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内地抛弃香港模式，深圳推出“八万五计划”，再见地产？


2019年10月26日　　浏览（10661）人
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 ◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）| 齐以和、黄狮虎


深圳再次出手！
 
个把月，重拳频频，拳拳砸向自己的高房价。改革的紧迫感扑面而来，背后正是实践中央所赋予的建设中国第一座“全球标杆城市”的殷殷期望。
 
先是久违的土地市场传来大消息。11月22日，深圳将有6块住宅用地开拍，一律采取限价出让，即限定未来最高销售均价，从3万到7万不等。这样一来，就彻底把地王扼杀在摇篮里。
 
同时，一份全国先行的文件——《深圳市地价测算规则》正式发布。根据这份文件，全市每一宗地块的具体价格都清晰可算，市场价格一览无余，预期将被稳稳“锚定”。
 
更重要的是，这份文件明确：可售的安居型商品房和人才住房的地价将分别按市场地价的30％和40％确定，比原来的60%-70%比例大幅下降近一半。
 
就在同一天，深圳宝安机场地块等13个首批公共住房建房正式开工，新增约2.6万套公共住房……
 
卡死商品房售价、锁死土地价格、大幅压低公共住房地价……这一系列“组合拳”异常坚决，全部指向同一个目标：
 
深圳版的“八万五计划”——建设超过100万套公共住房，为市场解渴。
 
到明年年底的任务，是42万套，这已经超过了深圳改革开放40年来的总和，其中租赁住房的比例，远远高于北京、上海和广州。
 
作为先行示范区的深圳，正在坚定地对标新加坡，摈弃香港的“高房价、高地价”模式，探索一条符合中国实际的“二次房改”道路。
 
这一次，能否避免重演香港的悲剧？
 
01

已故的新加坡前总理李光耀，曾这样评价亚洲首富李嘉诚——他可有制造一件营销世界的商品？没有。
 
香港的商业巨头们，依赖房地产业形成经济垄断，不断推高房价、租金，酿成了产业空心化的恶果。
 
而李光耀最引以为傲的，就是让国民住有所居。他推动新加坡的“组屋”建设，解决了狮城80%人口的居住问题。
 
深圳走到今天，也同样面临十字路口。
 
2018年，深圳经济总量达到24221亿，首次超过了香港。
 
          港深近40年GDP走势对比图，图源观察者网
 
同时攀升的还有房价：2005年以来，深圳房价增长十倍以上，均价已高达62245元/㎡，仅次于北京。
 
类似香港，高房价的挤出效应已明显出现。深圳在近十年里，出现两次制造业大规模外迁。
 
第一次是2007年前后，随着劳动力成本上升，一些劳动密集型的制造业开始外迁。深圳用腾笼换鸟的方式度过这次危机，进行了结构调整和产业升级。
 
第二次是2015年前后，深圳的土地、房地产价格暴涨，导致高端制造业大规模的外迁。当时，工业厂房平均租金上涨近40%。华为、中兴、比亚迪、大疆、富士康等知名高科技企业，纷纷把研发、制造基地搬到东莞、惠州等地。
 
数据显示，仅2016年就有1.5万家制造业企业迁出深圳。
 
自那时起，以制造业为主的深圳，第二产业占GDP的比重每年降低1个百分点。到2017年，第二产业增加值占GDP的比重，已经从最高时的50.1%，下降到了41%。
 
数据显示，深圳住房自有率仅有23.7%，在整个粤港澳大湾区垫底，比香港还要低得多。
 
要不是星罗密布的城中村，为深圳分担了大部分的人口居住压力，恐怕都不好意思再说“来了就是深圳人”。
 
深圳，必须破局。
 
02

香港的悲剧，就是前车之鉴。
 
“香港曾经走的很快，但近年外面世界也都越走越快，当全世界都向前走的时候，我们香港又在做什么？”“买不了房子，租不起楼……”
 
刘德华配音的短片《让下一代看见》，让人听了心酸。
 
香港诸多社会问题的根源就在于：楼价高企，填海无望，经济被地产绑架，创新无力，市民出头无地。
 
早在回归之际，首任特首董建华，就为此推出了著名的“八万五计划”：每年供应不少于85,000个住宅单位，10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。
 
这个雄心勃勃的计划，却因为亚洲金融风暴以及香港自己的短视，折戟沉沙，埋下了香港今日悲剧的伏笔。
 
这些年，在香港谈到居住问题，听到最多的就是鸽子笼、棺材房、笼屋、劏房……
 
劏房是把住宅单位分成一个个“隔断”来居住，狭窄逼仄，不堪旋踵。如今，仍然有近20万香港市民租住在劏房之中，人均居住面积仅5平米。相比之下，新加坡的廉租房“组屋”就要好太多。

