作为全球最自由经济体、第三大金融中心、整体税负较低的城市，香港却有一个明显的短板——房价太贵，中低收入阶层的居住条件太缺乏尊严。行文至此，一定有“杠精”吵上门来，说什么按照收入房价比，深圳比香港房价更贵云云。其实这是非常缺乏常识的看法。深圳房价固然非常贵，但深圳1100万套住房里，有600多万套是城中村、小产权房，这些房子扮演了“天然廉租房”的角色。所以深圳事实上施行的是住房双轨制。你可以每月花6000元到10000元去租一个商品房的单身公寓，也可以到市中心的城中村花不到1800元租一个单间（跟人共用厨房、卫生间）。这就是深圳楼市的神奇之处：员工平均年收入超过100万的华为，搬走了几万人到东莞，说在深圳负担不起房子。但与此同时，每年有50万人涌入深圳，他们90%的月入不足万元，却在深圳生活得有滋有味。所以，深圳是一个进可攻、退可守的城市，因为深圳有至少37万栋“违法建筑”。经常看到有些所谓的专家，说深圳住房是“香港模式”或者“新加坡模式”，其实都不对。因为全世界没有任何一个城市，有600万套左右的天然廉租房的，深圳住房就是“深圳模式”，东莞有点类似深圳。但香港就没有这样幸运，香港只有285万套住房，其中43%是政府公租房或者政府资助市民买下的房子，另外57%左右是商品房。更奇葩的是，香港有大量的土地在晒太阳！下图就是香港的土地用途分布表，其中农地、荒地、林地、水塘等占了75.7%，而住宅用地只有6.9%。
其中真正高密度修建住宅的土地，只有3.8%左右（见下面图表）。这也是中原地产创始人施永青说的“只要拿出2%的土地，就可以让香港住房面积增加50%”的出处。
而且我还在香港政府官网上查到了如下数据：香港截至2018年末有常住人口731万人，262万户，户均2.81人。香港的住宅有285万套，平均每个家庭拥有住房1.088套！1、香港其实不缺地，大量的土地没有发挥应有的作用。
2、香港户均住宅已经超过1套。只用把285万套住房的量增加10%，也就是增加28.5万套房房子，就可以大大缓解香港的住房问题。如果拿出2%的土地，让住房面积增加50%，香港的高房价就足以崩溃。
3、目前香港轮候公屋（申请政策性住房）总户数为27.23万（包括单身申请人），这也证明了只要增加10%的住房套数，就可以解决大问题。
香港的高房价是长期供应不足、“饥饿疗法”的结果。如果突破了土地的魔咒，解决起来并不困难。为什么香港住房供应长期偏少？有人解释为“四大家族的绑架”，或者开发商的绑架，其实不尽然。香港自有住房率为49.4%，而居民家庭财产主要是房子，所以近半居民（基本上是有发言权的社会中上层）不愿意看到房价下跌，因为房价跌意味着身价缩水。想想看：如果香港房价回落到北京上海深圳的水平，以香港每套房子狭小的面积，香港绝大多数家庭的“总财富”将大大低于北上深的“有房居民”，这让香港人面子往哪里放？这种纸面财富的大缩水，香港“有房一族”们能接受吗？所以香港历史上每次“大幅增加住宅供应”的尝试，基本上以失败告终。于是，高房价被长期维持，并形成“路径依赖”——较高的房价、地价被银行广泛接纳为抵押物，整个社会财富都建筑在“房价、地价高估”基础之上，所以解决起来非常棘手。怎么办？最好的办法是：逐步增加政策性住房供应量，缩短公屋轮候时间，但又不让整体房价有显著下跌。最近香港民建联建议政府援引《收回土地条例》，收回开发商在新界持有的闲置农地，用来修建政策性住房。据媒体披露的资料，香港四大发展商恒基、新地、新世界、长实一共持有这类农地面积约达一亿方呎（约929万平方米）。其中恒基位居第一，持有农地面积约4500万方呎，占比达45%左右；新地持有农地面积约3000万方呎，占比约达三成；新世界则持约1600万方呎；李嘉诚的长实则位居第四，持有农地约900万方呎。