房地产、人口红利，走过轰轰烈烈的40多年，被许为人类历史上的奇迹，但同时也忘掉了很多，例如早年给我们打下坚实能源基础的西部地区，例如亿万农民工同胞，例如假离婚背后的公序良俗。

如果不是这次疫情打击，龙头地区的经济跑不动了，我感觉我们很难会回过头来，想起“曾经被遗忘的部分”。

事实证明邓老当年那句“先富带后富，最终实现共同富裕”这句话，充满历史性战略意义，或许这就是民族共同体的真实体现。
 
当然，当下摆在我们眼前的困难依然深刻，需要想明白一个逻辑：
 
到底高房价让我们富裕了，还是我们富裕让房价涨高了？


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