01 房市高光时代

改革开放以来，社会进步是方方面面的，吃穿住用行与二三十年前不可同日而语。

我小的时候，基本只有逢年过节才能吃上点猪肉，油油腻腻，十里飘香。有时不知道什么原因，家里养的鸡莫名奇妙的死了，炖好后，用窝头蘸着鸡汤吃，那简直是天下的美味。

如今，别说肥腻的猪肉了，就是牛羊肉都算计着吃，生怕一不小心吃多了，成为名副其实的中年油腻大叔。那时候，穿着补丁衣服稀松平常，二八自行车算是比较时尚的交通工具，哪里会有手机，通讯基本靠喊。

如今，物质匮乏的时代远去，我们的后代很难想象当年贫穷的画面。

今天，我们说说“住”。“安得广厦千万间”、“吾庐独破受冻死亦足”，杜甫心心念念的愿望在我们这个时代实现了。社会进步是实打实的，我们的居住水平用日新月异形容，也不过分。

提及“住”就不得不说说“筒子楼”，大家也许没在里面住过，我们的父辈们应该有不少人在这里生活过。

“筒子楼”住宅，是用一条长长的走廊串连着许多个小单间，走廊两端通风，构造状如筒子，故称“筒子楼”。它面积狭小，每个单间大约有十几个平方米，空间局促。

“筒子楼”里，走廊、卫生间乃至厨房都是公用的，隔音也不好，晚上邻居稍微有个动静什么的，听得一清二楚。“筒子楼”是我国上个世纪七八十年代住房紧张背景下，企事业单位为解决职工住房的产物，它一定程度上解决了职工居住的问题，但是居住质量却无从谈起。

在住房分配计划体制下，人们从无房到有房，小房到大房缓慢的改善路径根植于每个人的内心，但对改善住房的渴望从没消失。1998年开启的那场房改革命，顺应了历史进程，也迎合了人们心中压抑的渴望，居住水平由此拉开了几何般增长的序幕。

1997年亚洲金融危机爆发，受金融风暴的影响，我国外贸严重不振，经济下行。为帮助深陷风暴的亚洲国家尽快走出困境，我国政府承诺人民币不贬值，刚刚当选的朱总理的承担了巨大的压力，他把目光瞄向了内需。

因为房地产产业链很长，涉及建材、化工、钢铁等几十个产业，启动住宅消费是拉动内需最好的方法。

1998年，是朱总理履职国务院总理的第一个年头，也是我国房地产历史的里程碑，也在孕育我国房地产行业随即而来的高光时代。当朱总理按下启动房改的按钮后，任谁也不曾想到这一按究竟会在我国房地产发展史上掀起怎样的惊涛骇浪，会对百姓价值认识乃至对我国经济发展和社会形态有多么深刻的影响。

从政府角度看，土地出让收入仍旧是我国诸多城市的主要收入来源之一。

2018年，全国地方本级一般公共预算收入为97905亿元，而政府性基金预算收入中，国有土地使用权出让金收入为65096亿元。国有土地使用权出让金收入/地方本级一般公共预算收入=0.66，这一比例接近2010年0.68的水平，可见当前地方政府对“土地财政”的依赖度比较高。地方政府税收主导的一般公共预算收入自2010年以来增速不断降低，目前已降至10%以下，走势平稳。

土地出让金增速呈现出明显周期波动性，波动与我国房价走势基本吻合，即房价上涨土地出让金增加，反之亦然。在地方本级政府一般预算收入增速下行趋势中，土地出让金成为稳定地方政府收入的压舱石。房价快速下跌，地价下跌，城市政府可能入不敷出，拿什么来维持政府教育、安全、交通乃至城市形象的支出，甚至众多公务人员的工资发放都受到影响。

从居民角度来看，2008年后居民杠杆率迅速抬升，持续至今，也正是从那个时候起，广大群众才逐步认识到房产是财富的锚地，为此前仆后继，居民杠杆率越加越高，房价也越来越高。

虽然，我国居民部门总体杠杆率还有上升空间，但增速很快，房价在高位运行时，大家受到的影响较小，如果房价快速下跌，正如前面所述，千千万万个王五可能要面临破产的问题，那可能是一场类似于美国次贷的危机。

房价暴涨暴跌都是一副毒药，房价向左还是向右，是个考验领导智慧的难题。目前，我们房市领域购房资格管制、价格管制、金融管制、流通管制，这里称之为“管控四项”，正是上面给房市调控开出的疗伤处方，而这些处方带有明显对症下药的特点：因城施策。

