日本的房价腾飞于1985年的广岛协定，当时日本经济对美国有巨大的贸易顺差，出口实力非常强大，日本的经济迅速增长。

于是，美国政府为了解决美日贸易逆差，就与日本政府协商日元升值，国外热钱涌入，同时日本为了刺激国内经济选择非常低的利率。

一瞬间，日本就好像进入了黄金时代，到处都是钱，整个国家的经济从出口转为内需拉动。

日元值钱，美元便宜，当时的日本人在全球到处扫荡奢侈品，同时各种海外并购，因为利率太低了，贷款越多越划算啊。

所以，自1986年开始，日本房价连年暴涨，关于日本的房价有多疯狂，我给大家几个数据:

1986-1988年，这3年，东京商用地价值翻了一番，仅东京一个城市地产的总市值超过了美国全部地产的成本。

到1989年底，日本全部地产价值超过了全美地产价值的5倍，是全球股票总市值的2倍以上。

到1990年，日本土地的总市值超过了全世界其余地区土地市值的一半，单个家庭平均住房价值超过3000-4000万。

这么一比，即便算是汇率和通胀，北京上海的房价也根本没办法和当时的东京相比，就不是一个档次的

然后由于房价过高，日本民众就开始抗议了，希望政府提高利率，出台房地产税压制房价。

正好当时的日本政府也认为经济过热房价过高，于是顺应民意开征房地产税，外加提升利率。

要知道，加息和房产税是压制房价的两大杀器，两个一起用，效果确实非常好，好到直接让日本房价崩了。

日本的房价崩了之后，紧接着就爆发了股灾，流动性枯竭，资产价格一定是首当其冲。

曾经涨得最疯狂的，在崩盘的时候，也跌得最疯狂。

而且由于大批地产公司破产，欠银行的钱也还不上了，银行被拉下水后，触碰了连锁反应，大量企业也跟着倒闭，随后日本的整个经济也都崩了。

更可怕的是，日本的房价并不是一夜崩盘的。

1991年是下跌最狠的一年，也是崩盘的第一年，东京房价也仅仅下跌了20—30%，和以往没什么不同。

但接下的时间里，每年房价都会跌一点，1991年房价进入拐点，到了2001年房价的最低点，东京的均价以均价272万日元每平方米跌到了61万每平方米。

这是因为除了日元汇率、央行加息之外，日本的老龄化也是重要原因之一。

日本城市价格指数与15-64岁劳动年龄人口占比同时在1991年前后到达顶峰，而这一年也正好日本房地产泡沫破裂的开始。

人口数量与结构，必然会影响经济增速和人民的收入水平，在一个地方，如果劳动力人数占比不断下降，房地产的需求自然就会下来，房价下降是很正常的现象。

但是，人口结构的变化是长期因素，所以变化一定是缓慢的，温水煮青蛙的，但确实非常重要的。

我们再来看一个数据：

2017年我国全年出生人口1723万人，同比减少53万人，人口出生率为1.243%。

2018年我国全年出售人口1523万人，同比减少200万人，人口出生率为1.094%。

但是根据统计局的统计，2017年全国出生人口中，一胎占比42%，二胎占比51%，三胎及以上占比7%。

也就是说，二胎贡献了出生人口的一半，很大程度上也是全面二胎政策贡献的能量，但一胎才是根基，随着二胎政策能量的不断衰减，总出生人口数据必然是不断下降。

我们在看人口结构的同时，有一个概念得先了解，那就是刘易斯拐点，具体指的是劳动力过剩向短缺的转折点。

它指的是在工业化的进程中，农村劳动力向非农产业逐步转移，在这个过程中，农村富余劳动力逐渐减少。

但是最终存在一个时点，这时，农业转移到工业和工业返回到农业的人口相等，最终，返乡就业的人反而更多。

从1978年改革开放以来，我国城市化加速，从1978年城市化率17.9%到2017年的58%。

但是城市化率达到60%后，速度就会逐步放缓，到了70%后，就会非常慢，甚至几十年都没有增速，这就是刘易斯拐点的具体体现。

当然，影响房地产价格的因素非常复杂，具体时期影响的主要因素也不太一样。

其中，短期因素主要是货币政策和其他房地产调控政策，但是指望房地产税和加息来压低房价让自己买得起房的人，还是不可能的，国家也不会允许崩盘的。

那么，从长期来看，新增人口不断减少，人口结构不断调整，老龄化加快，中国房价很难再像过去20年那样出现普涨行情了。

所以，房子是用来住的，不是用来炒的，这绝不是一句空话。

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