今天（12月28日）早上9点，央行通过官网公布了“存量房贷”的利率政策。这个可谓影响面巨大，涉及超过28万亿个人房贷的利率“玩法”。事实上，最近一个多月来，一直有读者向我咨询：央行什么时候出政策。
什么是“存量房贷”？就是没有按照LPR（贷款市场报价利率）来定价的房贷。央行是在2019年8月17日宣布的贷款利率改革，10月8日之后的房贷，基本上都是按照LPR利率定价的。2019年10月8日之前发放的住房商业贷款，都是存量房贷。当然，10月8日之后，也有少量没有按照LPR利率定价的房贷，也算是存量房贷。存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
这段话有两个含义。第一，“商业性个人住房贷款”之外的，可以浮动利率的贷款，其“加点”双方协商。所谓“加点”，就是在LPR利率上“上浮”的点数。这类房贷，客户有谈判权。第二，“商业性个人住房贷款”因为涉及楼市调控政策，而且客户量巨大，所以央行“一刀切”了。加点数，就是你之前享受的利率和2019年12月20日公布的5年期LPR利率的差值。说白了，就是2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变！你2019年是什么利率，2020年还是这样！“之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这句话的意思是说，从2021年开始，你的房贷利率就可能出现变化了，变化时候参照“利率重定价日”最近的一次LPR和“加点”之和。也就是说，2020年的这次利率重新定价，你的实际贷款利率不变。但银行会告诉一个“加点”数，替代之前的上浮比例。到了2021年，如果LPR降息了，那么你的房贷利率也会降息，因为“加点”的数值被固定了！至于10月8日后签署的，已经按照LPR定价的房贷，你的问题在合同里早就明确了，可以不用关心今天的事情。商业房贷为什么要给出“重新定价”的选项？因为贷款期太长了，而国家也要通过降息、加息来影响存量房贷，以实现宏观调控。以前的玩法是：每年的1月1日，根据前一年最后一次利率变动结果，来重新确定未来一年的房贷利率。现在未必是1月1日了，看各个银行和你贷款时间，会有差异。央行还明确——“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年”。也就是说，房贷利率只能1年1变，不能半年或者每月变化。央行今天的公告说——“如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。”也就是说，央行给了一个新选择：你可以选择保持房贷利率不变，维持30年！要不要这样选？傻子才这样选，因为长期利率走低是世界性趋势，前几天周小川还说，中国有能力延缓进入负利率时代。也就是说，周小川认为未来负利率是必然的，只是中国有能力延缓而已。想想看，日本、欧盟都是负利率了，国际之间货币存在竞争关系，除非出现黑天鹅，否则中国利率长期是走低的，所以最好选择1年重新定价一次。自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
也就是说，这项工作明年3月1日才开始。所以，存量房贷1月1日重新定价的惯例其实被打破了。央行公告也明确了，“加点数值在合同剩余期限内固定不变”，这相当于上浮或者打折的幅度不变。“定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换”，这是说从原来“基准利率”转换为LPR之后，不能再转换回去。事实上，“银行存贷款基准利率”这个老的坐标系将逐步被废弃了！
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