原创： 秦小明

先说结论：

对部分城市，可能会有脉冲式的影响，但改变不了房子已经丧失投资价值的中长期结论。

这个话题很多同学期待我的解读，我的解读就是上面这句话。如果要展开来讲，其实有一个道理特别希望大家明白，那就是：

在经济金融的运行当中，一旦某一个趋势形成，就很难短期折返转向。这被称之为趋势的力量，其背后是复杂的人性和经济金融规律的作用。

比如，2018年中国股市走熊，2019年股市走牛；

比如，一个国家的货币政策，一旦转向，也通常会维持一段时间，不会很快变来变去，参考各个国家央行的加息/降息周期；

再比如，功能手机时代的落幕，也不会因为诺基亚“亡羊补牢”的努力，而改变。

趋势面前，势大力沉，无人能挡。

中国的房价问题，是一毛一样的！

房价进入投资价值逐渐归零的周期，是大势所趋，不是一两个政策就可以改变的。

当然，客观地说，放松一些城市的落户限制，会给部分有吸引力的城市，新增一部分购买力。但这种购买力是不可持续的，更多是一次性的，所以我把它称之为脉冲式的影响。这波人搞完之后，房价还是会回到最底层的逻辑上继续运行。

放松落户，等于变相地部分放松限购。这符合国家为了支撑经济增长对房地产调控政策做出微调的立场。

要知道，根据1-2月的经济数据，反应房地产投资的领先指标包括销售面积、销售额和新开工面积，都全面下滑：

来源：国家统计局，小明研究

房地产投资作为固定资产投资最重要的一个部分，它的稳定，对宏观经济的稳定，有着举足轻重的作用。因此，从政府管理经济的角度来看，适当放松房地产调控，让房地产投资不至于“悬崖式”下滑，就是情理之中的事情。全面放松（部分）城市落户的限制，等于是变相的放松限购。逻辑上，并没有什么意外。

但这种放松，也不意味着政府对房地产调控的战略思路发生了根本性的逆转。比如截至目前，主要一二线城市，并没有看到明确的直接放松各种“限”，特别是限贷。总体来说，高层关于“房住不炒”的战略定位，目前并没有发生改变，也没有必要改变。

现在对房地产定位的理解，其实很简单。

从宏观层面上，把它放在经济增长的框架下看，它就是托底支撑的作用。可以掉，但不能掉得太快，掉太快会引发系统性的增长危机，这是政府不愿意看到的。

当然，你也不能涨太猛，（我说的是房地产投资增速，不是房价，虽然两个变量之间有关系），否则转型就是空谈，高质量发展也是空话，毕竟大国是不能拿一堆房子和美国竞争的。2018年之后，无论是民间还是政府，对中美竞争的核心都达成了空前一致的共识。这一共识下，房价何去何从，一目了然。

所以，房地产的位置，其实有常识的人都能看得很明白，就是托底，慢慢退出“增长引擎”这个舞台，把角色交给新型制造业，创新企业等。

我一直认为，理解一个价格运动，不论是股票也好，还是房价也罢，一定要穿透现象，去理解背后的逻辑。逻辑变了，方向就会变。逻辑没变，方向也不会变。不是说价格高了就一定会跌，价格低了就一定会涨。高了可能更高，低了也可能更低。

房价的逻辑，事实上最核心的就是这几个：

1）货币的增速。

2）国家的调控政策。

3）居民加杠杆的能力。

第一个变量具有根本性，长期性，战略性的统领全局的指导作用。预期房价未来还会继续高增长，必须要具备货币增速处于高位这个必要条件（至少重回M2两位数增长的时代，显然目前的情况是不可能的）。

第二个我们刚刚也简单分析了，政府无意再彻底放开房地产，让“房住不炒”成为一句空话。不要总觉得政府的话都是“狼来了”，你要看这话是谁说的。

第三个，居民杠杆。反正市场主流意见是，现在我们的老百姓，已经没有多少加杠杆的空间了，无论是从居民负债/GDP来看，还是从可支配收入的角度来看，都是如此。

细心的同学，可以留意到这样一个新的边际变化。那就是居民信贷余额增速，无论长短，都在下行。此外，今年1-2月的居民信贷增量，创了过去6年最低水平。这背后很可能说明，居民加杠杆的能力，已经到达了顶峰，并开始趋势性下降。

综合以上，套用股票交易的术语，现在投资性房产的思路，一定是：越涨越卖。不要等到市场一致看空，下跌形成主流共识之后，才想起来房子要变现。

一致预期的结果，往往是交易拥挤。而交易拥挤，往往造成踩踏。踩踏交易的结果，又是流动性的丧失。一个本来就流动性极差的市场，如果再发生踩踏，结果可想而知。

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