作者：刘晓博
来源公众号：刘晓博说财经
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深圳楼市又火了！最近几天，两条新闻刺激着大家的神经：1，招商蛇口太子湾·湾玺的公寓再度开盘，平均每套4200万元。结果54套公寓半天卖光，开发商收入23亿元。这是该楼盘3月的第三次开盘，一共销售了138套公寓，最低每套售价2000万。
2、由于近期宝安中心区一带房价上涨太快，一些尚有新房发售的楼盘，传出收取“喝茶费”“更名费”的说法，最高超过每套100万元。对此，宝安区住建局发布通知，一旦查实将暂停涉案楼盘全部房源网签权限，除了每套10万元罚款，还要联合公安、税务、市场监管扫黑、除恶打“楼霸”。
自去年以来深圳楼市回暖，尤其在西部的南山、宝安、光明等区，出现了价格显著上涨趋势。其中宝安中心区的新盘、二手房，都有非常显著的涨幅，个别盘上涨了30%到40%。今天一大早，就在朋友圈看到北京某地产大V说：全国各地房地产从业人员都仰望深圳，羡慕嫉妒恨。熟悉房地产市场的人都知道，2015年在全国楼市仍然全面偏冷的时候，深圳楼市就率先启动。等2015年底国家出台去库存政策的时候，深圳楼市已经涨了将近一年，接近翻倍。上一轮房地产牛市是从深圳开始的，深圳基本涨完，才轮到上海、杭州、苏州、合肥、南京，然后才是全国开花。那么，深圳从去年下半年开始的“明显回暖”到底意味着什么？它是否再次成为中国房地产“新周期”的一个先行指标？下面谈谈我的看法。第一，深圳这一轮上涨，跟深圳城市定位的全面提升有很大关系，市场憧憬8月26日会有更进一步的利好。2019年，是深圳城市定位发生逆转的重要一年。之前，深圳一直被定位为全国经济中心城市，在城市综合功能上无法跟香港、广州相比。香港的综合功能是全球性的，跟上海一样都是国际经济、金融、贸易、航运中心；广州的综合功能是全国性的。2019年2月18日出台的粤港澳大湾区规划，也给大湾区确定了四个中心，深圳位居香港、澳门和广州之后，名列第四。规划出台的时候，深圳人普遍感到了深深的落寞。但到了8月18日，随着深圳“建设社会主义先行示范区”意见的出台，深圳城市定位发生了实质性大跃升，国家决定用深圳来向全球证明“道路正确”。深圳的目标，也变成了“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。也就是说，深圳追赶的目标已经不再是香港、新加坡，而是纽约、伦敦。这意味着，深圳的城市定位已经达到了比肩京沪的程度。至此，“北上深”的说法正式坐实。随后，含金量极高的全国第四个“国家综合性科学中心”落户深圳。此外，深圳还被定位为“全球海洋中心城市”，获得这个定位只有深圳和上海，深圳位列第一。近年来，深圳活跃的经济就吸引了大量增量资金和企业总部。定位提升后，有更多的大企业迁入，更多的高层次人才流入。凡是认真学习过“中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见”的人，都有一种感觉：利好太多了，以深圳的面积无法承载。所以，坊间对于深圳扩容的猜测也多了起来。而在2019年，中央先后在两份重要文件里提出，通过行政区划调整增加中心城市承载能力。2020年8月26日，是深圳建立特区40周年，因此大家普遍有一种期待：如果快的话，深圳或许在今年8月就可以扩容。总之，深圳定位的全面提升，让深圳城市价值获得了全面重估。在北上深三大城市里，北京和上海都在限制人口增长，只有深圳鼓励人口增长，深圳的市场化程度最高，所以热钱流入深圳就不奇怪了。第二，深圳楼市在上一轮牛市之后，调整了3年多时间，刚需、改善需求经历了充分沉淀、等待，供需矛盾让楼市有上涨压力。最近10多年来，深圳新增住宅用地一直偏少，甚至低于一些总人口不过四五百万的三四线城市。