最近，央行完善了市场报价利率（LPR）机制，这个崭新的名词实际上意味着利率市场化改革的一大步，和我们未来的生活息息相关。

首先，要搞清楚LPR是怎么回事，我们至少要知道这个机制是用来控制什么的。

办过房贷的人都知道，房贷有个基准利率，这个基准是央行规定的，很长时间才动一次。比如你现在在武汉买首套房，你的贷款利率就要在基准利率上再上浮30%，基准会偶尔变化，但上浮的比例直到你还清贷款都不变。

而LPR就不同了，它每个月都会变一次，由各大银行自由报价组成，也就是说，它是一个市场化的贷款利率，会比央行基准利率低很多，最多能比基准利率低1%左右。

现在央行推出LPR机制，就要求未来新发贷款主要参考LPR报价，而不再以基准利率为主，所以市场上才会说，LPR实际上是“大降息”。

搞懂了LPR的意思，你可能感到奇怪，为什么我们不像以前那样直接降息呢？

这里有两个原因，一是大家最关心的房地产，二是承受不了突然大降息的银行。

直接降息就等于不加阻拦的金融放水，对银行来说，要贷款放出去，实业并不是太好的选择，因为小微企业违约概率太高，还不如贷给普通居民买房投资，大部分人都不会跑，就算人跑了房子也不会跑，至少不是坏账。

但是，放水漫灌到金融、地产肯定不是降息的目的，最需要降息的是实业企业，尤其是中小企业，当经济不太好的时候，他们急需降低财务成本来减负、保命。

给企业减负有两个主要思路，一个是给企业减税，也就是川普前段时间用来吸引制造业回国的手段；另一个就是针对实业进行降息，降低他们贷款所要付出的利息，让他们轻松借到钱，维持周转。

如果我们直接大放水，对实业来说就达不到这个作用，如果房地产受刺激，企业的租用场地成本也要抬升，利息成本没降多少，倒要多花钱租房，企业更难受了。

所以，当下真正需要的是对企业定向降息。

根据这个情况，LPR机制就设置了一些条件，简单地说就是：存款不加息，贷款才降息；存量贷款不变，增量贷款降息。

这里的存量贷款，特别强调包括了居民已经背上的天量房贷，这部分肯定不会降息，还是根据央行基准利率来。

至于以后的新增房贷，暂时也不会降息。根据中央经济会议上说到的「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，这项降息福利，至少一两年不可能影响房贷。（回顾：这两三年，炒房客的噩梦来了）

从这个角度来说，LPR一来，房价虽然价格不跌，但是已经凉了。

其他贷款降息，房贷还在上浮利息，这就意味着房产的持有成本会高于其他资产，我们算一笔账，目前通货膨胀指数大概是每年2.5%，再加上房贷利率在5%左右，很多人持有的房子虽然账面价值没变，但每年实际要亏损6%......

而且，其中一些房子是耗不起的，有人想等熬过去再迎来若干年后的房价上涨，但这需要你的房产真的是优质资产。有些目前还热度很高的城市，其实并不是自身价值高，而是吸纳了北上限购的溢出购买力。

如果未来房地产市场平稳了，一线城市回归自由交易，那些“蹭热度”的周边城市才是最危险的......

现在，刚需肯定是不用着急了，随时上车都相差不大，明年可能会有炒房客扛不住了抛售，但跌幅也不会大。有如果要在这段时间置换房子，换到北上广深、新一线，以及大城市的核心地段保值性会更好。

再说到LPR取代直接降息的第二个原因，是和银行有关。

不知道有没有人好奇过，我国的银行到底靠谁赚钱呢？

银行肯定都是吃利息差，但是中国银行有一些特色现象，因为我们有存贷款利率的管制，利率没有市场化，银行躺着就能赚稳定收入。

因为这个躺赚的原因，也有很多人诟病中国经济的利益分配，和世界上其他国家相比，我们的金融体系在所有行业中，利润偏高，分走了很大一块蛋糕。

虽然近几年居民贷款增长很快，但我国银行2/3的贷款流向还是企业，也就是靠放贷给企业赚钱。

而这次LPR的推出，对银行来说，就是实际放贷利率普遍降低了，虽然存款不变，但肯定会影响银行的利润。

目前银行给国有经济的利率较低，给私企开出的利率较高，原来它们可以不在乎这点差异，反正存贷款利息差额大，但是现在银行想维持利润，势必要加大对私企放贷的力度。

所以LPR的设计算是很精妙了，一方面没有直接降息，给了银行调整业务的时间空间，另一方面又能长期刺激银行借钱给中小企业，扶持实业的发展，一箭双雕。

总的来看，金融和地产让位于实体经济是大势。同样面对和美国之间的摩擦，多年前日本选择了走货币升值+放水的路，轻松吹高了泡沫；而如今，我们选择了和日本不同的方向，虽然有短痛，但风物长宜放眼量。

在大趋势中找好小定位，不仅是一种爱国的方式，也是必要的顺势而为，那个普通人躺在房子上财富自由的时代过去了，银行躺赚的时代也将过去，认识重大变化，才能做好选择。

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