当房地产萎缩40%！

我们从今年的土拍说起。

年底的土拍，是越来越富有戏剧性了。

12月27号郑州第三次土拍，在主动流放掉11块地之后（因约定的买家没钱了），5块净地全部由政府旗下的城投公司拿走，民企全军覆没。

12月2号的广州第三次土拍，也是广州本地的城投、城建类的平台公司来参拍。拿到地的民营房企只有一家。

11月武汉第二次土拍，成交的32宗地块，地方城投公司拿到17宗，剩余15宗由地方管委会、地产企业和其它实体产业公司拿下。

北京的第三轮土拍近八成地块由地方国企和央企竞得，第二轮更是达到九成。

年初还豪情万丈的民营房企，到了年中就掉队了，只剩下国企托底。

难怪有人直呼：地产的尽头是国企！

但是到了年底，正经的国企开发商也干不动了。

为避免土拍冷场的尴尬，只能让地方国企（自己的城投公司）上。

这并不是个例。

看看下面这个表，中指研究院整理的数据：

备注：控股股东是城投的企业亦被计作城投；数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

第三批土拍中，各地都祭出城投公司来托底，不约而同，心照不宣。

这种托底有没有意义？

首先要知道，啥是城投公司。

就是地方上搞城市建设而设立的一类公司，专门运营城建相关业务，比如新区开发、某类事业的运作等等。

这种业务一般投入大、周期长、但利润不高，它们的资金来源都是当地政府（或者以当地政府的信用背书来发债融资）。

基本上，你可以把它们看作地方政府的商业化“替身”。

所以，让城投公司来拿地，和把左口袋的钱掏到右口袋，没啥区别。

也就是通过对敲来营造一下气氛，名副其实的“气氛组”。

我在想，国企兜底，兜到年中都快兜不住了。

城投平台兜底，又能兜到什么时候？

从根子上讲，城投平台就是地方政府自己啊。

众所周知，今年土地供应量大降。

根据国家统计局的数据：

1-11月份，房企土地购置面积同比下降11.2%，房屋新开工面积下降9.1%。11月末商品房待售面积10月末减少38万平方米。

如果再减去“城投拿地相当于没拿”的那些，那么今年的土地出让面积就低到尘埃里了。

导致的结果是什么？

结果之一，是明年的新房供应量急剧减少。

结果之二，是地方政府土地出让金急剧减少，地方没钱了。

第一个结果，我们暂时按下不表。只讲讲第二个。

今年土地出让金大幅减少，固然有今年的特殊情况。比如严格执行六道红线，掐断了开发商的融资渠道。

但是从中长周期看，今年下半年的土地市场骤冷，或许是一个具有标志性意义的转折点。

明年后年会反弹一下，但中长期大概真的要走下坡路了。

此话怎讲？

要从“中国最懂房地产的市长”黄奇帆的一段演讲说起。

黄市长前段时间在某论坛演讲时谈到房地产。

主要讲了三个方面：

中国从现在到2035年，楼市将从每年新建16亿平米，逐步降低到10亿平米以内，然后形成新旧房屋的折旧平衡。

中国未来城市化能发展区域只有大城市的都市圈、城市群和连绵带。

无法和都市圈、城市群和连绵带产生联系的，发展都会变慢，甚至萎缩。

这三个观点，我是十分认同的。

假如未来每年的销售面积降至10亿平以内，意味着什么？

回顾中国楼市的发展历程，事实上我们还没有经历过真正的下降——我们经常说的下降，通常都是增幅下降：还在增长，只是增长的幅度变小了。

1998年，住房商品化全面启动，每年的开发量在一亿平方左右。

2007年，新房开发量达到7亿平米。

2012年，从7亿变成12亿。

2018年，增长到17亿。

如今，徘徊在17亿平米好久了。

从城市化进程的规律看，这个时间点、这个面积，见顶迹象明显。

假如未来十五年，降到10亿平米以内。高达-40%的降幅，会有什么影响？

这么说吧：

中小房企倒一批，开发商集中度提升

中小城市躺一批，城市集中度提升

这里说的“中小房企”，并不是指绝对规模小的，而是指高杠杆的、开发能力弱的、 过于追求摊大饼的、只在小城镇当地开发的。

这里说的“中小城市”，也不是指绝对人口规模，而是指能级低的、远离都市圈的。

就拿网红城市鹤岗为例，鹤岗最近又出了风头。

12月23日，鹤岗市政府官网通知，因为要实施财政重整计划，决定取消公开招聘公务员。

所谓财政重整，是地方债务过高而收入过低、入不敷出时的应急措施。

根据国办在2016年发布的《地方政府性债务风险应急处置预案的通知》：

市县政府年度一般债务付息支出超过当年一般公共预算支出10%的，或者专项债务付息支出超过当年政府性基金预算支出10%的，债务管理领导小组或债务应急领导小组必须启动财政重整计划。

“政府性基金预算”，主要成分就是土地出让金。

可见，土地出让金对一个地方的财政健康状况，有多么大的影响。

在鹤岗之前，还有四川省资阳市安岳县和雁江区，在2018年便进行了财政重整。

具体怎么整法？

压减政府公用经费；

撤消基础设施项目；

处置国资国企资产；

暂停对企业的各类补贴、贴息等政策性补助。

说白了，就是没钱了，要想尽一切办法开源节流，以前铺的摊子该停的停，该撤的撤，雄心壮志收一收。

就连招商引资的补贴，对实体企业的优惠政策也要暂停了（是的，土地财政间接补助了实体）。

直到其收入和支出达到一个新的平衡。

很多人、很多城市，都还没有经历过真正的“收缩”。

未来，或许我们都要慢慢适应。

从此小桥流水，坐看云卷云舒。