既然房住不炒，就应让小产权房合法化！

关于楼市政策的最高原则是“房住不炒”，这当然是再正确不过的一种定位。住房作为解决百姓衣食住行等基本生活的必须品，当然应该是保障供给而非无休止的市场化炒作。

过去几十年的商品化住房政策，本质上就是政府垄断土地交易，通过土地交易在城市化进程中获取巨额财税红利，其后果固然是财政税入的富足和城市化的高速发展，但同时也带来了天价楼市和百姓面对天价楼市的高杠杆和高负债的房奴生活模式。天价楼市给金融系统带来的风险也一直在天上飘着，不能落地，也不敢落地。

为解决天价楼市问题，国家也进行了较为系统的设计，比如安居房和保障房政策的推行，比如修改土地法允许集体土地上市，以对冲政府征地积极性和对土地财政的依赖，再比如“同租同权”等政策倡议等。作为解决天价楼市问题的一种试点，甚至在雄安新区开始试行只建保障房，不建商品房的“雄安新政”。

但是，天价楼市问题似乎并未得到根本性的解决，所有的政策似乎都还是水浇鸭背，既浮于表面，也不解决实际问题，距离“房住不炒”的目标还远得很。

  01

解决楼市问题不应再搞“双轨制”

学界普遍认为保障房模式其实就是所谓新加坡模式，即政府主导建房，以确保“居者有其屋”。但问题是，多年来的商品房模式已经建起了大规模的城市建筑群，此种情况下再搞什么新加坡模式，其实也只是做做秀而已，并不可能成为楼市建设的主流。这决定了所谓新加坡模式根本不可能在中国推行开。

商品房是市场模式，保障房是政府行政干预模式，二者完全不同轨，最终必然导致再次出现“双轨制”难题，这并非经济社会发展的正确选择，更不是最优选择。

“双轨制”带来的问题很多，首先是公平和平等问题。尽管保障房是针对低收入群体的扶持政策，但同是一国或一城公民，都是靠双手劳动挣钱，凭什么你可以买低价的保障房，我就不能？仅仅因为穷就是充分和必要的理由吗？这在经济伦理和社会伦理上都是讲不通的。

楼市可以“双轨制”，其他领域自然也可以“双轨制”，最终的后果就是重返“双轨制”时代。“双轨制”的本质就是人为制造价格落差，这对理顺市场价格秩序是反动而非正向行动，不利于市场经济机制的建设和完善。

除了经济层面的问题，还有文化层面的问题。楼市“双轨制”也会带来某种社会阶层的标签化，这并不利于构建和谐社会的文明形态。人们只要能咬牙买商品房就一定不会去住保障房，原因很简单，住保障房意味着承认自己是穷人，这与中国人目前的心态不在一个频道上。这种社会心态下，保障房建少了不解决问题，建多了还可能没人去住。

新加坡模式固然好，但未必适合当前的中国社会实际。首先，新加坡没有商品房在前的历史，政府主导统一搞保障房，这是白纸好写字。其次，新加坡土地资源极其匮乏，根本不可能搞商品房的自由开发，这是其资源禀赋决定的。中国相对新加坡而言，资源禀赋大不同，未必要邯郸学步。

像雄安新区那样搞新城新策，当然是可以的，但作为普遍性的政策推广，实际上受到了现实情况的各种制约，很难有实际的成效。目前的情况看，事实上也是收效甚微，否则各地的楼市不至于依然在动辄妖涨。

  02

新加坡模式的本质

新加坡模式的意义并非保障房建设这种形式，而是其背后的实质，即所谓“居者有其屋”。如何真正做到“居者有其屋”，如何真正做到“房住不炒”，这才是楼市问题最本质的核心。

在商品房已经推行了几十年，中国城镇人口人均拥有1.5套商品房，没有住房的城镇人口也只有约20%，即1.6亿人。按国家的规划，鼓励未来进城的人口为1亿人。也就是说，未来应该有2.6亿人有住房需求，按平均三口之家计算，大约还需要约8660万套住房。

但是，这是按商品房存量不变动的静态情况下计算的。既然城镇人口人均拥有1.5套住房，同样按平均三口之家计算，也就是说城镇居民平均每户拥有约4.5套住房。这说明什么？

当然说明中国的住房问题不是建设不足，而是分配不均。客观地说，应该是建设过剩，但分配不均导致部分人拥有过多住房而大面积空置，另一部分人却没有住房。

新加坡模式当然不存在过剩问题。既能够保障“居者有其屋”，又不允许拥有过多的房产，这才是新加坡模式最本质的东西。能不能生搬硬套新加坡模式，通过政策或法律硬性规定不允许任何人拥有过多的住房？

