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原创： 梁云风

2018年的地产行业，被提及最多的应该是“寒冬”，无论是郁亮的“活下去”还是全年超过450次的调控政策，都是“凛冬来临”的最好注脚。

高压之下，房地产巨头们却依旧丰收。近日，龙头房企相继发布2018年全年业绩报告，特别是万科、碧桂园和恒大，毛利润均过千亿，净利润超过300亿，净利润与销售额的增长均超过两位数，这依然是太阳底下最赚钱的行业之一。

但巨头们同样丰收的背后，却是战略的分野。

01

一二线还是三四线？

首先是土储的地域分布。

土储为王。这在地产界是颠扑不破的真理。一家房企的土储质量、数量决定着它的持续开发能力、盈利能力、应对风险的能力，这其中，又以土储的地域表现最为明显。选择一二线还是三四线，可以看出房企未来的走向。

“碧万恒”三巨头中，碧桂园是重仓三四线、甚至小城镇的代表。在2018年的销售中，碧桂园的项目遍布全国31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区，从地域贡献度来看，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为36:64；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

碧桂园的重头在三四线，它的壮大与扎根中国三四线城市密不可分，尤其是自2014年开始的这一轮棚改货币化进程中，碧桂园在三四线城市拿了大量的低价土地。在2018年的财报中，碧桂园虽然没有公布其土储的分布，但杨国强的那句“中国太大了，中国60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间”，让我们看到碧桂园的决心。

万科的重点是一二线，更确切地说，逐渐转向重点城市群和核心一二线城市。郁亮认为，虽然上海、杭州、深圳等大城市住房可能还有一定短缺，但从全国范围来看住房全面短缺的时代基本结束了，目前需要解决的是居住的平衡与品质。基于这个判断，再结合世界其他发达国家城市化的经验，未来的城市化重点，将是都市圈化、城市群化，比如粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济圈、武汉西安中西部核心都市圈，而这些重点城市圈和城市群，将是万科投资的重点。

恒大虽然没有明确说自己押宝在一二线还是三四线，但其土储说明了问题。目前恒大拥有超过3亿平方的土储，其中，一二线占比66%，平均地价只有2040元/平米；三线城市占比34%，平均地价只有1178元/平米。恒大之所以能成为房企中的利润王，与其拿到的低价地密不可分。

第四名的融创同样是看好一二线，截至2018年底，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元，85%分布于一二线城市。

看好一二线还是三四线，到底哪个更有未来？其实各有利弊。在一二线城市，品牌房企扎堆，地方政策调控严格，土地价格居高不下，更加考验房企的运营能力，很多习惯做三四线城市的房企习惯了在地市呼风唤雨，到一二线拿地会面临着运营和利润的压力。但另一方面，一二线城市产品不愁卖不出去，不断上涨的房价让房子奇货可居。

反过来看三四线，一方面，2017年以来连续两年巨量土地供应在未来即将形成商品房供应，叠加短期内越来越多城市商品房库存已然开始回升。以四线城市孝感为例，截至2019年3月，据官方年鉴数据，2014-2016年其宅地供应量达到了994.93万平方米，位居湖北省三四线城市的TOP3，宅地消化周期也达到了5.98年，库存风险已然浮出水面。此外从近3年孝感商品房土地消化周期我们也不难看出端倪，据CRIC统计，孝感2016-2018年总共成交了510宗地块，总建面积达2405.07万平方米，继而推算其商品房土地消化周期也高达13.59年。与省会城市武汉接壤，距离武汉市中心约60公里，距离武汉天河国际机场仅30公里，在武汉的虹吸效应之下，近年来人口逐步向武汉转移，后续难免存在需求乏力、库存高企等问题。

但对于碧桂园这样的龙头房企来说，其品牌溢出效应明显，在三四线的竞争力保证了其高速成长。再加上从2018年开始，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，整个行业进行了严格的调控，一二线城市的房地产市场进入了寒冬，向尚未严控的三四线城市进军是很多房企不得不做的选择。

02

坚守地产还是多元化？

土储区域分歧之外，龙头房企在坚守地产还是业务转型上出现分歧。简单地说，龙头房企虽然都极为看重地产业务板块，但多元探索的力度大不相同。

一方阵营是积极探索多元化业务，以碧桂园和恒大为代表。在3月26日的2018年度业绩发布会上，恒大董事会主席许家印表示，恒大已经完成了恒大的产业布局，地产、旅游文化、健康养生、新能源汽车四大产业布局已经形成。众所周知，最近恒大对新能源的投入非常大，在与FF的合作折戟之后，接连收购新能源汽车领域上下游产业，花费数百亿。许家印甚至在发布会上宣布“新能源汽车产业是恒大产业的龙头”。

