2022年的这个判断，关乎所有人！

2021年，楼市和房地产行业非常惨淡，以恒大为代表的房企债务危机，引发行业大洗牌和购房者的恐慌情绪，各地（特别是三、四、五线城市）房价出现明显回落。

而进入12月，从政治局会议到中央经济工作会议，再到央行四季度例会，一系列的会议和政策已经释放出明确的信号：2022年，楼市要变了！

1、为什么要变？

2021年的楼市，可以归结为三点：风险出清、打击“惹祸精”、打破“房价永远涨”的信仰。

2021年的楼市调控，最重要的手段，就是收紧房企的融资。

受影响最大的，就是以恒大为代表的一批房企，它们过去几年通过高杠杆（疯狂借债）进行疯狂扩张，是炒高房价的“惹祸精”之一。

融资被收紧，加上房子销售数据下滑，影响资金回笼，内外交困之下，以恒大为代表的高杠杆房企，2021年纷纷债务违约、“割肉”还债，降低负债率，降低整个行业的风险。

目前，广东省政府派驻的工作组还在恒大集团，以恒大为代表，一大批的房企，都将面临被并购重组的命运。

同时，全国大部分的城市，2021年房价都出现了明显的回落，打破老百姓对于“房价永远涨”的信仰。这一点非常重要，几十年的信仰一旦被打破，将会产生长期而深远的影响。

短期来看，即使接下来楼市出现回暖，也不至于引发剧烈的跟风炒作。

而从中长期来看，高房价的负作用已经远远大于其对GDP的贡献，管理层希望见到的是“居民财富大搬家”，大家不再把财富都放在房子上，才能解决炒房的问题。

资金从楼市流向实体经济、流向科技创新，才能实现中国经济的转型升级！

到了年底，楼市的政策为什么要变了？

首先就是2021年对于楼市调控的既定任务完成了。

其次，是对于明年的经济形势的判断，中央经济工作会议的判断是“三重压力”：需求收缩、供给冲击、预期转弱。基于这样的预判，楼市政策才需要松绑。

2、如何变？

对于2022年楼市，可以从12月以来的三次会议中，看出端倪，分别是：政治局会议、中央经济工作会议、央行四季度例会，咱们一一来分析。

12月6日的政治局会议，对于房地产相关的表述为：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

这里没有提“房住不炒”，同时强调了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，已经被解读为楼市调控的放松。

12月10日，中央经济工作会议对于房地产的相关表述为：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这里又重提了“房住不炒”，同时增加了“因城施策”四个字。

政治局会议和中央经济工作会议，给明年的楼市政策定下了大的基调：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”意味着明年楼市调控将边际放松；“因城施策”则暗示2022年全国各地的楼市将出现分化。

何为“合理性住房需求”？

这话要结合上下文来看。

现在要“支持”，则意味着之前没有支持，或者说被抑制了。

之前为什么会被抑制？

因为要打击炒房，通过控制房贷额度、提高房贷利率等手段，压制了一部分人（非炒房人士）的“合理性住房需求”。

这部分是什么人？

基本上不是普通的工薪阶层！

这两年疫情之下，普通的工薪阶层的收入受到的影响很大，对于住房的需求并不明显。

所以只能是富裕阶层的“合理性住房需求”。

过去两年，疫情之下，贫富差距被迅速拉大，极少一部分人，个人财富反而大幅增长。但因为严格的调控政策，他们想买房却不一定能符合政策条件。

现在，中央提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，主要就是针对富裕阶层，而他们需要的，更多的是改善型住房，而不是刚需。

再说12月24日的央行四季度例会，内容很多，其中有两句话引发了广泛关注：

1）保持宏观杠杆率基本稳定。

2）维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

央行的表述更为具体，值得咱们分析。

根据国家金融与发展实验室(NIFD)发布《2021年三季度中国杠杆率报告》，2021年三季度宏观杠杆率下降了0.6个百分点，从二季度末的265.4%下降至264.8%，前三季度共下降了5.3个百分点。