组屋的设计讲究，颜色雅致，排列整齐。和居民小区相比，这些屋区是敞开的，没有围墙、门卫，开放式的环境让所有外来的车辆都可以从中穿驶而过。

新加坡组屋

这些组屋由政府投资修建，租给低收入人群，并象征性收取一定租金。

其中绝大部分属于自有产权，产权年限为99年。类似于中国的经济适用房。
 
在新加坡，超过80%的人口居住在政府提供的“组屋”中，实现了“居者有其屋”的愿望。
 
香港和新加坡的天壤之别，根源还是在于土地制度。
 
香港土地少，政府力量弱，能拿来建造公屋的更是少之又少。相关数据显示，香港目前有80万个公屋单位、40万个资助房屋，和160万个私人住宅单位相比，公私比例仅为3：4。全城44.8%的人住在公屋。
 
反观新加坡，有101万个租屋单位，37万个私宅，公私比接近7：3。82%的国民住在租屋里。
 
深圳规划，到2015年提供的170万套住房中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4，公私比例为6:4。
 
这一安排，彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系。毫无疑问，深圳选择了向新加坡看齐。

03

深圳推动“二次房改”的最大优势，在于不依赖土地财政。
 
2018年，深圳卖地收入只有449.6亿，土地财政依赖度仅12.7%，是全国大中城市中最低的，远远低于上海、广州、杭州等城市。
 
这也是香港无法比拟的。算上土地出让、物业、印花税等，港府收入大概一半以上来自房地产业。高房价、高房租已经成为香港最大的隐形税收。
 
如果连深圳都推不动“房改”，中国没有哪一座城市还有勇气去尝试。
 
再加上8月18日，中央出台了支持深圳建设先行示范区的“超级文件”后，改革更是有了“尚方宝剑”，足以披荆斩棘。
 
光是今年一年，深圳公共住房建设筹集目标就剑指8万套，快马加鞭。
 
值得庆幸的是，虽然紧迫，但时间还站在深圳一边。
 
2013年的统计数据，深圳全市住房总量共1035万间套。其中，商品房约128万套，工业区配套宿舍及其它168万套间。原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋，约650万套间，占比超过六成。
 
海量的城中村自建房、合建房，为住房改革构筑了大片缓冲地带。
 
深圳的目标是，到2035年，新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
 
这些“解渴”的公共住房，规定了价格上限，远远低于商品房的市场价格。
 
其中，关内（罗湖、福田、南山）在4万-5万元/平方米区间，关外（龙岗、宝安等新区）则处于2万-3万元/平方米区间，大约为商品房市价的一半。
 
要成为全球标杆城市，深圳才刚刚出发。漫漫征途，高房价决不能成为她的“绊脚石”。
 
04

一个很有意思的参照系，是全球标杆城市纽约。
 
纽约的贫富差距很大，但住房问题解决得比较好，是美国公共住房建设的开创者。
 
曼哈顿的房价冠绝全球，租金也超级高，但在城市的郊区，商业住房价格迅速下降，提供了广阔的居住带。公共住房也源源不断地供应出来。
 
2014年，纽约政府公布了针对纽约五区的十年住房计划，计划投入414亿美元，推行商业住房和可负担住房并举，新建和改造20万套的可负担住房，满足超过50万纽约人的居住需求。
 
到今年7月，这项住房计划已经资助了77651套可负担住房，其中新建占比33%，改造占比67%。
 
在此基础上，纽约保住了全美制造业中心之一的地位，没有因为发展金融和服务业，而抛弃机器制造、石油加工等产业。
 
旧金山湾区的制造业仍占有20%的比重，在新加坡，制造业占比维持了27%。
 
不过，深圳显然面临着更大的压力。
 
纽约和新加坡的人口，分别是851万、564万，而深圳常住人口数已经超过1300万，实际管理人口数量更是超过2000万，担子要重得多。
 
去年10月，深圳以18.84亿拿下东莞塘厦3.9万平方米商住地，用来建设人才住房，背后是用地紧张的窘境。
 
同时，深圳又是全国人口净流入最多的城市，常住人口每年以50万人的速度在增长。
 
人口外溢，大量的深圳人到东莞甚至惠州居住，会逐渐成为常态。
 
今年2月，深圳发布了一份轨道规划环评书，正式将东莞凤岗镇纳入深圳地铁网——深铁10号线东延线会在凤岗设4个站，西达深圳平湖，东接深圳龙岗。
 
这是东莞临深片区成为深圳的“卫星城”的一个标志性事件。
 
面对高房价，深圳显然还有更多的难题待解。
 
“二次房改”不可能一马平川，全中国都在关注深圳的这一步将会如何走，如何引领中国城市打破房地产依赖魔咒，再次杀出一条血路。



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