过去十年买房有多爽，谁买谁知道，但从去年下半年到今年买房投资的人，就过得远远没有那么舒服了。

在中泰宏观的最新研报中，我发现了一组比较有趣的数字，讲的是我们把资产配置的时间线拉长到十年来看，到底买了什么资产的人最赚钱呢？

不妨就比较炒股、买债券、买房这三种最常规的投资，我们都知道，持有资产的收益，除了这个资产的价格上涨带来的资本利得，还有持有期间的利息、房租等收益，综合考虑来看，结果是这样的：

过去十年，如果你投资债券，那现在可以获得51%的回报；投资股票，是57%的回报，而投资房地产，则高达265%的回报。

当然，这是一个平均收益率，你炒股十年结果是亏的也有可能，但平均来看，股民和债券持有者还是有所小赚。

而房地产的投资回报率就非常可怕了，我们不考虑复利，你就单纯持有一套房子，拿十年，你也净赚265%左右，如果你买在了核心城市，你甚至能拿到4~10倍的收益，说这是时代砸在你头上的财运都不过分。

这也就能解释为什么过去几年炒房客特别多，因为这种天降财运、时代红利能到你手上其实是极其罕见的，谁都想牢牢抓紧机会尽可能多赚钱，而炒房客最直接的方法，就是加杠杆、高周转，充分运用复利和杠杆的力量放大利润。

股民加杠杆炒股的不多见，但是买房加杠杆特别正常，就算你是刚需，你贷款7成，其实也是加了杠杆，如果房价涨了，你的投资收益直接翻了3.33倍。如果再加上入手出手周转快，你单次交易的收益还要乘以一年内的交易次数，又翻好几倍。

所以说，过去十年早买房、多买房，至少从投资决策角度来说，是最明智的选择。

但是，投资的角度永远是最现实也最无情的，一旦数据反向变动了，之前还在笑的人，现在就要哭了。

我们前面说的一切买房高回报，都是建立在房价能每年上涨20%的基础上的，如果房价不上涨，哪怕涨幅小一点，持有房产的人等于每天都在亏钱，就更不说房价微跌了。

比如上海，据估算，目前的房产持有总成本在9%左右，而收益只有1.2%不到，房价不涨反而微跌0.4%，相当于每年都亏8.2%，600万的房子，每年就要亏掉50万元。

而且，国内已经有至少一半的城市，现在持有房产的人都开始亏钱了。过去一年有一半以上的中国城市房价涨幅低于6%，而一般人买房的资金成本都在5~6%左右，再加上4%的房屋折旧率，即使出租能拿到3%的租金回报率，也依然是亏的。

如果租不出去，那空置房只会亏的更多，这点在小城市特别明显，尤其是那些房价被货币化棚改推起来的小城市，现在货币化棚改退潮，小城市人口流失严重，双重叠加之下，维持房价可能越来越艰难。

看起来很多持有房产的人还有账面浮盈，但是去挂个二手房就知道了，很多房产都要折价才能出售，拿在手里资金压力大，到要用钱的时候，资产变现能力差，要说多尴尬就有多尴尬。

我们前段时间分析过LPR利率改革政策，目前的货币政策很明显是在对实体经济宽松，但是对房地产领域严防死守，这就相当于是房地产外面有一层堤坝，即使最近降准大放水了，也与房市无关。

最直接的结果就是，从各种方面来看，房价都充满了回调压力。

炒房客肯定是现在承受压力非常大的人，成本低的还可以多耗几年，成本高的可能今年都活不过去。

但还有一群人，他们过的比炒房客还艰难，压力还大，那就是房企。

房企的命门不是市场热度，而是资金链。在今年上半年，房企甚至集体出现了精神分裂症状：市场越热，房企们越不高兴。这是什么道理？一个卖房子的，买房的人热情高涨了他们反而不高兴吗？

事实就是这样，因为市场热度高，政策调控就会更加严格，房企融资渠道会持续收紧，而限价政策也摆在那里，市场再热也涨不动，反而会让一些房子从期房都建成现房了还拿不到预售证，迟迟不能回款。

这两点卡死了，房企就要死不活了，借新债还旧债走不通，新债几乎借不到，借到了也是催命的高利息；卖房回款也很艰难，16年高价拿的地，现在面包比面粉还便宜，这还怎么做生意呢？

房企哭得有多惨，也有数据可以看出来。今年房企的债务进入了兑付高峰期，据统计，2019年房地产行业要兑付的债券规模高达4464亿元，这是2018的两倍，而且这还只是开始，大头还在后面，2021年的房企债券规模高达8919亿元。

也就是说，对我们来说平平无奇、风平浪静的3年时间，中国的全体房企却要疯狂卖艺乃至卖身，想尽办法还清1.8万亿的债务，真是风水轮流转。

还有一部分房企不仅还债压力大，还有其他付款压力，比如碧桂园，长期布局三四线城市，靠着预售制度实现高周转、现金流充裕，但是，17年可以这么玩，19年总该付账了，那些年你欠的工程款，今年一个都跑不了。

房企之所以这么惨，是因为房地产行业的两大特征叠加反应，一个是房地产是典型的政策市，另一个是房地产又是资金密集型行业。

政策有点风吹草动，房市变化极大，但是就像我们物理学的惯性原理，质量越大的物体惯性越大，资金越密集的行业转向也越难，房企喜欢宽松政策，但他们也不怕政策持续从紧，过日子紧巴有紧巴的过法。

他们真正怕的是，不知道政策走么走，一年松一年紧就完了，前一年借钱极其容易，全部拿去买了地，今年房子还没卖出去，政策又突然收紧，让你还钱回去，那就只能哭天抢地，断臂求存了。

之所以说房企的处境，因为这也是一个讯号，涨跌皆有度，如果还有在观望想上车的人，不妨观察下哪家房企快不行了。

商业社会就是这么残忍，一定有危机爆发才会有逆周期调节，而好转前夜就是价格低点，所以，大房企倒下的时候，就是你买房的好时机。

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