冰火两重天的房市与学区房的终结！

今年以来，一线城市、省会中心城市房地产市场交易异常火爆，但是，可能很多人不知道，在三线以下城市——特别是大部分县城的房地产交易却异常冰冷，丝毫感受不到中心城市那种火热的激情。为啥在中国不同地区房市出现这种冰火两重天的巨大分化？这是我们宏观金融政策导致的结果。2020年12月31日，人民银行与银保监会出台了对金融机构的贷款集中度的规定。根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。这个政策对房市有何影响呢？我在历史文章《央妈修改了房地产的逻辑》中做出过这样的分析与预测：首先对于三线以下城市房地产是重大利空。中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。按照当前这个融资红线的标准，我们有大量的中小型银行已经超过这个红线——也就是说，从2021年开始，大量中小型银行就不得不想尽一切办法在2—4年之内将自己房地产贷款额度降低到满足红线要求。怎么降低房地产融资占比？中小型银行迅速扩大自己的存款数额。但这是非常困难的，一方面，三线以下城市长期处于人口净流出趋势，城市存款总蛋糕是逐渐下降的；另一方面，就是中小银行要与大型银行竞争拉存款处于全面劣势。所以，从未来趋势来看，中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。现在这个预测正逐渐在房地产市场兑现。在三线以下城市，特别是在县城，目前商业银行基本没有房地产贷款额度——连按揭贷款额度也没有！对于城市商业银行与农村信合，则因为房地产贷款额度标准……