为什么鹤岗们玩的是“棚改货币化”，而北京们“管控四项”一条不落？原因很简单，一二线要防止房价大幅上涨的风险，而三四线及那些上不了线的城市要防止房市无人问津的风险。病理不同，处方自然别样，因城施策下“稳”成为房市调控的主基调。

03 三四线房市或再无周期

形势比人强，经济与人口才是城市房价的根本动力。没有人口与经济支撑的房价终究如无源之水，无本之木。

根据恒大研究院的研究，一线、二线城市人口持续流入，人口年均增速均显著高于全国平均水平，表明人口长期净流入、人口向一线二线城市聚集。三线城市流入流出基本平衡，四线城市持续流出，三四线城市合计人口年均增速显著低于全国人口平均增速。

人口流失，靠什么来支持或助推三四线城市的房价？

经济发面，分能级城市来看，根据克而瑞的研究，一线、新一线及二线城市GDP占51%，三线、四线及五线城市GDP占49%。高能级城市头部效应显著，是关键少数，也是牵引我国经济的牛鼻子。

从增速来看，新一线城市增速领先，二线及一线城市依次次之，三四线城市增速垫底。

既然，三四线城市人口与经济双双萎顿，那么为什么过去2年三四线城市房价犹如一匹黑马逆袭而来，风头一时无俩？

答案不是别的，是这几年大家耳熟能详的棚改货币化去库存的结果，也是防范三四线城市房市灰犀牛的结果。

防患于未然，据国家统计局数据，2015年末，房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。因此，房地产开发投资增速大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，而影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足，这使房地产去库存成为经济发展的痛点。

从一二三四线库销比来看，我国商品住宅有2个峰值。

最近一个出现在2015年，一二线城市库销比在20个月左右，三四线城市库存在25个月左右。也就是说，在不考虑新增住宅供应的基础上，按照当时月消化速度，三四线城市需要25个月才能把已有新建商品住宅消化完。这对人口只出不进，经济落后的三四线城市来说压力山大。

人口流失，经济萎顿的三四线城市，靠自然的需求增长难以消化高企的库存，如若对其置之不理，它可能成为一头灰犀牛。

有鉴于此，国家在2015年启动了PSL，也就是“棚改货币化”，通俗点讲就是向特定的城市房市定向放水。我们无需惊讶的发现，定向放水的城市基本属于中西部省份三四线城市，这些城市对棚改依赖度高，成为棚改的主力军。

在棚改货币化鼎力帮扶下，去库存攻坚战立竿见影。数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存，2017年这一数字上升到3亿平方米以上，2018年约为2.7亿平方米，约占全国商品房销售面积的20%左右。

根据易居房地产研究院的数据，2018年4月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。已经跌回6年前水平。意味着，全国的库存总量上在减少，去库存工作基本完成。

同时，三四线城市棚改货币化，使得这些需要安置的百姓，手里有了点钱，又有住房的现实需要，这样的有效需求直接将三四线城市的房价推至历史新高。2015年棚改货币化以来至2018年中旬，三四线城市的房价涨幅达到50%以上。

伴随着去的七七八八的库存、高涨的房价，还有百姓飙升的杠杆率。在这种背景下，2018年下半年开始，棚改货币化开始退潮。

2018年6月国开行收归棚改审批权，接着7月，住建部定调棚改化，要求因地制宜推进，随后在10月份的国常会上，明确提出“商品库存不足的城市，要尽快取消货币化安置优惠政策”，同时“严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为”。随着政策收紧，PSL贷款全面收缩，2019年棚改货币化比例进一步下滑，棚改货币化退潮是大势所趋。

2019年，6月26日，新华社旗下经济参考报撰文称：棚改退出后部分中小城市的市场隐忧显现，收缩型城市面临房地产价格下跌的可能，一二线城市仍然要维持严厉的调控政策不放松，而三四线城市防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

其实，6月6日，在易居房地产研究院《5月全国40城新建商品住宅成交报告》中，各项数据显示三四线城市交易冰冷。

新建商品住宅成交方面，5月，4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长 35%，18个二线城市新建商品住宅成交面积同比下降3%，而18个三四线城市的交易数据同比下降29%！