中信证券研究所副所长明明认为，杠杆率绝对值的低点可能在年底。

这也就意味着四季度的宏观杠杆率应当还在下降。

宏观杠杆率是指债务总规模与GDP的比值。

2021年宏观杠杆率明显下降（去杠杆），说明债务增长的速度比GDP增速要慢；

而明年的宏观杠杆率要保持稳定，也就意味着明年债务的增长，相较于2021年要明显加速。

新增加的债务，将由哪里来？

全社会的债务主要分为居民、企业、政府三部分，咱们逐一分析：

1）居民方面，主要就是房贷。

2021年楼市低迷，大家都有切身感受，房贷自然受到影响。

根据央行公布的数据，2021年前三季度，住户贷款增加6.35万亿元，其中，短期贷款增加1.63万亿元，中长期贷款增加4.72万亿元。

住户贷款中的中长期贷款，基本上都是房贷，从这项数据基本上就可以看出2021年的新增房贷情况。

去年前三季度，住户部门中的中长期贷款增加4.6万亿元。

也就是说，2021年前三季度，居民房贷的增速为2.6%。这样的增速，相对于前三季度9.8%的GDP增速，要低得多。

但是近期，楼市政策明显出现松绑，房贷审批加快、多座城市的房贷利率出现下滑。

贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，11月份贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷款利率为5.69%，较10月份回落4个基点；二套房贷款利率为5.96%，较10月份回落3个基点。

在政策松绑之下，最近一段时间，包括北京、上海、深圳、广州、郑州等在内的多个城市二手房成交量均出现大幅上涨。

在调控放松的背景下，明年楼市会有所回暖，央行的意思也很明显，预计2022年房贷增速将明显上升，从而推动居民部门的杠杆率回升。

2）企业债务方面，房企也是首当其冲。

2021年，房企融资被严格限制，资金链紧张之下，恒大等一大批房企才会出现债务危机，引发行业大洗牌。

而近期，房企融资已经松绑，多家房企恢复融资。

另外，近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

展望2022年，房地产行业将迎来并购潮，而行业兼并收购的过程中，自然少不了金融机构的资金支持。

3）政府方面，积极的财政政策背后，国债和专项债的规模，预计将继续增长，具体多少，还需要等明年3月的“两会”上正式宣布。

国债的专项债的发行，都离不开作为“货币总阀门”的央行的支持。

对于央行方面的政策，总结起来就一句话：2022年，央行将提供比2021年更多的资金，以支持经济的发展，实现稳增长目标。钱多了，其中有相当一部分资金将会流向楼市（居民房贷和房企融资）！

另外还有一个重要的政策预期：房地产税！

12月27日，全国财政工作会议在北京召开，会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。

2021年10月下旬，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。其中一项内容是国务院制定房地产税试点具体办法。

根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，房地产税试点期限为五年。试点过程中，国务院将及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人大常委会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定。条件成熟时，及时制定法律。试点实施启动时间由国务院确定。

市场预期，2022年上半年，房地产税的新增试点城市名单将出炉！

一旦试点大批的铺开，对于炒房团将是致命的打击。

3、怎么办？

对于普通老百姓而言，大家最关心的还是怎么办？主要总结为几点：

1）政策松绑之下，2022年居民房贷和房企融资都将出现明显增长，大量的资金进来了，将推动全国楼市整体回暖修复，但也仅仅是修复，不要指望大涨。

同时，在房地产税逐渐落地的预期之下，未来房地产的投资价值将逐渐丧失，特别是人口持续减少的三、四、五线城市，首当其冲！

2）因城施策之下，各地楼市将出现严重分化，重点还是看核心一、二城市，特别是人口持续正增长的城市，增长越快越有发展前景。

其中尤以一、二线城市的改善型住房（“满足购房者合理性住房需求”）的增长空间最大，以及相配套的产业链，比如高档装修、定制家居等。

而三、四、五线城市，2022年大概只是回光返照，长期看已经缺乏投资价值，未来甚至会失去流动性。

3）2021年买房人普遍担忧的交房问题，明年绝大部分应当都能得到解决。

12月26日晚，恒大集团召开复工复产保交楼周例会，要求确保12月份交楼3.9万套。

恒大如此强调确保交楼，正是为了完成央行强调的“维护住房消费者合法权益”。