这不是深圳“惜售”，而是真的没有多少土地了。而深圳每年新增常住人口在40万以上，即便每3个人形成1套房子的需求，每年就新增13万套以上的需求，这还包括2000万的存量人口。深圳存量人口自有住房率不到30%，在全世界大城市可能都是最低的。所以深圳住房供需矛盾一直比较尖锐，如果不扩容会长期存在，并最终造成至少500万人住在深圳之外的东莞惠州或者中山。事实上，这三个城市每年有一半房子，都被深圳人买走。所以深圳这一轮上涨，是有真实需求支撑的，是供需矛盾的推动。第三，深圳天价豪华公寓热销的背后，是全国“傻钱”在涌入深圳。“傻钱”在这里没有贬低的含义，是说这些钱来的容易，需要寻找长线、大额、优质的资产来“投资”，交易最好不受限，还可以适度加杠杆。公寓是阉割了的住宅，一般不能落户，产权较短、没有学位、不能通煤气（个别有例外），交易税费高，不算是好的投资品。但对于钱来得容易的“高净值人群”来说，住宅名额已经用完，仍然有大量资金需要“存放”，只能选择大城市的豪华公寓。北上广深四大一线城市里，只有深圳的公寓最任性，可以卖出天价。这是为什么？一是因为在广东有“根红苗正的商务公寓”，也就是批地的时候就是商务公寓，这在很多省市要么没有，要么很少（内地一般是商办物业改建为商务公寓，严格讲是非法的）。二是深圳的公寓不限购、不限贷，北京是对个人限购并禁止贷款的，上海也存在一定限制。三是深圳有海景公寓，这也是比较独特的。对于全国性的热钱来说，深圳的豪华公寓就显得有点稀缺——北京不让买，上海限制买，广州、杭州还没有到公寓时代，只有深圳刚刚好。商务公寓的确是不如住宅，未来交易税费高（有土地增值税），升值空间未必大，投资色彩弱、消费色彩强，类似奢侈品。但假如你手里有3到5个亿，又不想到境外投资（或者资金出不去），不敢炒股票，也不敢盲目扩张实业，你还能怎么办？住宅买够了，也没有房票了。只有深圳的豪华公寓，看起来足够体面，住起来非常舒服，还可以匹配自己的投资额。所以，为什么不买？而这，就是深圳豪华公寓秒光背后的逻辑。当然也有一些真正的“傻钱”跟风，连首付都是借来的。用这种钱去买豪华公寓，弄不好就血本无归。因为你的钱太贵，有时间限制，而豪华公寓是慢资产，或者说是透支了未来5年增值空间的资产。下面我们看看截至今年2月末，四大直辖市和广深“金融机构本外币存款余额”（资金总量）增长情况：
城市 | 资金总量 （万亿） | 同比增减 |
北京 | 17.4 | +10.6% |
上海 | 13.3 | +8% |
深圳 | 8.7 | +12.8% |
广州 | 6.1 | +11.1% |
重庆 | 3.98 | +3.6% |
天津 | 3.2 | +0.6% |
2020年1到2月，全国本外币存款余额增长8.1%。可以看出，在资金争夺战中跑赢全国的只有深圳、广州和北京。其中在6大城市里，深圳资金总量增长速度最快，目前超过广州2.6万亿，差额就接近于武汉。2月末，疫情对经济的打击已经非常明显。在这个时候，天津、重庆都出现了资金增长失速，而深圳却狂飙突进，这是为什么？就是因为热钱涌入，就是因为楼市比较温暖。第四，目前深圳楼市仍然是“一半是海水，一半是火焰”，分化趋势比较明显。从区域上看，楼市最火的是南山区、宝安区和光明区，龙华区和福田区局部回暖。但罗湖、龙岗、坪山、盐田、大鹏仍然比较平稳。对于南山、宝安和光明，大家开始要有“防风险”的意识了，很多楼盘透支了未来，投资价值开始打折扣。而深圳中部和东部，相对来说价格优势越来越明显了。另外，深圳这一轮上涨对全国的确有“先行指标”的意义。当疫情稳定之后，全国楼市回暖是大概率事件。
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