深圳限购令，定下全国房价未来走势基调！
2020年07月16日
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近半年来，或者说近一年来，深圳的房价走势吸引了全国人的注意力。深圳房价涨的实在是太猛了，尤其是在全国大部分城市的房价都不涨甚至是微跌的背景上，显得更为独特。连我在写全国房价分析走势的时候，都要特别注明一句，“除深圳外”，因为深圳真的太不一样了。北上深这三个超级城市里，唯独深圳是不限购的，外地人可以来深圳轻易买房。深圳是由外地人建立起来的，“来了就是深圳人”这是深圳一贯的执政思想，限购这种政策天然就被深圳排斥，能不用就不用。但是在全国降息，乃至于全球降息及货币宽松的大背景下，大量的资金因此涌入了深圳，推动了深圳房价的连续上涨。2019年双11这天，深圳宣布了一个小政策，不再以价格作为豪宅的认定标准，而是以面积为准，单套建筑面积在144平米以下的房子定为普通住宅，免征增值税。这政策本来没啥，但却成了最后一根稻草，深圳房价被彻底引爆了。2019年底，一封文采飞扬的《告凤凰里全体业主书》疯传网络，其操作手法令全国人目瞪口呆。
这件事直接引起了全国媒体的关注，令深圳房价问题首次从区域性问题，演变为全国性问题。
深圳市住建局叫停了该小区的网签手续，但并未能阻拦深圳那疯涨的房价。到了2020年，类似的操作在深圳已经不再是哪一个小区的专利了，而是蔚然成风，即便是疫情，都没能挡住深圳房价暴涨的热情。 
即便是2000多万的大豪宅，也玩这套，甚至要一周涨价100万，简直令人瞠目结舌。
在深圳做房地产太挣钱了，躺着收钱的感觉不仅让炒房客迷恋，也让一众实业公司迷醉不已。主做激光的大族集团，在深圳拿下了8个旧改项目，土地储备超350万平米，首个地产项目大族河山已经开售，营收已超过激光主业。主做航空的海航，在深圳也拿下了687万平米的旧改项目，海航城项目也已经开售。甚至连香港地铁，都来深圳弄了个港铁·天颂项目，卖的相当不错。开飞机的、修地铁的、做激光的、搞医疗器械的，来了深圳，都想卖房子。而扎扎实实搞技术的华为，为降低企业运行成本和员工生活成本，不得不把研发中心给搬到了东莞松山湖。曾经的深圳，是中国创新动力最强的城市，人人都在想着创业，人人都在想着创新。但今天的深圳，想创业的人不多了，大家都在想着打新房。拿500万去创业？直接去深圳摇号打新润府不香吗？一点风险不用冒，能稳赚多少钱你知道吗？只要买房就能躺赢的城市，一点风险不用冒就可以赚大钱，那全民的资金必然都选择去买房，脑子瓦特的人才会选择创业。就这样，深圳房价越来越高，但房租却出现了下行趋势，出现了明显的背离走势，房价泡沫在急速放大。2007年，深圳的房价基本在1万元/平米左右，买房不难。2015年，深圳的房价基本在3万元/平米左右，咬咬牙也能买房。2020年，深圳的房价在7万元/平米左右，八九万的房源比比皆是，十几二十万的也不罕见。八万一平的房子，在其他城市卖的是土豪，在深圳卖的是刚需。一个码农在网上贴出了自己的购房经历，他买了深圳梅林一村一套98平米的小户型，售价800万，单价8.1万/平。首付260万元，自己和老婆工作5年攒了一半，剩下的借50万，靠家里支援80万，勉强凑够了首付，还算好。这就压力非常大了，再扣掉基本生活开支后这个家庭直接月光，只能祈祷未来30年无病无灾，公司不裁。这种级别的月供，哪怕在深圳这种高收入城市，一般人也负担不起，但这仅仅是一套98平的小户刚需型。而且深圳政府并不是一个靠卖土地赚钱的政府，相反对土地的依赖性可谓的全国第一弱。在全国最不依赖土地财政的城市里，深圳排第一，上海排第二，北京排第三。