这个建议引起了广泛关注，香港财政司司长陈茂波接受“环球时报”记者采访的时候回应了这个建议，还透露了如下重要信息：特区政府认识到，土地房屋是我们香港社会最痛也是最大的民生问题，一定要下大决心把它做好。我们以前曾用《收回土地条例》收回土地，以后会继续用。未来5年，我们要使用条例去收地的多个项目陆陆续续要铺开。一个是粉岭北、古洞北新发展区，另一个是洪水桥新发展区，第三个是元朗南新发展区，我们还要收一些私人拥有的地去做基建。我们估计，未来5年陆续开展的项目加起来要收地超过700公顷。除此之外，我们也会积极考察个别农地是否可以用来建设公共房屋，如有需要，就引用条例收地。
10月中旬，行政长官的施政报告会就土地房屋政策提出更具体的方案。
我们可以算一笔账。如果收回土地超过700公顷，70%用来修建住宅（其余为配套设施），按照大约4倍容积率计算，每套住房建筑面积70平方米，则可以修建28万套住宅。假设这些住宅能分7到8年推出，则每年可以增加3万多套住宅供应。但说实话，按照香港的法律制度，收回闲置土地会产生很多争执。特区政府必须以很大的决心，才能推动。此外，香港此前还公布有“明日大屿”填海计划——将在大屿山东侧水域及屯门龙鼓滩填海，建造人工岛屿，可获得新土地面积约 1700 公顷。大约可以建设26到40 万个住宅单位，可容纳 70-110万人口居住。（见下图）
未来，香港楼市将发生巨变：政策性住房供应量会显著加大，公屋轮候期缩短，全港可能出现较长横盘期。香港是一个自由港，各种税负非常低，没有消费税，来自不动产的税收是香港政府的重要财源。再加上整个金融体系已经接纳了现有房价，因此房价很难大跌。香港是国内一线城市房价的“带头大哥”，跟北上广深的确存在一定比价关系。如果香港房价滞涨，会在一定程度上影响北上广深的房价。
上图：香港“差饷物业估价署”公布的各区域、各类型平均房价，单位为港元/每平米，价格波动跟当时出售的房屋素质有关。本号为了便于大家查看，切成了两个表格。但内地房价有内地的基本逻辑，否则也不会出现北上深房价超过纽约、伦敦的现象。比如内地有外汇管制，你看到纽约、伦敦房价便宜，也很难去购买，香港人就可以去买。另外，城镇化的趋势也不同。中国内地的城镇化进程只完成了一半，人口加速流入中心城市、都市圈的趋势才刚刚开始。而欧美中心城市以及香港，其人口增长已经放缓。以深圳广州为例，目前每年新增人口是香港的10倍，所以内地大城市“人房错配”的矛盾还比较突出。所以，内地大城市要控制好房价，重在吸取去香港的教训，必须保持住宅用地的充足供应才行。从目前看，很多大城市住宅用地供应也是严重不足的。今天凌晨，美联储宣布再次降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至1.75%到2%。这是继今年8月1日后，美联储年内第二次降息。不过特朗普和华尔街更希望降息是50个基点。美联储的降息，强化了全球进入宽松周期的态势，也有利于未来中国继续加大“逆周期调控”。明天（9月20日）上午9点半，“全国银行间同业拆借中心”将给出新一轮“贷款市场报价利率（LPR）”，8月20日给出的上一轮报价是：此前央行实施了降准，但没有降低1年期中期借贷便利的利率（仍然是3.3%）。9月20日贷款利率会不会走低，有待观察。我的看法是，或许会有不超过10个点的小幅回落。如果明天利率略有回落，意味着降息，对股市、实体经济和楼市都构成利好。
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