花里胡哨的公寓，暗藏着深坑……

最近，厦门出台史上最严“禁公寓令”：严禁商办项目以公寓出售，甚至禁止预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道。

 

简而言之，就是从各个环节，彻底摧毁商办类公寓的居住功能，包括租住，尤其是小面积的loft产品，彻底丧失了生存空间。

 

于是就有投资客来说：

政府禁公寓，那以后公寓岂不是越来越少了，越稀缺的东西未来价值一定越贵，买不起房子的人肯定会买公寓，现在住宅管控的这么严，投资公寓一定可以赚一笔啊。

 

乍一听似乎挺有道理，但是仔细一想，如果世上真有这么好的事儿，而且人人都可以上车的投资机会，为什么会能轮到你来考虑，早就会被资本抢先占领了。

 

然而神奇的是，在房地产市场上，公寓似乎已经成为了投资标配，而且你只要进了售楼部，那些置业顾问，中介们总能给你找到非常适合的理由：

 

你刚刚毕业没多久，单身的男生？

 

那太好了，你非常适合公寓，现在买个房子这么贵，买了公寓以后既能自己住，想创业了还可以当做办公室用，两全其美啊。

 

单身女性，不着急结婚？

 

那你得赶紧买啊，相亲的时候既能给自己撑身价，又是婚前投资，女生有一套自己的房子，以后结婚的时候才能更硬气。

 

刚刚结婚，准备婚房？

 

那更要买公寓了，公寓成本这么低，先住几年过渡一下，等以后有钱了再换住宅，而且也不影响你的购房资格。

 

总而言之，在那些中介们的口中，公寓被吹得花里胡哨的，什么问题都能给你解决了，但实际公寓真的有这么好，真的像中介们说的那么完美么？

 

首先，我们先来看一下，公寓到底有没有这么“便宜”。

 

公寓之所以吸引很多人购买的主要原因是总价低，许多刚需人群，手里资金不多，看到很多公寓项目推出的低首付政策，想着先自住，后期考虑置换。

 

但其实公寓的首付是50%，很多人中介说首付只要一两万，可以首付分期。

 

但其实并不是看起来的那么美好，只是延后一两年，所以不管首付低到什么程度，未来两年你都要付够总价的一半。

 

假如同地段40平方的公寓和70平方的住宅，单价都是一万元，公寓首付就需要20万，而住宅首付也是21万，月供大约2900。

虽然总价来看公寓是很便宜了一半，但是上车成本来说相差不不大。

 

从贷款压力来看，因为公寓贷款上浮利率高、但贷款年限仅有10年，所以你的压力并没有轻松多少。

 

我们再来看一下公寓的住宅属性，更是无稽之谈了。。。

 

我们来看看市面上的普通的公寓户型，基本上都是两梯十几户甚至三梯二十几户人家。

每天在高峰时段等着电梯上下，最长可以让你等十几分钟，然后一打开电梯都是满满的人，挤电梯挤得你怀疑人生。

 

在这样的公寓里，同一层有出租的、开理发店，做儿童摄影，开瑜伽馆，旅社的，甚至还有从事非法勾当的等等。

 

这样一来居住体验就非常差了，更何况公寓的水电还是属于商用水电，水电费是住宅的一倍多。

相比住宅，公寓的的物业费也是很贵的，这也使得公寓失去了最最基本的居住属性，虽然公寓也是可以住，但是不适合长期居住。

 

还有的人说了，那我买公寓不是为了住，就是为了以后的收益，一方面房价可以上涨，另一方面还可以租出去，依靠租金获得不错的收益。

这个想法在理论上是可行的，但实际中却完全不同了。

 

在过去的这一波房价热潮中，公寓的涨幅和住宅根本没办法比，由于公寓本来就有很多的硬伤，没有户口和学区的价值，高额水电费，没有社区居住感。

 

而且，公寓的税费很高，商业性质的公寓房产在二次交易的时候，总税费要高达15-30%，买卖双方各占一半。

 

100万的公寓，光交税就要大概20万元，所以这也就导致了公寓的接盘侠非常小众，难以变现。

失去了流动性，公寓的价值自然就会大大的贬值。

 

有的人迷迷糊糊的被中介忽悠买了公寓，殊不知等到中介挂牌出手的时候，出去高额的税费之后，一套公寓靠涨价来买卖，根本就赚不到钱，而且往往是卖一次赔一次。

 

而且当你有了购房资格之后，想去换房的时候，你会发现公寓卖不出去，置换计划就要因此而耽搁，得不偿失。

 

至于公寓的租金收益，公寓和住宅相比，同等地段来说，房租差异不大，我们来看一下北上广深的租售比。

 

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比为16:1—25:1, 但是在图中我们可以看出，北上广深的购房价/年租金均在55:1。

 

如果公寓单单靠租金收益，至少需要55年左右才能够回本，这意味着购买公寓出租的年化收益还不到2%。

 

只有非常好地段的公寓的租金回报率才能达到5%以上，一套40万左右的公寓，月租金能达到1800元左右，年租金21600，回报率为5.4%。

 

所以，一般投资公寓的特别看重公寓的租金收益率，那些选择公寓的人，都会选择地段较好，周边公寓项目较少，容易出租的公寓楼盘，购买一层或者两层作为长期持有。

然后会聘请一个人酒店管理行业的从业人员进行管理，进行长期收租，也不用考虑变现和置换的问题。

 

当然了，这是有钱人参与的游戏，公寓这个坑，看起来花里胡哨的，但实际上挑选到优质公寓的操作逻辑，还是比较复杂的，适合高端玩家或者不差钱的人参与。

 

对于大多数普通人来说，就不要参与其中了,不然你亏钱都不知道怎么亏的……