深圳的企业太多，税源太广，完全没有必要依赖土地财政，房价的拉升对深圳政府的好处并不大，对城市整体吸引力的影响倒不小。深圳人的收入支撑不起那么高的房价，深圳政府也没有拉升地价的动力，那为什么我们却看到了一个狂飙突进的房价走势？深圳房价上涨那么久了，屡次“调控”依然没能遏制房价疯涨的势头，这让全国的投资客们纷纷笃定自己的猜测。没错，就是假调控，真涨价，利用深圳房价来带动全国。在深圳房价疯涨的带动下，很多地方的楼市也开始蠢蠢欲动了，各地开发商唯恐被人“捡了便宜”，纷纷提高自己的售价。以前把1000万存银行，一年可以拿到60万的理财收益。后来只能拿50万了，再后来只能拿40万了，而现在能拿到30几万就不错了。在全球疯狂放水降息的大背景下，深圳房价出现这种涨势，确实是有可能拉动全国房价再起一轮上涨的。对于全国的投资客而言，甭管其他地区是否跟涨，至少深圳是在涨的。2020年5月，一名在苏州卖大闸蟹的“7蟹姐姐”在微博发文控诉某大V，声称被其欺骗，导致自己价值728万元的深圳房产被查封。
但还原事实真相后，人们却惊讶的发现，蟹姐姐是因为把杠杆加到了极致，把自己逼到了连2万元都拿不出来的地步，才导致资金链断裂，最终房产被查封的。你没看错，一个外地人来深圳买投资房，选了一套售价高达728万的房产，这么大规模的资金操作，最后资金链能因为区区2万元而断裂。深圳人确实有钱，收入确实高，但仅凭深圳人的工资，是撑不起这么高房价的。全国投资客蜂拥进入深圳，而且还用极致杠杆术去借钱买房，才是深圳房价疯涨的秘密。深圳房价上涨，究竟是一个意外，还是国家默许并推动的?这很重要，因为这直接关系到自己所在城市的房价是否会上涨。如果国家真的有意让房价上涨，那自己就先抢购几套，然后等着躺赢吃肉。为平抑3月份以来持续升温的房地产市场，深圳在7月15日发布了史上最严的调控新政，涉及购房资格、信贷、税收、豪宅税等八方面内容，被市场称为“深八条”。深八条中最为重磅的内容就是限购令，需落户3年，且能提供连续36个月的社保缴纳证明，才能购买商品房。而且规定售价750万以上的，皆为豪宅，需收税，间接废除了去年双11的政策。其他的还有增值税从满2免改为满5免，非普宅首付增加等等。
也许有少数手眼通天的专业投资客能绕开门槛，但这不重要。因为专业投资客也是逐利而来，他们追求的可不是住在深圳，而是套取房价上涨的差价。市场价格由供需决定，而今天深圳的房价是由今天深圳的供需关系所决定的。
而当价格阴跌的时候，专业投资客也会观望或离场，导致需求进一步消失，最终出现价格持续阴跌的走势。自从出台限购令，甚至到最后要求缴纳5年社保才能买房之后。特大城市的房价都是全国人给撑起来的，大部分还只买不住，单独靠本地人的收入，绝对撑不起那么离谱的价格。可以明确预测，深圳的房价将陷入横盘阴跌，北京和上海今天的房价走势，就是深圳明天的房价走势。大部分人，这辈子都不会去深圳买房，所以我今天写这篇文章也不单纯只是关注深圳房价。在房价疯涨后，深圳没有默许这种行为，而是出炉了史上最严的深八条。深圳的房价涨势只是个意外，并不是国家的默许和推动。2020年上半年冲入深圳买房的人，全部都得山顶站岗。至于怎么办，可以找在北京房价山顶站岗的前辈们聊聊天，互相获得一点心理安慰。深圳作为超一线特大城市，在诸多天时地利人和下，出现了一波异常上涨，但冲进去的投资客依然赚不到钱。对于我们而言，这件事最大的意义，就是明确宣告了全国房价未来的走势基调。国家允许横盘，允许阴跌，但不允许大幅上涨，谁涨势惊人，谁就是下一个深圳。全国的地产泡沫，会用时间来消化，最终实现软着陆，这是战略总目标，一切城市的地方性政策，都不得违背这个原则。
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