楼市：“加税时代”来了！国策的2020之变……

2020年09月07日

种种迹象显示，国家对楼市、股市和实体经济的基本策略，在最近发生了新的重要变化。
 
如果用一句话概括，这就是：对楼市加税，以支持实体经济减税、让股市保持长牛。
 
这一变化堪称“国策的2020之变”，其背后是国家力推“国内大循环”的决心，或者说是国家未来20年基本战略的转变。
 
对楼市加税的信号，是7月15日率先由深圳的“新8条”传递出来的。
 
今年以来深圳楼市上涨比较明显，尤其是深圳的西部几个区，甚至出现了大幅跳涨的走势。
 
最终迫使深圳祭出了史无前例的大招，比如彻底封杀了随迁老人的购房权，基本封杀了离婚买房的可能性，显著提高了二套房首付，落户买房要附加3年社保等等。
 
其中还有一个做法特别引人注目：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
 
深圳宣布楼市新政几天之后，韩正副总理主持的房地产座谈会也传出消息：“要发挥财税政策作用，有效调节住房需求”。
 
很明显，就是要对房地产加税。
 
随后，无锡和沈阳的楼市新政陆续出台，都跟深圳一样有“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”这一条。
 
为什么要对房地产加税？
 
因为缺钱！
 
大家都知道，疫情之前国家就开始对小微企业减税，2019年减税降费超过了2万亿。新冠疫情之后经济更差，减税力度更大，全年肯定会超过2.5万亿。
 


上图是2020年1到7月国家的一般预算收入情况。可以看出，同比下降了8.7%，很多税种的收入都大幅下降。
 
一方面是政府减税降费、收入大减，另一方面是必须加大投入稳增长、保民生。这巨大的资金缺口，如何来解决？除了增加赤字、增发地方债、国债之外，就要想办法增收。
 
减税降费的同时，如何增收？是否存在矛盾？至少在今年7月之前，国家没有想明白。
 
但是现在，国家想明白了：局部加税是有可能的。
 
既然这么多资金非要进入楼市，怎么赶都不进股市，那么就对它们加税。
 
“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”就是一个尝试。未来，还会有一系列的针对楼市的加税政策公布。
 
也就是说，国家用加税来替换之前的“行政手段调控”（5限）。
 
行政手段调控，也就是限贷、限购、限价、限售、限商等，这些调控措施固然有用，但只是展示了政策威力而已，没有实现经济利益的最大化。
 
如果把行政手段换成经济手段，岂不是可以变成钱？
 
有了钱，岂不是可以解决很多难题？
 
想想看，最近刚刚曝出的“贵州大方县拖欠教师工资5亿元”的新闻。这肯定不孤例，中西部、东北等地的四五线城市财政压力巨大，是普遍的。
 
怎样拯救中西部、东北地区中小城市的财政？中央开通了财政支援直达通道，两会宣布的资金支持是2万亿。也就是说，通过转移支付的方式，直达基层政府，防止省和地级市的截留。
 
所谓转移支付，就是北京上海深圳等中心城市上交给中央的部分财政收入，通过中央拨付给中西部。
 
在一线和强二线城市，有大量热钱涌动着、哭着喊着要进入楼市。与其限制他们，不如让他们交重税，来支援国家建设！
 
这就是思路之变！
 
前几天，人大还通过了“契税法”，明确契税的税率是3%到5%。这看起来跟契税条例一样，但其实还是预留了一个加税的渠道。因为未来契税减免的难度增加了，程序变得复杂了。
 
我们都知道，目前买房的时候契税一般是1%、1.5%，最多3%。但未来是可以到5%的。根据房地产座谈会“要发挥财税政策作用，有效调节住房需求”的精神，很有可能明年就有城市宣布：买2套房或者2套房的，契税4%或者5%。
 
当然还有房地产税。
 
以前，一般预测房地产税立法还要漫长的时间，但按照目前的“国策之变”，立法或许会在2021年提速。
 
而且在北上深等房价超高、住房矛盾比较尖锐的城市，可能还会学习新加坡、韩国，出台累进制、惩罚性的房地产税。
 
不过对于大部分中小城市来说，房地产较大概率还是比较温和的，不会比水电费更贵。原因很简单，国家要启动内需，老百姓手里要有钱才行。
 
所谓房地产的加税，其实还是针对少数人的，比如买多套房的、频繁交易的。如果你的房子不多、交易不频繁，税负不会有明显增加。
 
在对楼市加税的同时，对实体经济减税、让利一直在进行。今年减税降费会超过2.5万亿，金融行业对实体经济的让利1.5万亿，这就是4万亿。
 
尤其是对于高新技术产业，国家还有特别的优惠政策。
 
此外，国家还希望股市保持长牛。
 
我们都知道，美国股市就是长牛，自2009年以来一直在涨，牛市走了超过10年。
 
但A股历来牛短熊长。为什么？因为我们的股市逆向淘汰，把代表新经济的企业都挤出去了，比如阿里、腾讯、百度、京东、小米，无不远走他乡上市。此外，这个市场对骗子的惩罚力度太弱，基本上是罚酒三杯。
 
对骗子宽松的股市，对投资者必然是残酷的。
 
对投资者残酷的资本市场，对国家是没有什么用的，基本上是个累赘。
 
近年来股市进行了深刻的反思、全面的改革。希望通过重建制度、重建信用、留住创新企业等大招，来开启印股票的时代，以推动中国融资方式的变革、和经济增长方式的变革。
 
刚刚过去的周末，中国金融监管的主要领导再次对市场喊话，无非是两个意思：1、抑制楼市；2、唱好股市。
 
比如证监会副主席方星海说，随着改革和开放，长期困扰我们股市的“牛短熊长”也就是脉冲式的市场正在消失。
 
银保监会副主席周亮则表示，要严格遵循“房住不炒”的定位，防止房地产市场过度金融化。
 
看到了吗？国家抑制楼市、启动股市的政策导向是多么明显。
 
至于A股是否走出了“牛短熊长”的魔咒，还需要实践去检验，需要时间来证明。
 
短期看，美国大选遏制了行情的全面展开。估计从大选投票前夕开始，A股有可能再次走强，并在大选之后创出新高，这都是有可能的。但明年春节之后会怎样，就看不太清楚了。
 
毕竟，大扩容和注册制，还让股市估值走低的。
 
让楼市多交税，以支持对实体经济的减税，支持收缩型城市的财政，引导资金流入股市，这是未来相当长一段时间的基本国策。

那么楼市的投资价值是否失去了？当然不是，有显著人口增量的、高级别的大城市，以及其都市圈，是有长期投资价值的，是优秀的防御型资产。

至于股市，仍然风高浪急，是大多数散户的伤心地，至少未来10年仍然是这样。不信，你就进去试试。

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