2020年8月22日中午，新华社播发了下面这篇通稿，透露了高层对“内循环”、“都市圈建设”和房地产行业的最新看法和判断。
下面我夹叙夹议，对这篇通稿透露的重要信息进行点评和分析。这是今年以来，他首次直接对房地产发表看法。通稿的原话是这样说的：提升长三角城市发展质量。长三角区域城市开发建设早、旧城区多，改造任务很重，这件事涉及群众切身利益和城市长远发展，再难也要想办法解决。同时，不能一律大拆大建，要注意保护好历史文化和城市风貌，避免“千城一面、万楼一貌”。
要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。
点评：中国正在全力推进“新型城镇化”，其最大特点是突出“中心城市+都市圈+城市群”的引领作用，人、资金、技术、产能会进一步向中心城市及其都市圈集中，由此带来不动产上涨的新机会。“要坚决防止借机炒作房地产”，这句话非常有力度，传递了中央的态度和决心。怎样“坚决防止”？首先是5限，包括限价、限购、限贷、限售、限商等，还有利率政策、税收政策等。此外，可能还有一个非常重要的政策：这就都市圈建设的分步走、中心城市扩容的分步走。长春、济南等楼市比较平稳的地区，其城市扩容可以一步到位，比如济南吞并了地级市莱芜，长春吞并了县级市公主岭。而北京、深圳这种市场高度敏感、资金汇聚的地区，可能会刻意选择分步走的办法。怎样分步走？北三县和深汕合作区是两种重要模式。其中廊坊“北三县”紧贴着北京副中心通州，通州发展空间有限，拿下北三县势在必行。但拿下北三县，会让北京人口大增，还会让北三县房价大涨，所以先让通州统筹北三县的规划，而不正式并入北京。至于深汕合作区，则是搞飞地模式，在距离深圳中心城区100多公里的地方，隔着惠州给深圳一块土地。那么问题来了：深圳即将在4天之后迎来特区40周年的大日子，深圳面积狭小的问题也到了该解决的时候。深圳扩容到底是“济南+莱芜”模式，还是“通州+北三县”模式？抑或是两种模式的结合？不妨让我们拭目以待，静候官宣。我个人认为，无论是扩权还是扩容，其最后目标是一样的。换句话说，扩权是扩容的第一步，是避免恶炒房地产的“分步走”。不管怎么说，中央再次给楼市发出了明确的信号：在发展城市群、都市圈的过程中，要坚决防止借机炒作房地产。但这不意味着房价将被打压、市场将入冬，因为领导说得非常明白：确保房地产市场平稳健康发展。此外，会议提出的“不能一律大拆大建，要注意保护好历史文化和城市风貌，避免千城一面、万楼一貌”，也将对房地产行业产生重大影响。事实上，高层已经放宽了中心城市的城市边界，甚至允许通过耕地保护补偿机制，扩展大城市的发展空间。未来，大拆大建会被限制，如果你的小区有旧改、棚改机会，你要珍惜了。否则，可能这辈子没有机会拆迁了。在当前全球市场萎缩的外部环境下，我们必须集中力量办好自己的事，发挥国内超大规模市场优势，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
近来，经济全球化遭遇倒流逆风，越是这样我们越是要高举构建人类命运共同体旗帜，坚定不移维护和引领经济全球化。长三角区域……要努力成为联通国际市场和国内市场的重要桥梁。
加大科技攻关力度。创新主动权、发展主动权必须牢牢掌握在自己手中。
点评：“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，是今年疫情爆发之后、中美战略博弈日趋激烈的情况下，中央提出的新战略。它的依据是：逆全球化和疫情的打击，让外部需求萎缩，在相当长的时间里不太可能成为拉动中国经济增长的力量。而中国有14亿人口，超过4亿中产阶层，正在成为全球最大的单一市场。因此，有条件、有必要“以国内大循环为主体”。内循环为主，不意味着中国闭关锁国，因为那样会让中国重返农耕文明，无法实现民族复兴。所以外部循环仍然要保持，还要尽量扩大，最后实现内外双循环。最近有一些人过分解读“内循环”，显然不可取的。内循环为主的时代，开放更重要、改革更重要、高质量发展更重要。所以提出“创新主动权、发展主动权必须牢牢掌握在自己手中”。但要做到这一点，需要改革我们的科研管理体制，尽量走市场化之路、避免科研院所行政化，还要强化激励机制，让真正的科技天才发家致富、成为亿万富翁。2019年8月26日，领导人在“中央财经委员会第五次会议”上发表的讲话里（后发表于12月求是杂志）曾说：当前，我国区域发展形势是好的，同时出现了一些值得关注的新情况新问题。一是区域经济发展分化态势明显。长三角、珠三角等地区已初步走上高质量发展轨道，一些北方省份增长放缓，全国经济重心进一步南移。
由此可见，在中央的判断里，中国城市群虽然比较多，但真正走上高质量发展轨道的，只有长三角和珠三角。珠三角范围较小，即便扩展为粤港澳大湾区也只有11个城市，面积5.6万平方公里。而长三角包括上海、江苏、浙江和安徽“三省一市”的全部地区，35.8万平方公里；长三角的核心地区包括27个地市、22.5万平方公里。所以长三角一体化对中国经济的拉动作用更大。而这次座谈会，其实就是研究如何推动长三角一体化发展的。目前国家给长三角的定位是：全国发展强劲活跃增长极、高质量发展样板区、率先基本实现现代化引领区、区域一体化发展示范区、改革开放新高地。1、不仅要提供优质产品，更要提供高水平科技供给，支撑全国高质量发展。
2、努力成为联通国际市场和国内市场的重要桥梁。
3、以一体化的思路和举措打破行政壁垒、提高政策协同，让要素在更大范围畅通流动。
为此，领导专门提到了上海自由贸易试验区临港新片区的发展，浦东的高水平改革开放，以及上海国际金融中心建设。总之，长三角虽然很大，它也最为特殊：只有上海一个中心。而在京津冀，是北京、天津两大中心，还有雄安这个亮点；在粤港澳大湾区，是香港、澳门、深圳、广州四大中心城市；在成渝都市圈，是重庆和成都两个中心。不同地区的经济条件、自然条件不均衡是客观存在的，如城市和乡村、平原和山区、产业发展区和生态保护区之间的差异，不能简单、机械地理解均衡性。解决发展不平衡问题，要符合经济规律、自然规律，因地制宜、分类指导，承认客观差异，不能搞一刀切。
点评：“解决发展不平衡问题，要符合经济规律、自然规律”，这段表述意义深远，它意味着，国家不会再强求大中小城市均衡发展，资源投入要考虑经济规律、自然规律。未来会“承认客观差异，不能搞一刀切”，很多收缩型城市和区域，会合并行政区划设置。所以，大家投资置业，要考虑人口趋势，尽量到有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈买房，而不要去收缩型城市、区域买房。
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