碧桂园的多元化近几年步子也比较大。在2019年初杨国强的《碧桂园是什么》一文中，他为碧桂园的2019年划出三个重点：地产、农业、机器人。碧桂园的农业布局产业链很长，包括研发、育种、生产、加工、物流、销售。机器人业务的理想也比较大，主要项目是博智林机器人，宣称要到2023年底将在机器人谷引入上万名全球最顶级的机器人专家及研究人员。杨国强的愿望是将机器人用于高质量建造体系，将智能化、数字化、AI等尖端科技应用于住房建造，用机器人来完成纯体力、重复、危险系数高的劳动。

综合来看，恒大和碧桂园的多元化可以叫做地产业务之外的多元化，相比于主业来说，是期待新的增长引擎，但与主业离得远，难度也更大。无论是新能源汽车对于恒大，还是机器人业务对于碧桂园，想要贡献主业，在未来的挑战绝非投入资本那么简单。

另一阵营是万科和融创。万科和融创也并非没有多元化布局，但更多的是主业相关的多元化。相比于许家印和杨国强对多元化业务的信心满满，万科与融创则形成了鲜明的谨慎。在3月26日万科举办的2018年业绩发布会上，当被问及多元业务转型时，郁亮则表示，不可能找到比地产更赚钱的业务，我们从来不抱什么希望，大家也不要指望，未来新业务要赚小钱。

万科从2012年的“城市配套服务商”战略到2018年的“城乡建设与生活服务商”，基本都与地产业务板块相联系，2018年财报显示，万科物业服务全年实现营收98亿元，同比增长33%；长租公寓覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。虽然与地产业务的千亿级别相差甚远，但也正应了郁亮的话，“至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科”，万科转型涉及的这些业务目前只能赚点小钱，“大家在规模、速度、利润等等衡量多元化这件事情，我觉得可能是不充分的”。在郁亮看来，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

融创也在努力转型，2018年接盘了万达的文旅，也是地产相关的多元化。孙宏斌在3月29日的业绩发布会上表示，“多元化没有太多成功的案例，因此融创不会多元化。”

孙宏斌认为，接盘的万达文旅业务和文化集团业务并非多元化板块，而是“房地产+”业务。目前融创的文旅板块主要包括收购万达而来的文旅城；文化集团包含东方影都、乐融致新和乐创文娱资产。“这两个业务是长期的，希望逐步培养，让它五年、十年后有个特别好的规模。我们没有多元化，当下主要是心无旁骛地把地产做好，地产增长空间还是很大的。”

多元化是地产企业绕不过的话题，但到底哪条路能走通，还有待市场的检阅。

03

殊途同归

对地产行业来说，多元化是一剂兴奋剂，也是一剂镇定剂。

虽然杨国强坚信地产行业还有城镇化的红利，但截至2019年，中国城镇化率已经达到了59%，地产行业已经进入白银时代确定无疑。行业的天花板虽然还有一段距离，但已经能看到了。多元化的冲动即来源于这种行业天花板的交流，而多元化恰好就是镇定剂。

但多元化的失败例子也历历在目。以万科为例，早在王石时代，万科就开始进行多元化发展的探索。万科上市后，王石曾经做过多元化发展，当时的万科除了地产，还有商贸、文化、证券等，总之什么赚钱投什么，但是，最终都失败了。后来，王石总结，由于不懂行业、盲目出击，资金到位了，管理却跟不上，所以资金都打了水漂。今天看来，依然有警示意义。恒大的新能源汽车和碧桂园的机器人业务，能不能放手让专业的人做专业的事，管理能不能跟进，依然决定着二者的成败。

多元化同样是兴奋剂。以恒大心心念念的新能源汽车领域为例，全球能源危机、环保等重压之下，新能源汽车是未来的主流，而且这个市场太广阔，只要你敢想，它就能满足再造一个恒大的愿望。碧桂园的建筑机器人也同样具有广阔的前景，你想想今天有多少产业工人，未来就有多少机器人应用的场景。

郁亮说，万科正在面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代；一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。这可能是对巴菲特“别人贪婪我谨慎，别人谨慎我贪婪”的另一种解读，龙头房企们战略的分歧，似乎也是“谨慎”与“贪婪”这两极，至于是谁谨慎，是谁贪婪，就要交给时间来检验了。

但无论谁谨慎谁贪婪，他们都是殊途同归，要“活下去”。