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“一单都开不了，只有靠房租小单维持生计这样子。”
平日里笑嘻嘻的小虎，这次眉头紧锁，显然感到了危机。
小虎是深圳宝安一家中介机构的店长，摸爬滚打几年，小有成就，也是我了解深圳市场的主要通道之一。
他的现状，其实反映了现下整个深圳楼市二手中介的困境。
我查了一下数据，2月“二手房指导价”新政出台后，深圳二手房成交量一夜入冬。
第一周，深圳二手房网签362套，环比下降78.3%。
这都不能用暴跌、腰斩去形容，直接是冰封。
现在卖家不敢卖，买家不敢买，银行不敢贷，中介不敢攒。
“去年大调控，今年又来，同事走了好几个，怎么办？”小虎悻悻地问。
“等风来”，我答道。
欲知深圳楼市后事，我们还要从这次调控的底层逻辑去逐步分析。
01
虚假宣传
2月8日，深圳“二手房指导价”新政出台，当初我没有做过多解读，因为“二手房指导价”的提议已经好几次了，每次都是不了了之。
这跟房地产税出台一样，难度奇高，个中关系错综复杂。
但接下来这段时间，监管部门的决心让人一身冷汗。
先是2月23日，深圳住建局严查二手房中介，全面下架高价“房源”。
其次，严查贷款，要求当地银行，依据参考价执行贷款额度审批。
空中呼啸刀片飞，街上莫敢留一人。
与此同时，坊间传闻，深圳住建部对3595个小区逐一标价，整体比市面上挂牌价和成交价打了7折。
这意味着原来可以卖1000万的房子，现在只能卖700万，否则中介不可挂牌销售，银行不可贷款。
这是明智的。
因为从卖家下手是徒劳的，根本管不住，就只能从交易通道（银行和中介）下手，全面压制二手房房价。
02
完犊子
如此一来，之前买卖的利益格局就被彻底打破了。
对于卖家：
“凭啥让我的房子降价？我买的时候可没打7折！我不卖总可以吧？”
对于买家：
“政府帮忙压房价，市面上的房子打7折，这可太幸运了。”
对于中介和银行：
“难受，今年业绩又完犊子了。”
大家都没错，只是立场不同，但结果是一致：
成交下跌。
小虎说，深圳东部其实还好，因为“二手房指导价”和之前的房价出入不大，大部分业主愿意挂牌销售。
甚至还有房源，“二手房指导价”比之前的价格高，有的业主打包家私捆绑销售，不亏反赚。
但西部就很惨了。
大部分小区均小于二手房指导价，大量卖家选择下架拒卖，只有极个别业主，着急套现，答应以“二手房指导价”出手。
结果惨被买家哄抢。
还有更搞笑的，有业主答应按照指导价卖房，但前提是必须买自己的“镇宅之宝”，“八鸡图”，一副300万，跟房子捆绑销售。
这就是“二手房指导价”新政出台后，市场的反馈。
如果你细心，会发现市场有些“乱套”。
03
效果
把犯错成本提到极致，银行和中介乖乖听话，这是没问题的。
但是“二手房指导价”如何给房子定价，这是最大的难点。
深圳有几百万套住宅，逐一“指导”工程量巨大，而且产生的业主纠纷，任何机构都没有能力解决。
目前来看，只能根据3595个小区的平均成交价，再加上一定幅度的“降价”，进行指导。
事实上，小区房源属性分化巨大，优质房源和垃圾房源之间存在价差，有的小区房价可能差到10～30%左右。
平均指导下，装修好、户型好的房子价格被压制，差的房子反而是利好的，这是有违逻辑的。
04
无解难题
小虎对我说，其实这段时间，优质地段的门店是有成交的，不是卖名画，而是增加了“第二首付”。
比如原来买一套房子卖1000万，之前首付三成，贷款就是700万，而现在这套房子被指导后，1000万变成700万。
但卖家依旧会卖1000万，只不过明面上合同是700万，用于规避政策，暗地里买家还需要支付300万现金作为“第二首付”。
两笔首付同时放到银行作监管，买卖双方心照不宣。
那么“二手房指导价”的结果是，卖家依旧卖1000万，一分没少，而买家多了一笔首付，买房成本更高了。。。
很多人问，为什么政府帮忙降价了，买家还要按之前的价格买房呢？
很简单，供需。
深圳楼市长期供需矛盾是事实，而且不可能通过“二手房指导价”来解决。
新政出台后，大量卖家下架拒售，又导致房源进一步紧缺。
有的买家着急买房，比如马上要结婚、小孩子要出生，鸡娃上学，就只能按照这个规则成交。
不出意外，这种“双合同”的怪象可能成为未来深圳楼市常态。
怎么解决呢？
答案是：无解。
05
虚假宣传
小虎问我，你感觉“二手房指导价”政策如何？
我认为，这个政策是短期内压制房价最好的手段，而且在明面上数字能过得去。
这也是没有办法的办法。
但长期来看，还必须要从根部解决，增强供应，化解需求。
比如把过多的商业用地改成住宅用地；投资城市周边交通建设，让卫星城分担居住压力；将不同产权的房子，赋予资源价值，分担居住压力……
前段时间深圳住建局发布通知：
深圳的商务公寓、宿舍项目可通燃气了。
背后正是这个逻辑。
最后我再多说几句。
首先这个政策短期内会对市场造成“大利空”，房价短期内缓不过来，至少半年起步。
但随着深圳购买力逐步累积，房价长期上涨压力依然火爆。
这相当于深圳给房价列车拉了闸，接人上车。
对于买房人来说，一定要跟着政策走，“二手房指导价”和“限价”一样，是政府派发的红利，虽然说整体无法改变供需矛盾，但局部一定有效果。
政策出台后，一定会有着急套现，愿意按照指导价出售的房源，这跟打新一样，短期内会出现「捡漏空间」。
这段时间要多与中介“建交”，市场冷淡，他们渴求成交，会想办法把好房源推出手，只要与之前挂牌价存在价差，就可以上车。
双合同房源、名画绑定等房源尽量不买，因为这是游离政策之外的交易，万一出了错，谁都帮不了你。
接下来是一场买家与卖家的旷世大博弈。
买家赢，房价砸个坑；买家输，房价未跌，还要多掏首付成本，双合同成为常态。
博弈不会太久，今年年底必出结果。
不出意外，接下来，官方肯定出细则加固政策效力，帮助买家打击卖家，我会做持续跟踪报道，给大家献计谋策。
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