赞
01
一直以来，我们的政策把楼市保护的相当好。
没有房产税，没有砍一刀的高额赠与税与遗产税，没有房屋空置税。
我这么说吧，中国的房子可以说是全世界主要经济体里持有成本最低的。
和美国的股市一样，中国的楼市有强大的制度保护。
并且，中国的房地产和银行是深度绑定。这种关系，你侬我侬，忒煞情多。
但这世界是动态，大国之运，船大海大，大国经济的构成，不是仅仅依靠房地产。
2020年，疫情突袭，整个一季度，在加上整个4月份，全国房地产商品房销售断崖崩。
到了5月，一些城市的行情才有了恢复。其中也有火热的聚焦点：
比如以深圳、东莞为主的珠三角新经济、核心制造业城市。
以杭州为主的新房二手房房价剧烈倒挂的“摇都“城市。
而其他的城市，目前看所谓的回暖，很多是用5、6两月来回补前三个月丢失的刚需和投资需求。
至于没有被媒体关心的广大500多个地级县级市和1000多个县，他们的楼市已经无人问津。
02
6月1日，央行、证监会、发改委等八部委联合发文，要求商业银行把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域。
那八部委为什么会做出这种要求？这释放了什么信号？
简单讲，就是房地产相关贷款在银行的贷款总量中占比太高了。并且还有很多工商企业的贷款是以房地产为抵押的。
中国的经济总规模虽然不如美国，但房地产总规模已经远超美国。
这导致银行的信贷资源无法满足除了房地产外的其他实体经济的融资需求。
换句老话说，就是房地产挤压实体经济，欺负其他行业的方式之一，看清楚，是之一哦。
那从当局角度，肯定是各行各业，一碗水要端平的。
那么为了更好服务实体经济，未来商业银行必须要改变风险偏好。
简单讲，其他孩子想拿到钱，必须把房地产这个大儿子的零花钱给断一半。
否则，其他小孩饿的嗷嗷叫，大儿子吃的满嘴流油，当父母的也头疼。
比如新兴企业、高科技企业，这些企业他大多去找银行贷款没有房产可用来抵押，你说怎么办？饿着？
所以文件的出台，基于以上考虑。
总之，要钱难，这是银行对房地产下半年的常态态度。
03
虽然说，这一个多月有一些地方房企拿地比较积极，但目前看，仅仅是复苏。
房地产的玩法变了，reits之后，资本正在全面退出房地产，从全年来看，下半年出现大规模资金流入房地产的情况概率小到接近0。
下半年，地方政府也不可能短期大规模集中推出土地，即便推出大量土地，开发商也未必赶去买。
或者准确讲，只有一些核心城市圈的土地，才能有供需紧张。
大家可以看看国家最近推出的几个重要文件，比如要素流动体制改革、新型城镇化、市场经济体制的改革等，里面讲的区域经济发展和城镇化发展，以及都市圈、城市群发展。
这背后，都是人口向核心城市群和重要城市流动的蓝图。
这些持续性的增长所匹配的房地产需求可能会失衡，所以这些局部城市房价上涨压力很大。
比如，深圳，比如，东莞。
但是，人还是那么多人，有流入，就有流出。
后浪去高房价的地方，大多是买不起的。
并且，你真觉得后浪买房子欲望很强么？
04
最新一期瑞银证据实验室中国住房调查，2020年4月9日至22日有3322名受访者就购房意愿、房地产市场预期、收入前景展望，及新冠肺炎疫情带来的影响等问题进行了作答。
结论就一个：80%中国受访者决定推迟或取消未来两年购房计划！
主要原因，还是疫情的冲击和经济大环境的原因，导致大家对房价预期和购房信心大幅恶化。
仅仅靠深圳火爆，是撑不起来全国2000多个县市450万亿的房地产的。
同理，仅靠茅台，是撑不起来A股4000家股票一起冲击6000点的。
可懂？
但是，对于中高产阶层而言，房地产毕竟是“刚需”投资需求。
那么，能选择的城市，很少，只有那些人口一定会朝着“新经济”发达的城市去推。
除了深圳，还有杭州、成都、武汉、西安，在发展新经济方面也具有较强的竞争力，会吸纳更多的人口流入。
到了现阶段，大家都知道，很多地方已经开始了明显的人口不可逆的流出。比如，东北。
我们没必要去过度反思，为什么东北留不住人。你只要明白一点，全国齐头并进地发展是不可能，那么也就意味着共同富裕也是不可能的。
此消彼长，这也是我这几年一直告诉大家，房价未来会大幅分化的逻辑之一。
负向正反馈一旦形成，很难逆转。
很多现实可能大家听着扎心，但普通瓶装白酒越来越难卖，茅台五粮液越来越好卖。
背后的道理，我讲过太多了。未来的加速分化，穷者恒穷，富者恒富。
刚需购房逐渐减少、改善豪宅需求逐渐增加。
这和茅台的逻辑，将是一样的。
房产体量占比最多的三四五六七八线城市/县城的房地产风险越来越大。
这些城市人口在流出、资金在流出、企业在迁出，一没钱二没人将是未来的主流常态。
2020年的中国楼市下半场，除了头部那几个城市外，其余的众多城市房地产，将是一个找不到“后浪”，又拿不到钱的年份。
我们正在经历的，是一个分化的时代，城市在分化、人口在分化、贫富收入在分化、行业在分化、企业也在分化，又赶上这次疫情，加速分化，但对于乱世出英雄的一些人而言，这种分化，反而会带来新人生投资契机。
赞
赞
已有877人赞
