房地产税，真的快来了吗？

4月28日，楼市传来一个大消息：

 

深圳市住建局局长在接受深圳电台“民心桥”栏目采访的时候，谈到了近期被全国舆论关注的深圳楼市。他说：

 

作为政府部门来讲，我们对于房价上涨不是没有考虑的，我们更多想通过一些标本兼治、精准施策的办法来解决房价问题。我们不是没有手段，我们准备了很多手段。

 

比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不过是根据市场的情况，什么时候出的问题。

 

这大概是大半年来，第一次有官员公开提及“房地产税”。

 

2019年“两会”期间，全国人大的领导曾表示：集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。

 

当时，媒体普遍预测：“房地产税法”，很有可能在2019年公布草案，并“一读”。

 

一般来说，一个全新的法律从制定到正式出台，至少需要“三读”，也就是在全国人大审议三次。

 

但到了2019年下半年，随着经济下行压力加大，房地产税最终没有了消息，直到2020年4月28日被深圳住建局长提及。

 

近期还有一件事，也让很多人联想到了房地产税。这就是住建部近日印发通知，要求全面采集楼盘信息，实现网签即时备案，推进房屋网签备案系统全国联网，也就是实现“全国一张网”。

 

那么问题来了：深圳有可能率先开征“房地产税”吗？全国性的房地产税，将会在什么时候落地？

 

或许有读者会反驳我：深圳怎么能叫率先开证？上海、重庆不是2011年就试点了吗？

 

这涉及到一个99%的中国人至今都搞不懂的重大问题——房产税和房地产税。

 

别看这两个词只差一个字，但法理基础、含义都差别巨大。

 

房产税在中国早就有，现行的“房产税”开征依据是1986年9月国务院发布、2011年1月修订的“中华人民共和国房产税暂行条例”（见下图）：

 

 

这个“房产税”一直在征收，从来没有间断过。但个人购买的房屋，一般是免征的，所以很多人不知道它的存在。

 

根据财政部的数据，2019年全国征收房产税2988亿元，同比增长3.5%。

 

上海和重庆的房产税试点，依据就是这个“房产税条例”，我们可以称之为“老版房产税”。

 

它的最大死穴，是没有考虑房屋的升值。是按照“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”，一般税率为1.2%。重庆、上海开征的时候，是在1.2%的基础上下调的。

 

按照原值征税，就会出现这种荒诞的情况：比如你是一个小区的原始业主，20年前买这套100平米房屋的时候，原值是50万元，那么你就一直按照50万元的7折纳税；而你的邻居，是今年新来这个小区的，跟你一样的户型，结果他花了600万，那么他的计税依据就是600万的7折。

 

这是不是很可笑。

 

“房产税”没有包括土地因素，没有考虑到房屋的升值。所以必须与时俱进，这就是要出台“房地产税法”的原因。

 

更重要的是，国家已经确定了“税收法定”的原则。所有的税种，其开征依据都必须是全国人大制定的法律，而不能是国务院或者某个部委的条例。

在这个背景下，深圳再走重庆、上海的路子，参照“房产税条例”来试行就不可能了。

 

说白了：如果深圳要试点房地产税，一定是新的税种、税法，而不是“房产税”。而且要全国人大授权。

 

所以在深圳试点“房地产税”不是局长一句话就可以实现的，牵扯到方方面面。

 

但这不是说100%做不到。事实上我一直建议，“房地产税”最好能在全国一批城市试点之后，再全面推广。因为情况太复杂了。

 

比如小产权房、违法建筑，征收不征收？如果不征收，那么在深圳就出现这种情况——一个白领家庭，辛辛苦苦买了两套房，其中一套要交税（估计第一套会免征）；而另外一个原村民，历年非法抢建了3栋楼，上百套房子，反而一分钱税不用交。这公平吗？

 

如果小产权房、违法建筑也要交税？是否意味着给予了“一定程度的确权”？

中国的房屋产权非常复杂，除了小产权房、违法建筑之外，还有军产房、集资房以及旅游、工业用地上的住房，以及各类政策性住房、农村住房。如果开征房地产税，这些房子的种种特殊因素都需要考虑。

 

很多家庭虽然购买了2套房，但仍然处于沉重按揭压力下。如果开征房地产税，势必加重负担，影响居民消费。

 

上图是主要城市的居民消费情况，可以看出深圳虽然GDP位居全国第三，但居民消费只位居第七。这除了跟距离香港近，有些消费流失到了香港有关，更重要的原因是因为房价高、房租贵，“深漂”们勒紧裤腰带不敢花钱。

 

如果开征房地产税，这些成本势必加入房价、房租，只会进一步挤压深圳的居民消费。

 

其实这对于每个城市，都是适用的。政府加税，一定挤压居民消费。正因为如此，最近一两年，我们的政府是不断减税降费的，而全世界也都在减税降费。

 

所以我的判断是：开征房地产税的最佳时点已经错过，未来绝大多数城市是没有条件开征的。

 

如果把县城、县级市都看做一个城市，中国有2000多个城市。其中90%的城市，未来没有能力开征实质性的房地产税。

 

如果有，也是象征性的。

 

目前香港的土地、房屋制度跟内地最像，也就是房价里包含了几十年的地价，所以税率极低，都是千分之几。有些人幻想，中国也跟美国一样，房地产税的税率是1%到2%，这是非常荒唐的。如果这么高的税率，一定会惹出大乱子。

 

香港的房地产税（包含差饷、地租、物业税），一般低于一套房子的物业管理费，或者基本相当。如果内地首套免征，从第二套开征，可以适当高一点，但也不能太高。

 

央行前两天公布的数据显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

 

这意味着，中国楼市已经到了临界点。除了大城市因为人地错配，还有比较明显的住房新增需求，绝大多数三四五线城市，基本上饱和了。

 

在这种时候全国一刀切开征房地产税，结果一定是：大家纷纷抛售中小城市的住房，都跑到大城市买房子。

 

所以，对于人口竞争力偏弱的中小城市，开征房地产税相当于经济自杀，是催促大家赶快逃离，抛售房产。

 

中小城市不傻，他们最终会出台政策，减免房地产税，最后让这个税种名存实亡。

 

有人口增量的大城市，的确有能力开征房地产税。但事实上这些城市财政能力强，恰恰不缺这个钱。他们更看重城市竞争力。

 

如今，地级市都在纷纷出台“购房免契税”、“购房给补贴”的政策（上图），即便如此都吸引不来人，你让他们开征房地产税，这不是南辕北辙吗？

即便是大城市也会比着“轻徭薄税”，以巩固“长期竞争力”。如果深圳房产税是0.3%的税率，广州可能只收0.2%，而东莞或许只收取0.1%。这时候，深圳坐得住吗？

 

调控楼市办法很多，最好用的武器是信贷政策。首付比例、利率浮动等，有了这些措施，再加上限购、限售，足够用了。

 

至于房地产税，是一个非常复杂、难用的武器，而且存在法理缺陷——因为购房者都是租用土地，而且一次性缴纳了地租，再征税是难以说服大家的。

关于房地产税，最乐观的估计是：只会在一线城市、二线城市长期试点，而很难全国推广。试点的推出时间，或许在几年之后，至少等疫情的影响完全结束。