当然不可能。因为几十年的市场经济建设，房产已经是中国人近乎唯一的财产保有和积累方式，是许多人毕生的财富积蓄。除了极少数贪官的非法所得外，没有任何理由去剥夺居民的任何住房财产的。

问题很明显，学新加坡要学其“居者有其屋”的本质，但面对已经过剩的中国楼市，如何推动其再分配，是一个大课题。

  03

市场问题要通过市场来解决：小产权合法化是最优选项

在几十年的商品房发展过程中，另一个伴生的楼市就是所谓小产权房市场。

所谓小产权房，其实就是指城市近郊的乡村政府在集体土地上开发的楼盘，使用的是集体土地。因没有被政府征收变成国有土地，因而没有交纳土地出让金，也因此没有办理房产证和土地使用证。因为没有交纳土地出让金和税费，其成本要比商品房低约70%，所以其价格自然也比商品房要便宜很多。有些地方的小产权房价格只有同地段商品房价格的1/10，可见小产权房便宜到了何种程度。

几十年来，各地的小产权房规模到底有多大，没有准确的数字。比较突出的应该是北京、深圳等一线城市，其小产权房的规模是惊人的。对这些小产权房形成的社区，当地政府多年来基本上是听之任之，虽然不允许建，也不给办理产权手续，但已经大规模建起来了，也只好承认其存在，同样组建了社区机构进行社会管理。

如何处理这些小产权房，目前已经成了一种鸡肋，承认其合法性困难，不承认又打击面太大，至今没有很好的解决办法。

有些地方在试行将小产权房变更为保障房，这固然是一种思路，但收效也并不大，遇到的各种阻力和困难也很大。毕竟购房者是花钱买的，任何强硬的举措都可能酿成社会性问题。

最新修改的土地法似乎给了一个出路，因为新土地法允许集体土地直接上市，不再必须经过政府征用了。这意味着集体土地只要不在国家严禁开发的永久农田范围内，土地的集体所有者是可以按法定程序自行上市的。开发楼盘当然也属于上市的一种方式。

当前的问题有二：一是过去已经建成的小产权房是在新土地法实施前的行为，法不溯及既往，小产权房是否适用新法，这是个问题。二是新土地法实施后，按理说乡村集体是有权决定集体土地如何使用的，没有道理不允许开发楼盘，但国家的楼市政策又不允许开发小产权房，这其实是政策和法律在相互打架。

之所以要修改土地法，允许集体土地上市，其立法的精神其实就是为了搞活农村经济，让农民能够直接享受土地流转的收益，切断地方政府居间获取暴利的咸猪手。既然如此，又为何不允许集体土地直接用于小产权房开发利用呢？

依我看，允许小产权房开发，甚至允许既有小产权房合法化，其实是解决楼市难题的最优选择。

只要不是违建（违背城市规划的非法建筑），就应该允许既有小产权房合法化，适当补交部分土地出让金，补办产权手续，纳入商品房范畴。历史遗留问题终归是要解决的，切不可简单地一禁了之或一拆了之，这会引起严重的社会问题。

甚至可以不用补交土地出让金，让廉价的小产权房直接合法入市，这也是好事而非坏事。

要知道中国的城镇住房不是供给不足，而是普遍过剩情况下的分配不均。行政方式的硬性打压固然不可取，但通过小产权房的入市撬动楼市价格的底盘，逼迫大量屯积房产者抛售手中的二手房产，这是以市场的手段调节楼市分配，何乐而不为呢？

同时允许集体土地开发楼盘，对新房市场形成价格冲击。双管齐下，以市场的手段调节楼市价格和分配格局，彻底解决城镇住房分配不均的问题，这比不痛不痒的保障房建设效果要好很多，而且真能彻底解决问题。

不要害怕天价楼市的下跌，这是一个极其严重的经济问题和社会问题。是问题就应该尽快解决。问题不尽快解决，就只会把问题拖成矛盾，把矛盾拖成灾难。如何解决，市场的手段一定比行政的强硬措施要好。许多问题的解决，总是解决得很拧巴，原因就是靠行政手段强行解决，政府表现得很愣，百姓自然也不好接受。

有最优的选项而不选，无非是既得利益者不愿意接受手中房产价值缩水的局面。但是，天价不可能永远在天上飘着，总有一天会着陆。与其在不可控情况下硬着陆，不如在可控情况下软着陆。什么是硬着陆，什么是软着陆？行政手段就是硬着陆，市场手段才是软着陆。硬易生变，软则无话可说。市场的事情让市场说了算，谁都没脾气。