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一篇文章说清楼市的真相！

2020年01月07日　　浏览（8913）人

原创：端宏斌
来源公众号：老端的观点

经常有人说，中国的经济就是用来打破经济学规律的，因为那些经济学原理到中国都不管用了，其中最让人看不懂的就是房价。

其实照我看，大多数经济学理论，包括经济学教授都是忽悠，真正管用的就两条：供应和需求，而中国的楼市完全符合供求关系。如果用供应和需求来解释的话，你就算小学毕业都能理解中国楼市。

在我开始谈中国楼市之前，我们先来谈一款电脑游戏，叫《模拟城市》，这是一款老游戏了，从第一代模拟城市于1989年上市至今，已经过去了快30年，到现在已经出到了第五代。

在《模拟城市》游戏中，你作为这个城市的管理者，整个城市事无巨细全部要你来负责。你要修路、修水管、修电厂，规划居民区、工业区、商务区，还要给居民区做各种配套，比如建小学、中学、医院、警察局、消防局。为了提升地价还要修建各种景观提升工程。如果没钱了，要么问银行贷款，要么就发地方债筹钱。这其中最难的部分就是如何避免破产，因为在游戏中你太容易破产了，破产就导致游戏失败。

当你把这款游戏玩精通了，你才能设身处地的站在地方政府的角度来思考问题，你才能理解他们为什么会这么做。

现在给你一座还没开发的城市，城区又小又破，周围是大片大片的农田。农田的价值非常低，一亩地每年能赚个1000块钱就到头了，你作为这座城市的管理者，如果想要拉动GDP，提高税收收入，必须要把农业地转变性质。于是你决定征地，然后搞一个高新技术开发区。

搞了新区之后，你就要规划土地性质，多少比例是住宅，多少比例是商业用地，多少比例是工业用地。按理说这三种地是有固定比例的，但你为了追求税收增长，批了超多的工业用地和商业用地，住宅用地批得很少。

为什么你会这么做？理由很简单，工业和商业地能直接拉动GDP，带来税收的增长，可以马上改善你的财务状况，而住宅就做不到这一点。更要命的是，住宅用地还需要各种配套，比如小学、中学、医院、警察局、消防局、博物馆、剧院、公园，这些全部是花钱项目，在你财务状况不佳的情况下，你没钱搞这些东西。

但这里有个问题，如果工业用地批的太多了，产能大增，如何保证你生产出来的商品都能卖掉呢？很简单，只要能大量出口就行。这就是中国过去几十年经济腾飞的秘密，加入WTO之后出口飞速增长。

很快问题出来了，你搞了那么多工业区，修了那么多工厂，可是员工需要有房子住，因为员工是个活生生的人，他需要结婚生娃，他想要过高品质的生活。过多的人口和过少的住宅用地，两者产生了矛盾，根据简单的供求关系，房价必定飙涨。

有人说了，既然住宅用地太少了，那么多批一点地皮不就行了？想法是很不错，但是中国还有一个很奇怪的用地指标，比如上海，竟然需要保留24.9万公顷（最新数据是保留18.8万公顷）耕地，因为全国有18亿亩耕地红线。由于有那么多不能动的耕地，所以能给你用来建设的土地就很有限了，不是想批多少就有多少的。18亿亩耕地红线要不要坚守？我不表态。但我认为北上广深这样的一线大城市，根本没必要保留那么多耕地，可是决策者有他们自己的思路。

房价飙涨最初并不是政府的目的，而是他追求税收增长的必然结果，因为他批了太多工业和商业用地，又批了太少的住宅用地，那么多工厂和公司，员工赚了钱必定想要提升生活品质，当他买房的时候发现，太多人抢太少的房，注定有人买不起，于是房价只能涨。

计划经济是怎么解决供应短缺的？答案是排队。

市场经济是怎么解决供应短缺的？答案是涨价。

涨价的原因只有一个，那就是供不应求。

此时地方政府忽然发现，原来卖地是更好的收入方式，一旦他发现了这个秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是带着节奏的慢慢卖，人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了，必然会传导到房价，房价涨了，又会带动土地价格上涨，土地财政被地方政府玩得越来越溜。

很多人搞不懂为什么房价怎么压都压不住，股市怎么托都托不起来。但其实你只要搞懂了供求关系，一切都豁然开朗了。

股市托不起来的原因是，证监会一直想方设法的增加供应量，比如，拼命发IPO，发可转债，后来还要搞什么D角兽、K创板，虽然口头上一直说要保护投资者权益，但事实上他做的一直是在增加供应量。

房价压不下去的原因是，政府虽然口头上一直说要打压房价，但他把用地指标卡的死死的，为了维持耕地红线，本来建设用地就很少，他又把大量建设用地拿去搞工业和商业了，留给住宅的更少。本来就少的住宅用地，你还只能从他手里买，因为从别人手里买就是小产权房。

为了打压楼市，出台了那么多政策，比如限购、限售、限贷，还有一直像鬼故事一样反复讲的房产税，这么多政策，在我看来都是忽悠你，因为这些政策并不能增加住宅用地的供给。唯一真正能降房价的政策，就是大量供应住宅用地，而这是永远不可能做的。你要记住：凡是不能增加供给的楼市打压政策，都是耍流氓。

中国经济最大的问题就是失衡。工业用地比例高了，压制住宅用地，就必定导致房价飙升，房价涨必定压制消费，国人买不起自己生产的商品，就只能靠出口消耗过剩产能。现在出口遭遇外部压力已经玩不下去了。你要想拉动内需，那么必须压住房价，要想压房价，就必须要增加住宅用地面积，同时减少工业用地。

中国的问题，用游戏里的话来说就是住宅、商业和工业这三块用地比例搞错了，住宅比例太低，工业比例太高。但是这么简单的道理，至今大部分人还不明白。

以上我们把楼市的供求关系说清楚了，那么你该如何从中赚到钱呢？这才是我们最关心的问题。

我们以长三角某个县级市为例，该地区还没有发展起来，经济比较落后，大家比较穷，政府也很穷，所以房价很低。政府迫切的想要发展GDP，但苦于手头没有钱，没钱啥也干不了，但政府手里有地皮，所以他只能卖地赚钱。但经济这么差，地皮不值钱啊，怎么办呢？

为了获得发展用的资金，地方政府就把地皮卖给开发商，开发商盖房子，可是没人买的起，因为前面说了，本地人很穷。这时候炒房的投资客来了，因为这地方距离上海很近，这里的房价和上海的房价比起来，几乎像是白送一样。只要房子能卖掉，政府就有钱搞基建，基建起来之后，企业就来了，地价也涨了，当地工资提高了，手里也有了钱，等他们见识过了好房子，也准备住好房子，不想呆在老小区，也想去新区住新房子，投资客就把房子卖给他们住。

因此，你可以把投资房地产看作是提供了一笔风险投资给这个城市。风险投资给公司提供资金，退出方式是公司将来上市；炒房给这个城市提供资金，退出方式是卖房。最终都是一样的，让老百姓来接盘，前者是股民接盘，后者是刚需接盘。

只要这个城市最终发展起来了，你的投资就会有很好的回报，因为你买房这件事，客观上是给这个城市提供了一笔启动资金，你的房子就相当于这座城市的原始股。从这个角度来看，炒房也是很正能量的一件事啊。

下面这张图非常形象的说明了买房的时机，必须是啥也没有的时候去买才是好投资，因为这时候房价最便宜，你就相当于买低价原始股，等什么配套都有了再想去买，你就买不起了。