库存方面，只有三四线库存回升明显，二线城市在下降，一线城市则温和上涨；拿地金额方面，一线城市土地成交金额同比上升58.6%，二线城市同比增长32.6%，三四线城市同比大幅下降18.5%。

既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，房地产市场应重点防范一些三四线城市房价快速下跌的风险。一些城市使出了招数，另一些城市想必在角落深处聚精会神，吐纳运气中。

2019年2月，江苏省邳州市房地产商会发布《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》：个别楼盘以低价扰乱市场、不正当竞争，销售价格严重低于备案价格，此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企下发通知：停止特价房销售。

6月11日报道，恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

我去过鹤岗，一个因房价走红的城市。鹤岗确实有3-400元的房子，但这是少数，这类房子位置比较偏僻，是棚改房，部分百姓棚改后分到的房子多，低价出售。

即使在鹤岗城区，房价也不高，均价不到3000的样子。鹤岗城区整体面貌比较好，城市绿化不错，道路比较宽阔，整个城区比较干净，是我去过N多东北地区低能级城市中印象最好的一座。

然而，城市建设的再美丽，也留不住人口。当地人这么说：鹤岗老人比年轻人多，资源型城市，煤炭也不景气，经济不好，外出的年轻人不回来，但凡有点门路的都走了，这里留下来没什么前途。与当地人闲聊，鹤岗的房价波澜不惊，他们怎么也理解不了北京的房价怎么那么高。北京这座城市，动辄500来万的房子，让很多人望房兴叹。

过去20年房市走行看城市，未来很长时间也一样，但不同的是未来房市不会呈现普涨的局面，一二线涨，房产仍具有金融属性，房产等同于财富。

三四线及以下能级的城市房价相对货币价格下跌，什么意思？意思是说这些城市房价涨幅比房贷利率要低，乃至比存款利率也低，房产仅有居住属性，并非财富的象征。

房子不同于普通商品，房价是一种货币现象，有金融属性，我国房价上涨的曲线与M2曲线高度相关，货币供给宽松房价上涨，货币收紧下跌。

截至到2019年6月，我国的M2总量达到了192万亿人民币。1999年以来，我国的M2供应年增幅均大于10%，其中2009年M2供应比2008年M2的供应增幅约28.4%，创历史之最。

2008年后，我国M2增幅逐步收窄。2018年我国的M2全年增幅在8%左右，降至1999年以来历史低位。从总量上看，从1999年到2018年，我国的M2增长了15倍，远高于全国房价的涨幅，与北京、上海和深圳的房价涨幅保持了高度的契合。

M2叫广义货币供应，是由基础货币在社会经济活动中派生而来的，所以M2的增长与基础货币供应和社会经济活动活跃与否关系密切。

过去我们主要依托外汇占款发行基础货币，外汇占款的快速上升期与我国经济快速发展相互叠加，派生货币M2快速飙涨。2014年后，外汇占款持续降低，中央行只能通过公开市场操作等方式进行基础货币供应，这种方式发行货币涉及到锚的转变，是以国家的信用为背书。

外汇占款发行基础货币虽然被动，但是有美元背书，全世界都认可；以央行公开市场操作等工具发行基础货币，主动灵活，是以我国国家信用背书，这条路前途虽美好，却任重道远。

2016年中央经济工作会议指出,货币政策要适应货币供应方式新变化，这种变化指的是货币发行的“两条腿”走路，也意味着基础货币供给不会大水漫灌。

基础货币不会大水漫灌，派生货币M2也缺失源头活水，所以M2近年来处于下行通道，基本处于GDP与CPI的加和区间。货币供给稳，房价缺少一项主要的上涨理由。

住房需要旺盛时，供给不足，房价没有理由不上涨，反之亦然。

然而，不管是从套户比角度还是从人均居住面积角度看，我国的住房供给总量已经满足人民的居住需求，人均36㎡多的居住面积基本看齐发达国家水平，而三四线城市1.20的套户比，显示住宅存量充裕程度高于国际水平。

1998年房改以来，经过20多年的发展，我国已把住房短缺的帽子摘掉，进入了住房基本适配阶段，住房总量基本饱和，房地产高速增长黄金时代将渐行渐远，需求端房价又缺少一项主要的上涨理由。

房价上涨的动力来源于房子承受人，居民的购买力，这种购买力可以用杠杆来衡量，可以继续细分为城市人口与居民可支配收入。我国居民的杠杆还有空间，房贷未来仍是居民杠杆来源的主力军。

正如前面所述，从居民购房贷款额度与居民可支配收入的比值来看，我国居民部门总体杠杆率较英美等发达国家还有上升空间，但增速很快，在不到10年的时间里翻了一倍有余。由于居民端杠杆增量空间受限伴随可支配收入及预期的下行，居民杠杆增量能力受到约束，需求端房价又缺少一项主要的上涨理由。

鉴于此，未来我国房地产市场，不管是从行政政策还是金融供给角度看，强刺激的可能性比较小，全国房价暴涨的局面很难再现。

在我国房价螺旋式周期性快速上升的过程中，房产等于财富，这是百姓的信仰。谁又真的去追寻隐藏于房价背后的杠杆秘密？

过去我国房价走势，是行政政策叠加金融供给与居民端杠杆增量空间及收入预期共振而决定的。很多人只看到政策供给的周期性，而有意无意间忽略了政策供给背景因素的变化，陷入了房市周期调控、房价周期上涨的幻觉，而幻觉即是假象。

房市领域，一切行政和货币金融政策的供给都是基于对居民杆杆率评估后的行为。一座城市居民杠杆能力取决于城市人口数量与居民收入水平两个要素，而人口又是其中最根本的因素。

鹤岗低低的房价留不住鹤岗人，北京高耸的房价却让人们趋之若鹜，房价高低不是问题，问题是高的有理，低的有据。

在我国，像鹤岗这样的城市，应该为数不少，很多西部、东北小城市现实情况与鹤岗情形别无二致。在国家总人口快速增长时，这些城市能沾一些雨露。而在总人口增量趋缓背景下，人们普遍对生活有着美好的向往，用脚投票渐次流向大城市，久而久之，大城市持续欣欣向荣，小城市萎靡没落。

北京的今天是有些城市的明天，鹤岗的今天也是有些城市的明天，这是谁也改变不了的。

三四线城市房价没有未来，然而，稳定三四线城市房价，防止快速下跌，是当前的重要任务。前车之鉴，后车之师，房市暴跌是我们不能承受之重。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。

同时，房地产又是典型的高杠杆部门，房地产泡沫也往往是金融危机的策源地。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二三十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后许多经济体落入中等收入陷阱以及2008年的次贷危机阴霾至今仍未完全消散，而始作俑者剑指房地产。房市灰犀牛的三四线城市们，靠国家政策辛辛苦苦去掉库存后，上面又怎么会轻易再对其进行刺激？

其实，稳定也是一二线城市房价的重要任务。但，不是防下跌，而是防冲动上涨，经济与人口中心集聚，房市未来也值得期待。

北上在疏解，其他城市在抢人。2015年后，我国的房市发生了城际间的分化，调控政策也更加精准：因城施策。北京、上海的政策人口天花板触手可及，进而施行了的清理人口的“赶人”政策，人口稳定甚至主动减少。

同时，地方政府逐步认识到“人”才是一个城市未来发展的根本动力。随后，武汉打响抢人大战第一枪，西安、成都、杭州等城市纷纷遥相呼应，各显神通，希望在人口争夺赛中拔得头筹。从抢人竞赛的成果来看，人口竞赛中硕果累累的城市，也是房价热门城市，深圳、广州、西安、杭州、成都等城市表现亮眼。

其实，城市抢人竞赛只是未来人口流动方向的预演，那就是城市群代替单独的城市成为吸纳人口的主要容器，核心城市又是该城市群里的翘楚。

日前，国家发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中，明确大城市要全面放开落户限制。城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

人口流动枷锁为谁而松？根据《国民经济和社会发展第十三个五年（2016－2020年）规划纲要》内容，城市群将成为未来城镇化的主要载体。我国将优先提升、培育发展以及规划引导19个城市群，作为我国城市化推进的抓。

我国的城市化进程还没有结束，空间尚在。未来，我国的城市化并非均衡的城市化，也就是说不是我国600多座城市均要达到70%甚至80%的城市化率，而是全国城市人口总数与全国总人口数的比值达到甚至超过70%。

这样，我们可以很容易理解，未来我国的19个城市群的城市化率要超过70%甚至80%，部分城市群城市化率可能要接近90%，人口增长空间巨大。

站在十数年后的时空里，看着当下的城市与房价，我们是否会有一种发自肺腑的感叹：回不去的鹤岗市，来不了的北京城。

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